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房市泡沫越吹越大？(1)

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14:02

2009-12-04

陈文雅

提要：

今年全国一手房和二手房销售总额可能达到6万亿元。缓解楼市的饥渴，但这一愿景在2010年上半年得以实现的可能性很小。对于房子的刚性需求是有限的，但投机性需求的规模是永无止尽的，只要有利可图，热钱就会伺机而动。

记者 陈文雅 大兴，30亿！房山，29.3亿，22亿！顺义，50.5亿！亚奥，48亿！

“地王”一个接一个地产生。

12月3日，北京市土地整理中心主任王兵在接受记者采访时表示，今年北京经营性用地出让总价款已达约700亿元，预计到年底，总价款大约有八九百亿元的规模。

对于这样的“收成”，土地管理部门显然相当满意。王兵表示，今年土地出让的溢价率比较高，在50%左右，也就是说截至目前北京土地出让净收益约达350亿元。

这局面不仅仅是在北京出现。

“地王”背后楼价疯狂

2009年9月10日，上海长风6B、7C地块，被中海地产以70.06亿元的总价竞得，楼面地价22409.3元/平方米。而仅仅在去年，该地块以1500元/平方米的楼面底价流标。中海的头把交椅还没坐热，20天之后，绿地集团以72.45亿元的价格拿下徐汇龙华路1960号地块，迅速刷新了长风地块的记录，楼面地价27231元/平方米。

在天津，中信集团36亿拿下津南区地块；在重庆，中海、九龙仓继2007年10月、11月先后以25.4亿、75亿拿下江北、弹子石两块CBD地块后，再度联合以41亿元拿下江北嘴CBD体育公园地块；在南京，河西地王、所街地王、仙林地王……一个月之内地王记录刷新三次，保利在南京豪掷35亿，华润花了22亿。

“地王”的背后，是楼价的疯狂；“地王”过后，则是楼价的再度疯狂。

2008年底，全国房地产平均价格3882元/平方米，目前已达4750元/平方米，涨幅在20%以上。从上海、广州、北京、深圳等热点城市来看，一年内房价涨幅超过50%的楼盘比比皆是。

浙江温州下辖的一个连电影院都没有的小县城瑞安，新房价格涨到3万元/平方米以上的消息更是传遍了大江南北。据保守统计，1到9月瑞安市区房价上涨了90%。

随着“地王”的诞生，本来已经飙涨的房价又迎来新一轮的拉升。

北京大兴区，南五环和南六环之间一个寂静了多年的区域。尽管有四五家知名开发商驻扎于此，不过，多年来，这里的二手房成交均价停留在7000元/平方米以下。

2009年7月6日下午，北京大兴区的楼面地价记录在40分钟内被刷新了两次，迅速改变了大兴的房价格局。绿地集团以30.25亿元竞得黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用，楼面地价约为6605元/平方米，刷新了记录；紧接着拍卖的黄村新城北区2号地则被保利地产以16.3亿元拿下，折合楼面地价约7248元/平方米。

截至8月1日北京成交的12宗居住及商业地块中，有8宗位于大兴，半数地块溢价率超过了100%。

楼面地价7000多元/平方米，超过了此前当地的二手房成交均价。在此之后，大兴的二手房价格一路高歌。

2009年初二手房成交价在8000-9000元/平方米的路劲领海社区，在大兴“地王”出炉后均价迅速攀升至1.3-1.5万元左右，目前更已突破1.8万元/平方米，但一房难求。

11月传统淡季不淡

“11月份是传统的淡季，我们本来以为金九银十之后市场可以休息一下，没想到它就是不休息。”房地产分析师张寅说。

房价是怎么涨起来的？经济学家们惯用的“租售比”和“房价收入比”，似乎已经远不能说明问题。供应不足？改善性需求释放？真的是这样吗？

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