陈哲

高盛正为其在上海的最后一笔大宗物业——位于上海大虹桥地区的虹桥公寓寻找买家。

高盛上海办事处管理虹桥公寓的负责人对上述信息不置可否。但知情人士透露，高盛为这个位置上佳的酒店式公寓开出的价格接近10亿元人民币。

与以往明显不同的是高盛选择的交易时点。此前，这家全球最负盛名的房产投机分子擅长选择在上海楼市低谷时期大举吸纳，在市场高点出货，但这一次似乎没有遵循这样的规律。事实上，高盛旗下曾经最活跃的资金池——白厅基金（white　hall），已经在过去三年中没有募集新的房地产基金。

越来越多的市场参与者也都开始坚信，淘金中国住宅市场的黄金岁月已经一去不返。

出售公寓

一位接近交易的知情者说，高盛已经就虹桥公寓的交易与一位海外买家达成初步的协议，价格约1.4亿美元。但这桩买卖并没有完全敲定，一些来自海内外的资金还在尝试与高盛接洽。上述知情者说，高盛对接盘者的要求是“交钱要快，资信要好”。

高盛负责地产业务的部门是白厅基金，这支活跃在全球市场上的地产基金自1991年成立以来，已经募集了超过260亿美元。

虽然市场已经处于明显的下行周期，但高盛开出的价格1.4亿美元，还是比5年前其买入的价格翻了一番。2006年，高盛以7000万美元的价格从日本藤田株式会社手中买下了虹桥公寓。

这幢公寓位于上海内中环之间的天山路娄山关路路口，既接近市中心，还拥有很好的大虹桥概念。1998年，藤田公司开发了这座酒店式公寓，主要为长期生活在上海的日本人提供租赁服务。

事实上，2006年从藤田公司手中购买虹桥公寓之前，前者已经被高盛收编为控股子公司。当时的观察人士认为，高盛从当时陷入财务危机的藤田公司手中买下虹桥公寓，是一笔非常划算的交易。

虹桥公寓有277个单位，其中包括80个单位的一居室，156个单位的两居室和41个单位的三居室，并拥有较为齐全的生活配套，委托仲量联行管理。由于定向服务日本房客，出租率颇高，目前的单位日租金从600元—1000元不等，这个水平在过去几年间并没有太大的变化。

按照80%的出租率粗略计算，高盛过去5年在虹桥公寓的租金收入应该在3亿元以上。

高盛中国负责媒体关系的部门在本报截稿前仍未对此事有所回复。高盛上海代表处委托管理虹桥公寓的彭姓负责人针对关于出售该公寓的消息回应说：“八字还没一撇，没有任何可以向媒体披露的信息。”

炒楼手段

公开信息显示，虹桥公寓是目前高盛在上海最后一宗大型物业，也是持有时间最长的一个。

以高盛为代表的外资大举介入国内物业市场开端于2004、2005年，并在直至金融危机爆发前的三年中，在交易市场上都处于较为活跃的状态。

2005年4月，高盛在中国首度出手，以1.076亿美元(约合人民币8.6亿元)的价格买下了上海市福州路的百腾大厦。2007年4月，高盛以1.9亿美元(约16亿元人民币)收购了位于虹桥地区的酒店式公寓及别墅项目上海花园广场，其53栋别墅及9幢酒店式公寓楼都用于租赁。

值得注意的是，这两项交易发生的时间均处于上一轮上海楼市的衰落期。2005年年初，国务院以前所未有的密度出台了一系列房地产调控政策，一时间市场风声鹤唳，大宗交易惨淡，一些物业的持有者以低廉价格抛盘，到2007年初，市场行情已经降至谷底。

不过，在宏调松口房地产市场迅速回暖的2007年下半年，和天量货币流入市场后的2010年初，高盛又分别将上述两项物业以1.5亿美元和3.28亿美元出售给德国基金SEB和复地集团，转手回报率分别达到39%和73%。

时任复地董事长的范伟称，达成这笔交易主因在公司看好项目的位置和今后的升值空间。据悉，一直将新加坡凯德置地——这家喜欢长期持有物业坐享稳定现金流和引入金融工具的房地产商——作为标杆的复地，希望通过这项物业的运营获得更多的经验。

在投资标的的选择上，高盛的买卖亦有章法。百腾大厦、上海城市花园和虹桥公寓的开发商分别是凯德置地、日本大东建托和日本藤田公司，前者是国际上地产全产业链最知名的整合机构，在百腾大厦项目上开发经营了10年，两家日本开发公司也早已在上海布局，三项物业均拥有稳定的回报和极低的空置率。

值得一提的是高盛与此同时在中国房地产流通领域的动作。2000年，高盛用500万美元的代价获得了搜房网30%的股权，2005年12月，高盛向21世纪不动产 (中国)投资2200万美元。

这些投资不仅给高盛带来了数倍的收益，更重要的是，这两家对市场中观面极为敏感的咨询中介机构，为美国投资巨头提供了翔实的中国市场数据。

抽身上海？

“与凯德置地这种喜欢长期持有，待时机成熟后再将物业打包放到资本市场做REITs的投资机构不同，高盛这类欧美私募机构，因为基金周期等因素，往往需要在持有项目3—5年后，就要着手锁定利润，并把握新的潜在投资机会。”一位知名上海地产基金人士说，某一项交易本身可能并不能说明什么问题。

不过上述基金人士认为，国内一线城市的大住宅类物业价格开始步入更平稳周期的大势已定。卖出这项物业，无疑显示出高盛对中国地产套利空间的态度已截然不同。

高盛旗下的房地产直投部门白厅基金，在2005年至2008年间，在全球范围内募集了7只总规模超过100亿美元的基金，其中仅2005年就募集了4只。但在2008年后，白厅基金就只专注于基金的运营而非募集。

高盛在2011年房地产投研报告中预计，中国房地产市场将下降20%，并看好那些在中西部地区拓展业务的地产公司。

出售其在上海持有时间最长的虹桥公寓，并不是高盛的特立独行。这个动作可能代表的是，主打“快进快出”策略的欧美基金对中国市场的看法。仲量联行亚太区董事、上海投资部总监李凌说，在上海，高端的酒店式公寓的持有者大部分是外资，这也是国内一线城市的普遍状况。

但自2009年开始，高盛的老对手大摩便开始释放几年前在上海建立起来的庞大物业池，两年间至少转手了莎玛世纪公园服务式公寓、东海广场等6个项目，从中获利超过40亿元人民币。目前，其在上海只剩下世界贸易大厦、金桥国际商业广场和环球金融中心10%的股权，这些都是商业物业。

期间，包括德国SEB、麦格理、凯雷等欧美大鳄的不动产部门，更是纷纷卖掉其在京沪等一线城市的住宅和类住宅物业。

不过，仲量联行等外资大行的统计显示，从去年下半年开始，大宗物业市场的交易又重新活跃，其中超过大半有外资的参与。但在国家对住宅市场的严厉政策下，这些交易主要集中于商办物业。“从金融危机中恢复的外资，也多开始将注意力放在国内的二、三线城市，当然目前的成交量有限，据我所知，很多有代表性的外资机构还处于看项目的阶段。”李凌说，但其并未透露高盛是否位列其中。

高盛沽空上海地产

陈哲

517

2011-05-02

陈哲

高盛正为其在上海的最后一笔大宗物业——位于上海大虹桥地区的虹桥公寓寻找买家。

高盛上海办事处管理虹桥公寓的负责人对上述信息不置可否。但知情人士透露，高盛为这个位置上佳的酒店式公寓开出的价格接近10亿元人民币。

与以往明显不同的是高盛选择的交易时点。此前，这家全球最负盛名的房产投机分子擅长选择在上海楼市低谷时期大举吸纳，在市场高点出货，但这一次似乎没有遵循这样的规律。事实上，高盛旗下曾经最活跃的资金池——白厅基金（white　hall），已经在过去三年中没有募集新的房地产基金。

越来越多的市场参与者也都开始坚信，淘金中国住宅市场的黄金岁月已经一去不返。

出售公寓

一位接近交易的知情者说，高盛已经就虹桥公寓的交易与一位海外买家达成初步的协议，价格约1.4亿美元。但这桩买卖并没有完全敲定，一些来自海内外的资金还在尝试与高盛接洽。上述知情者说，高盛对接盘者的要求是“交钱要快，资信要好”。

高盛负责地产业务的部门是白厅基金，这支活跃在全球市场上的地产基金自1991年成立以来，已经募集了超过260亿美元。

虽然市场已经处于明显的下行周期，但高盛开出的价格1.4亿美元，还是比5年前其买入的价格翻了一番。2006年，高盛以7000万美元的价格从日本藤田株式会社手中买下了虹桥公寓。

这幢公寓位于上海内中环之间的天山路娄山关路路口，既接近市中心，还拥有很好的大虹桥概念。1998年，藤田公司开发了这座酒店式公寓，主要为长期生活在上海的日本人提供租赁服务。

事实上，2006年从藤田公司手中购买虹桥公寓之前，前者已经被高盛收编为控股子公司。当时的观察人士认为，高盛从当时陷入财务危机的藤田公司手中买下虹桥公寓，是一笔非常划算的交易。

虹桥公寓有277个单位，其中包括80个单位的一居室，156个单位的两居室和41个单位的三居室，并拥有较为齐全的生活配套，委托仲量联行管理。由于定向服务日本房客，出租率颇高，目前的单位日租金从600元—1000元不等，这个水平在过去几年间并没有太大的变化。

按照80%的出租率粗略计算，高盛过去5年在虹桥公寓的租金收入应该在3亿元以上。

高盛中国负责媒体关系的部门在本报截稿前仍未对此事有所回复。高盛上海代表处委托管理虹桥公寓的彭姓负责人针对关于出售该公寓的消息回应说：“八字还没一撇，没有任何可以向媒体披露的信息。”

炒楼手段

公开信息显示，虹桥公寓是目前高盛在上海最后一宗大型物业，也是持有时间最长的一个。

以高盛为代表的外资大举介入国内物业市场开端于2004、2005年，并在直至金融危机爆发前的三年中，在交易市场上都处于较为活跃的状态。

2005年4月，高盛在中国首度出手，以1.076亿美元(约合人民币8.6亿元)的价格买下了上海市福州路的百腾大厦。2007年4月，高盛以1.9亿美元(约16亿元人民币)收购了位于虹桥地区的酒店式公寓及别墅项目上海花园广场，其53栋别墅及9幢酒店式公寓楼都用于租赁。

值得注意的是，这两项交易发生的时间均处于上一轮上海楼市的衰落期。2005年年初，国务院以前所未有的密度出台了一系列房地产调控政策，一时间市场风声鹤唳，大宗交易惨淡，一些物业的持有者以低廉价格抛盘，到2007年初，市场行情已经降至谷底。

不过，在宏调松口房地产市场迅速回暖的2007年下半年，和天量货币流入市场后的2010年初，高盛又分别将上述两项物业以1.5亿美元和3.28亿美元出售给德国基金SEB和复地集团，转手回报率分别达到39%和73%。

时任复地董事长的范伟称，达成这笔交易主因在公司看好项目的位置和今后的升值空间。据悉，一直将新加坡凯德置地——这家喜欢长期持有物业坐享稳定现金流和引入金融工具的房地产商——作为标杆的复地，希望通过这项物业的运营获得更多的经验。

在投资标的的选择上，高盛的买卖亦有章法。百腾大厦、上海城市花园和虹桥公寓的开发商分别是凯德置地、日本大东建托和日本藤田公司，前者是国际上地产全产业链最知名的整合机构，在百腾大厦项目上开发经营了10年，两家日本开发公司也早已在上海布局，三项物业均拥有稳定的回报和极低的空置率。

值得一提的是高盛与此同时在中国房地产流通领域的动作。2000年，高盛用500万美元的代价获得了搜房网30%的股权，2005年12月，高盛向21世纪不动产 (中国)投资2200万美元。

这些投资不仅给高盛带来了数倍的收益，更重要的是，这两家对市场中观面极为敏感的咨询中介机构，为美国投资巨头提供了翔实的中国市场数据。

抽身上海？

“与凯德置地这种喜欢长期持有，待时机成熟后再将物业打包放到资本市场做REITs的投资机构不同，高盛这类欧美私募机构，因为基金周期等因素，往往需要在持有项目3—5年后，就要着手锁定利润，并把握新的潜在投资机会。”一位知名上海地产基金人士说，某一项交易本身可能并不能说明什么问题。

不过上述基金人士认为，国内一线城市的大住宅类物业价格开始步入更平稳周期的大势已定。卖出这项物业，无疑显示出高盛对中国地产套利空间的态度已截然不同。

高盛旗下的房地产直投部门白厅基金，在2005年至2008年间，在全球范围内募集了7只总规模超过100亿美元的基金，其中仅2005年就募集了4只。但在2008年后，白厅基金就只专注于基金的运营而非募集。

高盛在2011年房地产投研报告中预计，中国房地产市场将下降20%，并看好那些在中西部地区拓展业务的地产公司。

出售其在上海持有时间最长的虹桥公寓，并不是高盛的特立独行。这个动作可能代表的是，主打“快进快出”策略的欧美基金对中国市场的看法。仲量联行亚太区董事、上海投资部总监李凌说，在上海，高端的酒店式公寓的持有者大部分是外资，这也是国内一线城市的普遍状况。

但自2009年开始，高盛的老对手大摩便开始释放几年前在上海建立起来的庞大物业池，两年间至少转手了莎玛世纪公园服务式公寓、东海广场等6个项目，从中获利超过40亿元人民币。目前，其在上海只剩下世界贸易大厦、金桥国际商业广场和环球金融中心10%的股权，这些都是商业物业。

期间，包括德国SEB、麦格理、凯雷等欧美大鳄的不动产部门，更是纷纷卖掉其在京沪等一线城市的住宅和类住宅物业。

不过，仲量联行等外资大行的统计显示，从去年下半年开始，大宗物业市场的交易又重新活跃，其中超过大半有外资的参与。但在国家对住宅市场的严厉政策下，这些交易主要集中于商办物业。“从金融危机中恢复的外资，也多开始将注意力放在国内的二、三线城市，当然目前的成交量有限，据我所知，很多有代表性的外资机构还处于看项目的阶段。”李凌说，但其并未透露高盛是否位列其中。