2010年，就在中央政府房地产宏观调控最猛烈的时候，广东增城的民营企业家赵松买了一块地，开始做起了房地产开发。“我身边的朋友，只要是完成了原始积累的，都在从事房地产开发。”赵松过去从事的主业是贸易，如今他的名片上要增加一个房地产投资有限公司董事长的新头衔。

为什么不投房地产？

“为什么不投房地产？”面对记者的提问，赵松的第一反应是反问。

白手起家的赵松，和大部分广东的民营企业家一样，从自己身边最熟悉的行当开始创业。早年他怀揣几万元本钱，开始了服装贸易。随着资金的不断积累，原先从事的服装贸易已经容纳不下这么多资金，为了不让资金闲置，他开始扩展业务范围，做起了小机电产品贸易。如果说早年的创业是为了发点财、改变自己的生活，那么十几年过去后，不断扩大业务范围，不断让账上的资金滚动累计，已经成为赵松的一种本能。

他慢慢从一个生意人，变身为一个企业家，他不再仅仅着眼于赚钱，而开始有了做出一番事业的雄心。“以前的每一天的收入，都是财富的增加，而现在每一天的收入，都只能看作是为了未来事业而进行的原始积累。”抱着这种心态，已经衣食无忧的他反而更加关注资金使用效率，投资回报率这些数据，同时也时刻观察着市场上的投资机会。

2008年的时候，赵松在位处广州市增城区新塘镇的碧桂园凤凰城买了一套别墅，“430平米的建筑面积和530平米的花园，买入价格是390万元，而现在这套别墅出手的话就是800万！”两年翻一番，赵松本人也忍不住发出暴利的感慨。投资房地产开发的念头就此萌生。

生于上个世纪70年代的赵松，有些遗憾没能赶上房地产开发的大潮，“现在参与也不晚。”赵松说。

虽然现在国家在调控房地产市场，但是赵松认为现在的房价与开发成本之间的利润空间，已经提供了一个很大的经营保护，“房地产开发有一个短平快的特点，一般就3到5年的周期，我不相信这几年间，房价会跌到我的成本线之下。”赵松如此判断。

与赵松有着相同想法的人不在少数，事实上在赵松的圈子里，“身边的朋友，只要是完成了原始积累的，都在从事房地产开发。有些是独自开发，有些则是几个朋友一起合伙开发。”

广东省统计局发布的 《广东投资产业结构不断优化，民间投资呈快速增长》的报告印证了这种现象：“2010年上半年，广东省固定资产投资6448.67亿元，增长22.8%，房地产开发投资1507.92亿元，增长32.8%”；“从民间投资的行业分布看，民间投资主要集中在房地产业、制造业、交通运输仓储和邮政业、水利环境和公共设施管理业。其中，房地产业完成投资1535.40亿元，增长28.2%，占民间投资的44.9%”。

宏观调控是“入场”的良机

同样在广东省统计局发布的报告之中，有着如下的句子，“从政策层面看，自去年12月下旬以来，中央出台了一系列调控房价的宏观政策，以抑制过高和上涨过快的房价，保持房地产市场的平稳健康发展。密集的房地产新政，对未来广东房地产开发投资、销售、房价的走势必将产生重要影响，房地产开发投资后续增长存在较大的不确定性。”

当记者把上述论断转述给赵松听的时候，赵松颇不以为然，“这无非是一个赚多赚少的问题，亏本是基本不可能的，而且现在国家的宏观调控，对于像我这样的民企而言是一个进入房地产业的良机。”。

“没有哪个开发商不依赖银行，越是大的开发商，对银行越依赖。现在的调控，主要是通过银行收缩信贷来进行，那么这些大开发商必然因为资金短缺而收缩战线，这就给了我们这些民资进入这个市场的机会。”赵松进一步的分析道，“很多和我一样最近才进入房地产开发市场的民企，都是靠着自有资金，靠着以前做实业的积累，这就和现在依靠银行输血生存的既有开发商形成了一种不同的模式，他们靠银行输血，我们可以靠银行造血。”和现在负债率高企的开发商不同，赵松并不担心自己企业资金链的问题。“如果宏观调控进一步加强，导致未来房地产销售困难，我只需要把现在正在建筑的房屋完工，再转为公司自有资产就行了，剩下的事情就是如何用这些房产作为抵押从银行获得贷款了。”赵松算得很清楚，这种和既有的开发商“借钱搞开发”完全相反的“搞开发再借钱”的模式，使得他的资金链基本上没有断裂之忧。

赵松补充了自己开发房地产的一个优势，就是他开发的土地位处广东二线城市增城。“广东大城市的房价或者因为城市化进程基本完结已经见顶，但是二、三线城市的城市化还有很大的空间”。

他的分析和广东统计局发布的报告内容不谋而合，在报告之中显示，“广东房地产开发投资从地区分布看，西翼和山区分别增长 80.4%和70.5%。全省除东莞和潮州之外，其他19个地级市房地产开发投资全部保持两位数以上的增长，其中有16个地级市增速在30%以上。”

除了房地产，还能投什么？

赵松的选择并非个案。在宏观调控日渐加强的2010年，广州前4个月新登记的私营企业数量增长率最快的是房地产企业。而据广州市工商行政管理局统计，今年前4个月，仅在广州一地就新增房地产行业企业707家。

广东省社会科学院竞争力评估研究中心主任丁力在接受采访之时表示，不仅是在广东，在整个中国范围内，民间资本大量流向房地产业都是大势所趋，因为这是民资“在当前政策、市场环境下所能做出的最优选择”。

丁力认为当前在实体经济领域，尤其是制造业，存在利润薄、市场风险大的问题，而金融危机后世界经济恢复缓慢，在这个时候民间资本根本不敢进入制造业。而在另一方面，现在的房地产需求很旺盛，尤其是在当前经济状况下，房地产成为居民资产保值增值的主要方式，“如果将投资需求也算入房地产需求，那么我们谁也不知道房地产的需求到底有多大。”一边是旺盛的市场需求，一边是低迷的景气，那些总是在趋利避害、追求利润最大化的资本当然知道如何进行选择。民营资本大举进入房地产业，根本不足为奇。

“现在做房地产，也许有投机的成分，但是从长远来看，这也可以看作是为了未来的投资而进行的新一轮原始积累”，面对记者提出的为什么冒着政策风险进行地产投资，而不去投资更加符合产业政策的创新产业的疑问，赵松没有正面回答。而丁力教授在接受采访之时说，“从长期来看，民间资本的出路是创新，这个道理企业都懂，但是企业说，‘不创新等死，创新早死’。”

事实上，创新所面临的技术门槛、资金门槛都是普通民营企业难以逾越的，丁力据此认为，“从根本上来说，中国企业大规模创新的环境并不具备。”他也能理解赵松这样的民营企业家的选择，“在原有行业发展遇到瓶颈，而创新领域不得发展的情况下，民间资本只能流向房地产业。”

而广州民营经济发展研究会副会长彭澎，则否定了民间资本的另外一条可能的出路。他说，“民营资本进入那些和房地产业同样具有较高利润的行业十分困难，因为这些诸如电信、石油、金融等行业，大门并未向民营资本完全敞开。”彭澎认为，尽管国务院鼓励民间资本“新36条”正式公布，但是在公布和实施之间有很长的距离。“民营资本现在虽然打开了垄断行业的大门，但是依然会遇到‘玻璃门’、‘弹簧门’”。“玻璃门”是指看着通畅，但是一进去就碰头；“弹簧门”是指民资能进入到某个行业，但是进去不能生存，还得退出来。彭澎从另一个角度解读了为什么民资不断向房地产业流动的原因，“房地产业的开放程度是最高的，实际阻碍也是最少的。”

赵松在进入房地产开发的同时也在筹备旅游业的投资。这一方面是因为房地产开发需要一个备份计划，“万一地产开发不成功，那么就把这些地产转为旅游项目的基础，转为一种长期投资。”另一方面是因为赵松认为旅游业是获得政策支持的产业，白手起家的他还是希望能做一些踏实的事情。“我进行房地产开发，更多的是一种商业投资行为，是给闲置资金找出路，”赵松不指望自己的企业能成为第二个万科，“万科这样的巨型民营房地产企业得以诞生的时代已经过去了”。

赵松很清醒，他并没有把房地产开发看作是自己未来的事业方向，他只希望能把自己的实业做大做强，“我并未放弃实业，只是期待地产项目带来的利润能反哺实业，并为扩展新的实业打下一些基础。”