记者 廖杰华 2010年12月23日，在以每平方米地价842元人民币、7000万总价购得无锡一块商业地块后，香港上市的花样年控股集团有限公司（以下简称“花样年”，01777.HK）开盘即升2.96%。同一天，香港国元证券对花样年首次给出了买入评级。

此前的2010年12月12日，花样年宣布以人民币2.8亿元的总价投得位于江苏省南京市的一块商业用地。

商业用地上的大规模突进，使得花样年的战略取向表露无疑。与羞答答的万科等一线地产公司不同，花样年对转型和商业地产的渴求简单而直接。

花样年总裁潘军对本报记者表示：花样年战略转型2010年已经开启，总结起来四个字——坚决转身。即从单纯的物业开发商转变为综合的服务运营商。其中，住宅在2011来一年逐渐消化掉中低端产品，未来只开发高端产品；服务运营则体现在将加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。

坚决转身 

对于信奉“关键在于不是谁最大，而是谁还存在”的潘军而言，2010年是花样年的坚决转身之年。潘军认为，房地产行业已经形成全国性市场，房企要生存，要跟大规模复制开发的地产商形成差异，必须进行战略转型。

花样年的转型在2010年中期业绩报告中体现无疑。中报显示，花样年上半年实现的合同销售金额达到了13.93亿元，合同销售面积达到11.79万平方米，其中有10.36亿元均是来自于城市综合体的销售。

花样年的转型，既是调控使然，也是房地产行业在经历多年野蛮生长后的变革之需。近十年是住宅地产的黄金十年，但随着宏观调控以及人口红利的逐渐消失，未来的十年却未必会是住宅地产的黄金期。

最初，花样年对住宅和商业地产的比重安排是7:3，但由于宏观调控，花样年减缓了中低端住宅的开发速度，加速对城市综合体的产品开发，导致目前出现住宅与商业开发比例5:5格局。

2010年中报数据显示：花样年商业地产占据全部业务55%，住宅业务中85%为精品高端住宅项目。

按照潘军的设想，未来5年内，花样年提升经营性物业土地至100万平方米。目前，花样年已经在成都拥有了140万平方米的商业项目，此外在深圳、天津也有多个城市综合体项目在运作。

潘军透露，在其高端住宅产品线中，花样年将深耕养老市场，2011年将在苏州、成都、无锡、天津四地进行试点。

土储优势 

在2010年12月23日拿下无锡地块后，花样年的土地储备已增至1440万平方米，基本实现年初2010年增加300万—500万平方米土地储备的目标。

2010年以来花样年在上海、天津、苏州、成都、东莞等一、二线城市拿地超过10宗，其中上半年拿地347万平方米，土地成本为759元/平方米，占平均售价的11.1%。潘军透露，截至目前，花样年的土地成本不超过1000元/平方米，相比于万科等大型房地产企业均价接近3000元/平方米的土地储备，有一定优势。

对于拿地，潘军表示，拿地有三种方式，一是与土地方合作，二是收购，三是招拍挂，“最好是挂牌，尽量避免拍卖形式，哄抬当地的房价”，潘军透露，很多三、四线城市的地方政府很希望借地价把当地的房价抬上去，对此花样年尽量避免“入局”。

优质的土地储备保证了较高的盈利水平，上半年，花样年的毛利达到9.52亿元，同比增长71.2%，毛利率从去年同期的41.4%提升到49.7%，稳中有升。

潘军表示，在整体储备中，仅有20%为低端住宅，30%为商业用地，约50%为潜在的高端住宅用地资源。