郁亮的判断，二、三线城市仍在重复着一线城市十年前的发展历程，刚性需求非常旺盛。一线城市的商品房更多是针对再次改善型置业和高端置业。

万科方面强调，现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为一些土地的获取需要有一定比例的商业规划，“现在土地出让都配置有20%左右的商业，纯住宅用地基本不可能。但我们仍会保证住宅是主流，非住宅主要是住宅的配套，不做购物中心等专业的商业。”郁亮说。

万达翻身

2006年10月，当挖掘机铿锵的声音回荡在沈阳万达广场周围时，这个2003年建成的商业体，留给350个商户的只是一把辛酸泪。这是万达在商业地产经验积累过程中经历过的最为痛楚的一幕。2003年开业，2005年人流稀少，市场上不断传来商业欺诈的声音。最终已售出的商铺由万达收回，该建筑拆除。

仅仅在三年之后，曾经摔得青紫的万达商业，开始在中国大大小小的城市迅速拓展。

万达官方网站上的资料显示，目前万达已在全国开业27个万达广场、7家五星级酒店、400块电影银幕和11家连锁百货店。

截至2009年底，万达已开业持有的商业物业面积达到400万平方米。万达广场包括开业与在建项目，覆盖全国50多个城市，物业面积合计超过1000万平方米。万达官方网站显示，目前万达总资产额达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。王健林在2009年年底表示，万达确定2010年将新开业15个万达广场，2011年，计划新开业20个万达广场。到2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。

在深圳私募、太合资产管理公司负责人王亮看来，万达本身的产业布局存在一定的互补性。商业配套的完善，对于住宅等销售型物业的价格形成了有力支撑。同时，商业地产的长期租约收入在一定程度上可以有效对冲住宅价格的波动。另外，万达广场覆盖了全国50多个城市，遍布全国一、二、三线城市，在区域性上有效分散了市场波动风险。同时，公司四大产业的目标市场错位经营，形成互补。

地产下半场

万科仍坚持城市主流住宅开发商的定位，支撑万科这种定位的仍是备受地产商推崇的“城市化”。

“中国正经历着也许是世界历史上最大规模的一次城市化进程，同时这也是世界历史上最快速的城市化案例之一。城市化率从20％到40％，英国用了120年，德国用了80年，美国40年，日本30年，而中国只有22年。2009年底，我国的城镇化率为46.6%。近5年来，全国城镇化率平均每年增加0.9个百分点，城镇人口每年新增约1580万人。与发达国家80%以上的城市化率相比，我国的城市化进程仍有大幅度的提升空间。”万科董秘谭华杰说。

但时代在变，城市在变，房地产也在变。

郁亮把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的 “上半场”，遍地黄金的时代过去了，未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数，目前“下半场”才刚刚开打而已。

在郁亮看来，全国660多个城市，城市与城市之间的差异特别大，有些城市经济发展情况已经可以上升到与发达国家媲美；有的还在低水平徘徊，所以不能以偏概全。

很多一线城市需要的物业类型发生了变化。首先因为城市发展时间长，住房存量大，旧城改造也基本完成，住宅已经不是“独大”的产品。首次置业的需求要么通过政府来解决，要么通过二手房解决，一手商品房市场已经逐步淡出。

不仅是万科，综合开发已成趋势。保利、SOHO中国、雅居乐等纷纷进军商业地产，金地集团已计划在2010年投入20亿元整合手中上百万平方米的商业地产资源。

不过，靠“城市化”发家的地产大佬们仍旧延续着暴利和财富神话，在“2010新财富500富人榜”中，有88位来自地产业，占上榜富豪人数的17.6%;其财富总额达6490.8亿元，占500富豪财富总额的22.5%，地产业成为财富集中度最高的行业。

这种依托城市化的房地产暴利备受质疑。

独立经济学家谢国忠表示，许多人相信中国城市化进程导致了房价的上涨。但事实上，房价上涨与城市化没有任何必然的联系，因为涌进城市的低收入者根本不会去买房，这些需求并不是真实的需求。

在谢国忠看来，房价上涨的真正动力在于三点：第一，人们相信人民币一定会升值，并由此导致热钱涌入，流动性充裕；第二，人们愿意相信房价会一直上涨从而带来的投机效应；第三，地方政府出于地方利益与房地产捆绑在一起。