至今，以商业地产IPO的企业已有人和商业、华南城、南国置业、SO－HO中国，虽然队伍尚显单薄，但是每当面临直指住宅业的调控时，从住宅圈中跳出来的人总是可以表达他们的优越感。5月底，“红树林”在青岛开盘，今典集团联席主席张宝全称：“传统的房地产开发模式我一定不会做了，那个时候的传奇已经没有办法再复制，那个时代过去了。”与张宝全有着近似布局的还有中坤地产董事长黄怒波，对于曾经火热的“地王”争锋，黄怒波以三个“更”来形容他的不屑。“市场上总有比你更鲁莽的，总有比你更有钱的，总有比你更不要命的，我为什么要跟这些人争抢那些有限的资源呢？”

万科总裁郁亮曾把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的“上半场”。在他看来，遍地黄金的时代过去了，未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数，目前“下半场”才刚刚开始。金地总裁凌克把地产开发分为三个阶段，初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业，显然中国地产已进入第二阶段。

商业蜜橘？

6月9日，万科转型的盖头终于揭开。当日，万科宣布，首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中，预计2011年面市。万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示，在经营战略上，深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。

万科的这一表述并非突发奇想。

5月26日，武汉万科与来自杭州的君澜酒店集团签订协议，将在万科城项目内建设高端商务酒店。这是近两个月来，万科第四次布局商业地产。

4月，万科已经有3个体量巨大的商业地产项目被陆续披露，在宣称要将持有型商业地产比例提高到20%后，万科正在以令人咋舌的速度进入这一领域。其分散布局亦显示了万科相当的野心——这四个项目分别位于北京、西安、东莞和武汉，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资高达百亿。

2009年11月16日，万科深圳大梅沙的新总部万科中心，万科总裁郁亮对外公布了公司的新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍将占据80%比重，其余20%将开发持有型物业。

城市化造就了地产商们的财富神话，但如果一种模式吸引了社会所有的资金蜂拥而上，那么，这个模式已然有了股市迫近6000点的味道。

在金地集团董秘徐家俊看来，城市化进程分为几个阶段：第一个阶段是在城市化率达到50%以前，这是从农村到城市人口转移的阶段；第二个阶段是城市化率在50%-70%，是从小城市进化为大城市的过程；第三个阶段是城市化率在70%以上，是大城市郊区化的过程。中国现在城市化率是46.6%，接近第一阶段的尾声。因此，城市化进程放缓是一种表象，更准确地说是城市化推进到了不同的阶段。很多地产公司加大二、三线城市布局，就是把握住这样的趋势。

和社科院一样，万科也有自己的2013年“拐点论”。不同的是，今年4月社科院的《宏观经济蓝皮书》指出，“中国将在2013年左右 （2011-2016年之间）结束高速城市化过程”。在2006年前后，万科做过中国人口结构变化的研究，研究的一个结论是：2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增首次置业人口将迅速下降。该份研究预测，在2013年前，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。这在一定程度上暗合社科院城市化进程将在2013年放缓的预测。