房地产政策像天气，不可捉摸，只有自己身强体壮，才能不惧酷暑严寒，管理大师彼得·德鲁克说过，如果不着眼于未来，最强有力的公司也会遇到麻烦，对所发生的事感到吃惊是危险的，哪怕是最大和最富有的公司。在宏观环境、消费环境都发生了巨大变化的情况下，房地产企业在组织形态、跨地域管理、融资方面都将做出怎样的调整呢？

最重要的事

经济观察报：目前，对地产企业来说，最重要的事情是什么？

刘晓光（首创置业股份有限公司董事长）：在宏观调控不断有新举措的情况下，我们企业最重要的事情可能有两件，一是活着，二是转型。现在转型包含着商业地产、城市新中心和工业创业地产，单纯做住宅这条路越走越难，当然这条路也不能放弃，我们现在最核心的，是奥特莱斯为引领打造城市新中心，要把教育功能设计和其他一些产业性的东西和它很好地融合，这是我们在想的东西。

李战洪（金科地产副总裁）：在调控政策下，走技术性发展或者专业性发展的路子，提高技术含量是最重要的。

梁上燕 （星河湾集团董事副总裁）：这三年，我被问的更多是上市，上市、但是我们发现，如果坚持自己的目标，想把产品做得更稳准，资本市场的压力对我们发展这种精尖产品不利，这个时候我们就选择了走另外一条路。

未来土地越来越稀少，更多的企业可以把脚步放得更稳更慢一点，磨刀不误砍柴工，我们带着一、二线城市的成熟经验，走到二、三线城市，和当代的人脉、地脉和文脉结合好，会走出我们在城市中不同的方向，把原来的大步快上改变为先做好规划，找准定位和方向，可以把土地的价值发掘出来，产值也是可以保证的。

秦力洪（龙湖地产有限公司执行董事）：龙湖最近在烟台和云南有两块以旅游为主题的土地收购，这是产品线的补充，它并不代表绝对放弃过去，是在不断丰富产品线，低端的做，高端的也做，住宅做，商业做，旅游也做，因为中国未来的发展充满了很多不确定性，我们是从来不相信所谓精准预测的效应，我们要做的是以多元化来应对未来的变化。

今年房地产开发企业销售前十名门槛应该会到300亿，两年前才100亿，经济在发展，行业的集中度在提高，一个企业要生存，首先要做的就是发展。所以，这个命题就像一支大军在奔跑，战场瞬息万变，首先急行军，制高点就是在急行军的过程中保持你的队形，转型和重构就是你还能不断变化你的队形，并且打赢所有的遭遇战，这个选择几乎就是唯一的，可能各家有各家的战术安排，但是大的方向就是这样。

范小冲（阳光100置业集团常务副总裁）：过去可能在政策中获得成长，今后要从市场中获得成长，这说明房地产今天在转型，今后要靠造好房子创造价值，而不简简单单地只靠囤地、融资、上市来获得成长。

中国第一轮城市化实际上已经结束，一线城市城市人口的增长会慢慢减下来，真正中国城市化的主战场在二、三线城市，这些城市正是房地产的主战场。

在通胀的年代，依赖大规模低利润的增长是不可持续的。开发商必须把每一块土地的价值挖掘到最大化，提升价值，而不是简简单单靠规模的增长来获取微薄利润的堆积。

刘翔（保利地产北京公司总经理）：宏观调控应该作为一个常态来看，以后我们经营的环境，经常是在宏观调控的情况下。作为企业来讲，最主要的是效益，宏观调控也好，环境的一些变化也好，实际上是在挤压企业的盈利空间，保利内部提的口号是三个提高，提高产品素质，提高管理水平，提高企业的开发能力。

从一线城市或者大的一线城市向二、三线城市扩展，保利也是这么做的，除了北上广以外的中心城市，二、三线城市都在扩张，到目前为止一共有30个城市，这些城市的市场化程度比较低，地价水平比较低，存在着很大的盈利空间。

在产品的多样化方面，除了建住宅，还要做商业地产、旅游地产，保利最近也在探讨养老地产的问题，随着老龄化社会的到来，养老地产是会成为一个新的亮点；物业的持有方面原来建了以后都卖掉，现在还是应该发展一些持有型物业保证企业健康发展；在金融方面，国内资本市场现在已经受到很多限制，得拓宽其他的融资渠道，包括房地产基金等等。

经济观察报：产业化是房地产企业集约发展的一个重要通道，西门子作为房地产产业化的参与者，对这个行业的变化有怎样的感知？

匡宏（西门子家用电器中国区项目销售总监）：房地产行业每个项目就像一个战役，这个战役是否成功可能对指挥部司令员的统筹能力要求非常高，我们作为这个战役中的一个作战部队，我们供应链中的各个配合的单位，在它的统筹指挥下共同作战才能获得这个战役的完美胜利。

在和客户交流中，我们发现一个问题，中国的厨房或者嵌入式家电标准化没有非常明确，包括毛坯房和装修房，没有一个标准明确说明什么是装修房，什么是毛坯房。我们最近发布了一个嵌入式家电的蓝皮书，嵌入式家电在厨房家电方面提出产业化的标准，一旦成为标准可能对产业的升级、资源整合产生促进，可能对整个房地产行业也起到一定的作用。

通胀预期下的融资难题

经济观察报：前十个月超发的货币是43万亿，对通货膨胀的压力是非常大的，另一个调控政策有限购令、预售资金监管、银行贷款门槛提高，信托限定也非常严格，在房地产融资渠道不太宽松的情况下，房地产企业如何应对？

刘晓光：地产下一步的发展，资金肯定是很大的问题，一个是开发贷款，一个是按揭贷款，我们过去的模式实际上大头包括两项，一个是贷款，一个是预售回流款，现在资本市场基本上封闭了，再增发也得等着，H股配售也很难。

企业一方面要根据自己的能力设置自己的发展规划，一方面还是得拓宽融资渠道。我们现在做的，有些好的项目打包做国际私募，有些我们自己做大的基金、海外的基金，有些可能做一些好一点的信托产品。还有一个很重要的，将来在投资过程中，可能也要做一些好的投资组合。也有一些其他投资者跟着我们共同投资，当然在跟着我们投资过程中肯定有点溢价。

我的看法是可能加息还得来，人民币在升值的时候，对自身严重贬值，很尴尬。这种情况下，我的看法是价值曲线还得上升，真正最好的价值曲线还是地产，没有什么别的办法。在这种情况下，需求有。只要你能够把资金问题解决好，能够循环好，我们的地产企业的生存条件机会还是挺广阔的。

梁上燕：星河湾走的路子跟很多企业不一样，2008年我们暂停上市，之后这几年尤其在过去的三个月，找上门来的土地是非常非常多的，很多企业缺乏资金，手中剩下一两块土地，找星河湾合作的是很多的。这两年说得最多的是不要不要。

把产品力解决，你能尊重当地的一片土地，为当地创造更大价值，这个时候你的产品是有市场空间的。对星河湾来说，土地、资金不是问题。这几天我们去哈尔滨理工大和各个大专院校招未来的储备干部，从工程到农业到方方面面的储备干部，未来这些人，我们用过去十年的积累把系统标准化，这个时候你的发展是不成问题的，只是你是按一类发展还是二类发展的问题。

李战洪：资本市场运作的这一扇门已经关了一半，销售市场由于二次调控，门也关了一半，但是总体来说还是有路可走，包括我们重组上市，也是受政策的影响，重组那扇门又开了半扇门，我们需要把握这种机会，先上市。

秦力洪：通胀对于房地产业来说，挑战和机遇都是很大的，首先通胀会刺激短期的购买，因为对中国老百姓来说，购房依然是抵抗通胀的主要方式之一，连绿豆都能炒到那个价格，可见钱跌得是很厉害的。从长远来说，由于通胀损坏了经济的基本面，接下来大家可以大胆预测一连串可以预见的加息。我们分析了过去十年利息的变化，通常加息加到第五次还是第六次的时候，房地产行业就会出现衰退，前两次加息可能还很难到这个市场的终端。所以，我们觉得目前的通胀对于整个市场来说是一个警告，是一个信号。

从整个国家的经济来说，可能会比往年作为一个更加积极的手段，现在的货币确实比较多，另外一方面融不到资，这看起来是很大的一个矛盾。但是我个人觉得这未尝不是好事，就像人身体有免疫能力一样，天气冷了，感冒了打喷嚏，如果没有打喷嚏这个让你不舒服的机制的话可能你就会绕过感冒直接走到伤寒。所以，现在融不到资未尝不是一个好的提醒，具体就是量力而行。龙湖具体是两方面，第一，量入为出，每年销售回款基本上计划覆盖第二年的资本性支出、建安支出和硬性支出，如果有额外的融资渠道就用来进一步扩大发展。另外一方面，我们在香港的资本市场还是保持了比较好的势头。最近几周龙湖的股价有所上升，但是每天的流通量不超过3000万港币，我们的股票在香港还是稀缺货，公司保持这么一个融资的势头。这两个方面匹配起来，可以帮助我们以打喷嚏的形式渡过难关，避免直接发展到伤寒。

刘翔：通货膨胀，政府会采取加息等宏观调控的政策，肯定会对企业的资金成本等方面造成压力，实际上是压缩企业的盈利空间，但实际上它在某一个阶段也会刺激市场的销售，老百姓觉得保值增值的最好渠道还是房产。所以，销售有时候在加息的情况下或者通货膨胀的情况下反而会增加，这是相对的。所以，对于企业来讲，面对这种情况，最重要的还是要搞好自己的工作，把内功做好，执行稳健的财政政策。比如说量入为出，比如说加快销售，加快回笼。另外，拓展融资渠道，尽管现在有种种的限制，但是还是有办法融到资的。另外，还可以创新。我刚才已经提到的比如基金，房地产的基金这种形式，包括海外的融资，都可以去拓展。这都是经营中经常会遇到的。还是一个常态，把它作为一个常态去考虑，去对待，去认真做好自己的事情，我想就不会有太大的问题。

范小冲：一方面房地产由于调控，现在把它的各种资金渠道限制得越来越死，使房地产公司觉得现在的资金跟它的规模扩张不配套了，所以，资金紧张。但实际上社会上资金量是非常大的，现在已经叫流动性过剩了。所以，实际上资本是追逐利润，资本只要你的企业有盈利能力、有品牌，我想企业会以各种渠道、各种方式融到资的。不管是基金、信托，不管是股权的还是债权的，现在只是成本高低不一样而已。

刚才谈到通胀时代，通胀时代可能房地产物业是能够抵御通胀，能够保值增值的最大的蓄水池，所以，对地产而言，特别是现在的阶段，不一定是个坏事，我想通胀可能会对房地产不同的产品有不同的感受。对于中低档价位的一些房子，我想可能带来的压力会越来越大。因为未来可能还会加息，进入一个加息的通道，现在首付比例也在提升，利率的优惠也在取消，对于他们而言，门槛会越来越高，同时还按揭的压力也会越来越大，需求减少了，对于高档房，比如星河湾，我想可能会是更多的利好，因为购买这样住宅的购房者可能按揭的很少，都是一次性付款，更多的资金现在一定要找一个地方，然后能够保值增值，并不是借助于银行的杠杆撬动这个事。所以，银行的利率、首付比例的改变，这些对他的影响并不大。所以，可能通胀对房地产行业，对于高档房和中低档房，也就是不同的客户定位可能是两个截然不同的印象。 （本报记者 张雅楠 整理）