QFII看空中国房市称两年内呈跌势

经济观察报记者袁朝晖 面对全球经济乏力而且中国经济增长放缓高于预期的现状，很多人都在询问中国的房价还会再跌多少，这当然取决于实际的房地产泡沫有多大。

“中国住宅市场在短期内供应过度，房价有理由大幅下调。”野村国际高级经济学家孙明春语出惊人。更惊人的是，几乎所有的外资金融机构都支持他的观点。

房价下降两成

孙明春认为，近期的泡沫非常大，在2009年下半年、甚至2010年初之前房价都会继续下跌。“但收入迅速增长、大规模城镇化进程以及家庭抵押贷款渠道得到改善等因素应该会让需求保持稳固，因此我们预期中国的房地产市场在中长期仍将供应偏紧。”

孙明春预期本轮房价下跌从高峰到低谷的降幅将在20%左右，但不会超过30%。

未来几年的住宅供应量将明显过大。据孙明春分析，用库存/销售比来衡量中国住宅市场的失衡状况，即按照目前的销售速度，库存需要多长时间能够消化完来看，截至2008年9月份，空置房屋库存相当于目前两个月的销售量，这个比例并不高。

“但近期供应量则要大得多，按目前的销售速度需要四年的时间才能消化。另外，开发商还购买了数量庞大的土地面积等待开发。这些土地如果被开发的话，我们估计会带来相当于15个月的销售量。”孙明春称。

另一方面，需求也在不断降低。高房价收入比降低了家庭的购房能力和购房意愿。根据中国人民银行的调查，计划在未来三个月里购房的回答者比例在过去五年里一路走低，从2003年9月份的22%降至今年9月份的仅13%。

就连参加高盛投资前沿会议的房地产开发商对行业的前景也都保持着谨慎看法，这些开发商认为，在房地产市场出现企稳迹象之前投资周期不会复苏。

“如果他们的观点得到普遍认同并代表了市场对国内房地产开发商的预测，那么这可能意味着2009年房地产相关的投资持平甚至出现负值。”高盛首席策略分析师邓体顺据此预计，这将使2009年固定资产投资和GDP增长分别下降6.7个百分点和1.5个百分点(假设其他所有领域的增长率与2008年一致)。

瑞士信贷集团称，随着中国经济增长明显放缓，该行对内地房地产市场的看法亦愈趋审慎，并将对内地明年房价的预测由原来下跌5%修订至下跌10%-15%，预期北京、广州、深圳和成都楼价下滑15%，而其他城市则有10%的跌幅。

瑞士信贷对中国2008年和2010年后的楼价预测，则分别维持于跌15%和持平。

QFII回避地产股

回避地产股，至少要警惕地产股成为了QFII的选择。

全球股市的大幅下挫和美国次贷危机引发的信贷市场紧缩，让开发商无法通过首次公开发行股票（IPO）或发行债券来融资。因此，很多开发商不得不降价，从销售中获得现金流。

德意志银行大中华区首席经济学家马骏对本报表示，根据对开发商的调查和测算，房地产固定资产投资可能出现明显下降，其中主要原因是被调查的开发商平均预计明年投资下降20%。

穆迪投资者服务公司（下称穆迪）也对未来12-18个月中国房地产开发业的评级展望为负面，原因是本地开发商面临越来越大的运营不确定性、紧缩的信用环境、以及高水平的监管风险。

穆迪分析师曾启贤表示：“销售量收缩、房价下跌、以及今年上半年的土地收购，导致了资产负债表的流动性和财务状况恶化，以致我们在过去6个月需要采取多项负面的评级行动。

“基于房地产库存水平居高不下等因素，预计房价和房地产投资的调整将是一个较长的过程，可能会持续到2009年。”高盛称。

“国内在香港上市的地产股已经跌了很多了，有些股票跌了90％，最近一段时间有些反弹，就是因为政府出台新的政策刺激内需，刺激房地产市场”，摩根大通中国证券主管李晶认为，“有些人趁房地产股票反弹的机会又卖出，房地产市场实质性的复苏还没有开始。”

不过，孙明春认为政策制定者会在房价跌幅超过20%之前就做出果断反应。“我们预期在全国房价平均下降20%之前中央政府就会采取有力行动稳定房地产市场，由于政策反应和市场稳定之间存在时滞，房价跌幅可能会超过20%。但在我们看来，跌幅超过30%的可能性不大，因为低价会帮助很快出清市场。”

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