王凯
“未来，对卓越来说，最重要的就是，加强商住并重的双引擎发展模式。”在采访中，卓越集团不断强调着“商住并举”的业务模式。
作为深圳最大的商业物业发展商，卓越拥有在CBD地标式的建筑，其在CBD的影响力也不言而喻。随着珠江三角洲的一体化，深圳将发挥其在贸易、物流、商业、服务业、人才和劳动成本方面的优势，推动深圳第二和第三产业的发展，商业地产也会因此被带动起来，如何能在商住并举的模式中找到平衡点？如何能在竞争激烈的房地产市场保持高质量的增长？卓越地产总裁李晓平有他的看法。
经济观察报：回顾2008、2009年，印象最深刻的一点是什么？
李晓平：印象最深刻的是这两年卓越集团以商业、住宅双线并重的业务模式，有效抵御经济周期的影响，该发展模式在宏观调控和金融危机带来的房地产低潮前经受住了严峻的考验，更坚定了卓越管理层坚持此模式长远发展的决心。
经济观察报：近两年来，伴随宏观调控，市场发生急剧涨跌。从2008年开始的调整，至现在逐渐平稳，公司遇到的最大的挑战是什么？是如何面对这个挑战的？最好举例说明。
李晓平：公司遇到的最大的挑战还是市场的急剧变化考验了我们产品的市场竞争力和企业的经营能力。卓越通过商住并举的经营模式有效抵御风险，赢得了许多忠诚的客户，渡过了这次难关。比如：卓越世纪中心为CBD地区最高双子塔，2009年上半年已售出45388平方米，平均售价达29948元/平方米，实现销售收入近人民币14亿元，陆续售出均价不断上升，为深圳2009年上半年写字楼销售冠军。
住宅方面今年维港名苑销售火爆，上半年售出25448平方米，平均售价38794元/平方米，同时卓越·维港在2008年全国房地产一片惨淡中逆市突围，热销大卖，实现销售收入逾20亿元。
经济观察报：2009年的积极财政缓解了流动性紧张，库存的缓解令土地储备问题重新出现，一些核心地段，竞拍激烈，对于地产公司“命脉”，公司的土地策略是如何确定的？是不是打算在下半年和明年就收购大量土地？
李晓平：中国房地产市场的特点是在箱型震荡中向上发展，短期风险较大，长期向好。坚持拿性价比高的土地是卓越一贯的拿地标准。卓越的优势之一，就是以低成本的方法增加2-3年以后的优质土地储备，令发展持续稳定。公司相信，这将有助我们发展的项目大为升值。
卓越一直都在积极寻找优质土地。我司现有土地储备已经能保证今后几年的开发，目前主要为2-3年以后的发展储备土地。在土地策略上，卓越将继续维持低成本优势，主要考虑获取区域位置、规划位置或景观资源优胜的土地。在深圳等高速增长具有CBD发展条件的城市重点考察城市核心地带用于商务开发的土地，在北京、上海等一线和部分二线高GDP、高增长城市中则主要考察规划前景好、具有发展潜力的可用于中高档住宅开发的土地资源。
经济观察报：近几年，卓越加大了对商业地产的开发力度，持有好的不动产虽然意味着稳定的现金流，但同时也面临商业地产回报期过长的问题，这两者之间，如何平衡？
李晓平：因为商业地产是卓越集团的重要优势和战略发展方向，我们希望今后这几年的商业利润能够逐渐占卓越总利润的50％。同时在保证稳定现金流的基础上，在部分优质地段适当地持有商业物业，自主经营，预计未来5年左右，商业物业租赁的收益占卓越总利润的20％以上。
经济观察报：这一两年，卓越的发展规模又上升到一个新的高度。公司规模继续扩大，楼盘销售量扩大，周转也加快了。是否因此感到有新的问题出现？譬如如何控制楼盘的开发进度，防止出现销售的空档期，来保障收入的稳定？
李晓平：如何平衡好公司的现金流，是地产公司永恒的主题。卓越将在保持稳健的现金流的基础上，不断实现利润的增长。2009年卓越相比2008年实现了30％的利润增长。卓越将按既往的经验和模式，规划好未来三年的开发进度，实现销售收入的平稳增长。
经济观察报：卓越如今全国化发展状况如何？外省项目贡献率如何？就二线城市项目的选择，遵循一个什么样的原则？
李晓平：卓越目前的全国化发展情况主要按“三省四市”的战略布局实施，重点关注广东省、江苏省、山东省三省和深圳、上海、北京、广州四市。
目前已经立足深圳，并已成功扩张到青岛、杭州、连云港等具有高增长潜力的城市，全国GDP排名前10位的城市，卓越已经进入了6个。我们所进入和拟进入这些城市的共同特点是它们有潜力成为新一代中国一级城市。
在二线城市项目的选择上，我们秉持的原则是，重点在已进入的这些潜力城市，逐渐扩大我们的市场占有量和利润空间，不会一味追求拓展城市的数量。
在未来，我们将力争卓越集团在深圳和外省的利润贡献持平，分别占总利润的50％左右。
经济观察报：现在的管理架构是怎么样的？通过什么具体管理办法使异地拓展更为高效？
李晓平：卓越集团目前实行的是三级管理体系，设立总部－城市公司－项目公司三级体系，通过合理的分权和管控模式，分公司作为产品实现的主体，承担项目开发的职责。集团在前期的关键环节严格把控，后续环节更多是提供标准和规范，进行及时的指导以实现管理，既能体现卓越的优势又能适应本地化市场的需要。
经济观察波：无论是住宅还是商业地产，卓越的发展以什么为第一诉求？从蔚蓝海岸之后的那个加速周期后，接下来，有了国际资本的支持，卓越会不会进入一个新的加速期？
李晓平：卓越的发展一直都是以客户需求为第一诉求。接下来，我们希望公司能保持稳定、快速的增长。发展的速度可能会更快，但是我们主要还是追求企业稳健快速的发展。
经济观察报：2010年，对于公司最重要的是什么？
李晓平：2010年，对于公司来说最重要的是：能在中国一线高GDP高增长城市继续巩固和加强商住并重的双引擎发展模式，巩固卓越集团作为中国最有价值的综合物业开发商的领先地位。
