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2010-04-02

许小年

许小年：房价还要继续长

房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。
影响需求的包括长期因素和短期因素。决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M 2增加了27.7％，同年名义G D P仅增长6.7％。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，那就是通胀预期。百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？

再看供给方。

对短期供给影响最大的有两件事：2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机。面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致2009年供应不足。谁也没有料到，2009年的货币供应会在几个月内放出天量，但供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

决定房地产长期供给的最重要因素，当然是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。在这条红线下，地产商忙着囤地，日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有最高，只有更高。

需求和供给分析清楚了，平抑房价的政策就是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了。

预测一下，改变现行政策的可能性有多大？说实在的，不大。

谁愿意在这会儿收紧银根啊？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？要收银根就得放汇率，而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了。紧缩银根就要加息，而加息会伤及股市。

土地供应更是万万不能放，据说农地若少于18亿亩，就无法保障中国的粮食安全。但笔者认为，粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。

政府控制土地供应的真正原因是财政。开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人，建立真正的土地一级市场，由市场配置土地。而在现行体制下，政府总是倾向于推高地价。

货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？

78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。

改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？

对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业发展，对地方的财政税收和G D P都没好处。

出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

还有什么招儿？

结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。
日本人的地产泡沫吹了四五年，最终还是在1989年破了。美国人的次贷泡沫吹了五六年，最终在2007年破了。

货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？

78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。

改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？
对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业发展，对地方的财政税收和G D P都没好处。
出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

还有什么招儿？

结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。

日本人的地产泡沫吹了四五年，最终还是在1989年破了。美国人的次贷泡沫吹了五六年，最终在2007年破了。

房价上涨的八重杠杆
印象中，中国房地产市场的正式启动源于一个故事：中国老太太辛苦一辈子赚钱买了一套房，但没有几年住头儿了，而美国老太太年轻时就贷款买了房。从赚够钱再买房到基于未来的收入预期贷款买房，信用杠杆极大地提升了中国人对房子的购买能力，这是第一重杠杆。

然后房价开始上涨，房地产成为一个收益高、风险低的最佳投资品和升值品种，存银行不如存房子，这是第二重杠杆。

然后地方政府发现经营土地中的政绩商机，拍卖土地增加财政收入，财政收入再投入市政建设提升城市价值，进一步推高房价和地价，这是第三重杠杆。

房地产价格日渐高涨提升了土地升值预期，提高拆迁成本，这是第四重杠杆。

房地产发展带动了上游几十个行业的兴旺和投资，从而形成路径依赖，这是第五重杠杆。

资产价格的上涨让贫富差距更加陡峭，下层的下沉在短时间内会把高端的部分举得更高，就如泰坦尼克号发生断裂后，船头的下沉先是把船尾撬到了高空，然后一起沉入海底，这是第六重杠杆。

房地产价格的大幅上涨逐渐对其他产业产生挤出效应和吸引效应，但由于土地的有限供应，太多的投资反而成为推动价格上涨因素，这是第七重杠杆。

当房价日渐脱离现实购买力的时候，对房地产的定价基准就完全建立在仍然上涨的未来预期上，从而形成自我强化，这是第八重杠杆。

后两者成为支撑房价继续上涨的主要杠杆后，最后的判决时刻就到了，因为这两个因素是互相背离的，房价的继续上涨会抑制经济的持续增长，而房价的继续上涨又建立在经济持续增长的预期上，如果不考虑国家力量的强力介入，其自身的膨胀逻辑应该在这个环节发生逆转。（广州日报）

影响中国房价中长期走势的3大因素

我认为，有以下3大因素影响着中国商品住宅价格的中长期走势，这些因素也决定了大型房地产公司的中长期战略布局。

首先，中国人口在空间和时间上的分布和变化，也就是城市化和人口红利，是决定中国商品住宅价格中长期走势最重要的因素。

房地产居住需求最终取决于人口的时间分布和空间分布。城市化形成的人口的时间分布和空间分布必然会影响到不同阶段和不同城市的房价表现。在城市化率低于 50％的时候，人口流动主要以农村进入城市为主，这时全国各城市的房价涨幅比较接近，大城市的房价在该阶段后期会涨得更快一些；当城市化率超过 50％的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段，大城市的房价涨幅将大幅度超出一般城市的房价涨幅。据研究资料，2007 年中国城市化率已达到 44.9％，中国城市化还处于加速发展阶段，农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将进入以小城市进入大城市为主导阶段。中国三大经济圈（京津、长三角、珠三角）的核心城市北京、上海、广州和深圳的房价涨幅和绝对数将远远超越其他二线和三线城市房价涨幅和绝对数。目前，北京、上海和深圳的房价涨幅已经得到相当的体现，广州的房价涨幅也将跟进。一般而言，其他城市房价的涨幅将趋于平缓。大型房地产公司将土地储备集中于上述城市的战略是符合中国城市化特点的，那些积极在二线和三线城市大量获取土地储备的房地产公司的业绩表现将逊于前者。

据估计，未来10年，农村人口进入城市，将每年创造近4亿平方米的住房需求；旧城改造“制造”的被动住房需求和城市居民改善性居住需求也会每年创造8亿平方米的住房需求。小城市人口进入大城市，也将在大城市里创造非常可观的住房需求。这些需求未考虑在房价上升期间的投资性需求。如果废除户籍制度，城市化进程将加速，城市的住房需求将更为庞大。依据不同研究人员的预测，未来10年的商品房供应需要维持13-16％的年复合增长率才能满足刚性需求。

由于1962～1980年出生的婴儿潮人口，25-45 岁的购房适龄人口在 2008 年已经达到高峰。 “80后”人群已开始进入以结婚住房需求为主导的高消费阶段。预计2015年后中国“人口红利”因为上世纪70年代末计划生育政策的实施而逐渐消失，但是城市化的进程还将在其后约10年抵消人口下降的影响。据估算，城镇购房适龄人口在 2015 年到 2027 年间形成了一个高峰平台，其峰值约为 2.483 亿。

本世纪30年代开始，由于人口结构的剧烈变化即老龄化社会的到来，中国房地产的价格将进入漫长的下跌阶段。

总而言之，中国现时的城市化和人口红利是中国未来5至20年房价长期上涨的充分条件，这些因素使得中国城市的住房成为稀缺商品，使其具有投资品属性的可能。

影响中国房价中长期走势的3大因素

我认为，有以下3大因素影响着中国商品住宅价格的中长期走势，这些因素也决定了大型房地产公司的中长期战略布局。

首先，中国人口在空间和时间上的分布和变化，也就是城市化和人口红利，是决定中国商品住宅价格中长期走势最重要的因素。

本世纪30年代开始，由于人口结构的剧烈变化即老龄化社会的到来，中国房地产的价格将进入漫长的下跌阶段。

第三，锚住美元的货币发行机制及长期的低利率货币政策是中国房价上涨的必要条件。
人民币的汇率主要锚住美元，中央银行难以推行独立的货币政策。美元贬值将是一个长期的现象，人民币对内贬值也必然是长期的现象。因外贸顺差而不断增长的外汇储备必然导致大量基础货币的被动发行，人民币的流动性过剩将是经常出现的场景。长期的低利率政策也是催生房地产泡沫的基本因素。如果央行提升利率，又会导致国外“热钱”的涌入，人民币被迫升值也将推高国内的资产价格。上述因素使中国的住房成为投资品变成现实。目前，中国居民按揭贷款余额与居民存款余额之比仅为0.2左右，远远低于欧美国家0.8以上的比例，这意味着中国居民还有大量的货币财富可以在未来10多年内转化为不动产。当然，央行信贷政策的急剧变化会造成房价短期的大幅波动。

如果中国现时的城市化进程和人口结构、地方政府收入对土地出让金的高度依赖以及人民币的货币政策不发生根本性的变化，中国的房价将在未来5-20年内长期上涨，其间可能因短期政策因素和外部经济形势变化而短暂下跌，并随着中国城市化进入稳定阶段和中国老龄化社会的到来房价将达到峰值而进入漫长的下降通道。在此期间，任何包括限制土地供应与银行贷款来限制住房供给的调控政策，最多只会造成房价短暂滞涨或下跌，然后更快地补涨。

房价不会像股价那样大跌

当所有的人都在谈论房价的时候，房价会不会像股票一样，一泻千里？

现在就处在这样一个时候。人人都在谈论房价，上至国家总理、政府部长，下至平民百姓、工薪阶层。有钱的人在2009年下半年排着队抢几套房子心中暗喜，没钱的人天天从电视、报纸、网络上看着房价声声叹息。眼下进入2010年3月底，距温总理1月27日在新华网对网友“一定要让房价保持在合理水平”的承诺，已经过去两月有余，房价未见猛涨，但也未见回落。在这种上不上下不下的状态下，人们更加关注房价，无论公众场合还是居家闲谈，都是房价。

如果按照“当证券营业部门口卖报纸的老太太都不卖报纸开始炒股，大盘肯定就要大跌”的规律比照房价，那么房价应该是要调整了。笔者的邮箱最近就收到两封与房价有关的邮件，一是一位白领朋友要卖房子，让帮着找下家，中介好处费3万元。邮件言辞肯切，说最近看了几本书，特别是看了刘军洛写的《多角世界下的中国房价》，深有同感，认为中国房地产已经到头，是秋后的蚂蚱——没几天蹦头了，趁着目前还有很多人投机和新地王疯狂抢地，想赶紧把手里114.6平方米的房子卖掉。房子位置不错，位于京城当前最热的CBD四惠地区。另一邮件是一位公司小老板朋友，告知已将亦庄的房子卖掉。我与他通电话讨教，这位朋友大发感慨，预感房价将要大跌。

与上述唱空并且做空人士的行为相反，认为房价根本不可能下跌的，也大有人在。最极端的一例是钟伟的一席演讲，说未来10年，中国房价还将上涨5~8倍，其根据是中国城镇化进程、住房货币化和预期收入增加。这三点实际也就是刚需的重要支撑。另一个房价不会下跌的根据，是地王仍在演绎财富神话，央企不计成本地争夺京城地块。尽管国资委已经明令央企今后不要介入房地产业，但这样的指令有多大的实际效应，短时间还看不出来。再加上那位著名的吴姓经济学家，最近又发出“央企做房地产业务不违规”的声音，这就令房价还会猛涨形成了新的理论依据。

全民说房，谁的最准？素有楼市哲学家之称的冯仑说，第一是政府，第二是房地产商，第三是消费者，第四是专家学者。今年最显著的特点，是“说房最准”的政府出来说话了，而且有了承诺。但这能不能印证冯仑的判断，还有待观察。从全国两会前后中央政府到地方政府的一系列动作，我们大致可以推断出，今年的房价走势，总体上不会像去年那样猛涨，政府力推的保障房、经济适用房、廉租房等会消化掉一些刚需。虽然是所有的人都在谈论房价，但房价与股价的不同点，在于一个是实体经济，一个是虚拟经济，二者规律不同。

当所有的人都在谈论房价的时候，房价不会像股价那样大跌，但此时的就不是一个简单的经济问题，它已经变成一个对整个社会未来生活前景和公众心态产生严重影响的社会问题。我们寄希望于温总理的承诺在2010年成为现实。住房既是经济同时也是民生，“合理”二字是温总理对各级政府解决好民生住房问题的基本要求。（中国产经新闻）

房价不会像股价那样大跌

当所有的人都在谈论房价的时候，房价会不会像股票一样，一泻千里？

中金：饿地政策或致房价继续上涨

国土资源部副部长贠小苏22日召开国土资源系统视频会议，强调要严格保障性住房供给，没有制订明确供地计划的地方不得出让住房用地。此外，是次会议还有以下三方面内容：

(1)完善招拍挂制度：探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施；

(2)在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点；

(3)各地要进一步明确年度房地产用地的供应总量。在今年土地利用计划下达后，统筹新增和存量，按前五年平均年均供地量并适当增加；

(4)开展房地产用地专项整治工作，要求各地从今年3月开始到7月底，清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。

对此，我们认为，“两会”后北京地王事件改变了政策打压下供求脆弱的平衡，市场的天平又向上涨的一方倾斜，从而引起了政府的警觉，继北京市相关部门采取临时措施外，国土资源部再次以视频会议的方式，进一步严格土地出让政策，可以预期：如果这些政策不能抑制目前房价上涨趋势，则其他部委将继续出台政策予以控制。北京地王的负面效果逐步显现。

但我们也认为，国土资源部的政策没有特别之处，仍是强调打击囤地、增加保障性住房比例至70％，且通过暂停住房用地供应等制裁没有明确计划的地方政府，这些政策只是能起到短期内恐吓的作用，于抑制房价过高、地价过高无济于事，其核心在于没有增加供给。

具体地分析：(1)过去五年是房价涨幅最快的五年，原因在于销量平均每年上涨20％以上，而土地供应没有什么增加，国土部不反思供地少的问题，而强调土地供应是够的，但都被开发商囤起来了，典型的舍本逐末，如果他们计划都对、判断都准的话，就不需要市场经济了；

(2)容积率不论是大城市还是中小城市都没有提高的规定，这也是纵容了高地价、高房价的一大原因，国土部历来政策中从未涉及；

(3)保障性住房应该是增量，但不应该占据商品住房供地指标，两者对应的群体完全不同，强调70％的指标只能是恶化中产阶层购房环境，很简单，本来饼就不大，又被切走了一大块，导致多数工薪阶层要去跟富人竞争有限的商品房。

【投资建议】

我们认为目前的政策无法治本，“饿地政策”在重复香港的老路，其结果必定是居住环境的恶化，房价今年仍将上涨，而地产股目前的估值反映了房价下跌10％以上的预期，所以仍看好地产股，但预计未来仍将有政策的打压而抑制地产股的估值，所以业绩推动是股票上涨的主要动力，建议关注具有较好业绩成长性的公司。

（文章来源：10年4月2日《经济参考报》）