保障房机制突围淮安“共有产权”试验

陈哲张延龙

特别策划

　　从2006年国六条提出恢复“保障房建设”之后，寻找“保障房样板”成为一件不容易的事情，因为从2000年开始，随着土地暴利的蔓延，保障房几近“零增长”。唯有海岛厦门，独立特行，真正把廉租房制度动手践行。厦门、厦门，还是厦门，在近4年的保障房样板张望中，另一个保障房样板一直没有显露。直至近前，江苏淮安推行的“共有产权房”试验，让厦门之外的又一个保障房试点清晰呈现，对于保障房的推行，甚至于《住宅保障法》的制订，都有了又一个可以参照的对象。

　　2009年9月，郑楠芳和23岁先天性智障的女儿，作为淮安首批非拆迁家庭，搬进了“共有产权房”中。

这是一套59平方米的房子，位于淮安市新区的福星花园，小区中有400多户都属于共有产权房，是淮安集中建设的保障房的区域之一。

共有产权房替代经济适用房

2008年9月，郑楠芳在报纸上看到一则公告，政府在主城区向非拆迁家庭公开供应300套共有产权房，这一区域临近当地最大的市民公园和重点高中，并且，政府规定这些房子的价格比周边房价低10%。

与传统的经济适用房方式不同，申请者只需要出一部分钱，就可以和政府共同拥有房子的产权。按照规定，像郑楠芳这样的低保困难家庭，只需要拿出总价的50%，就可以搬进新居。这个消息，令郑楠芳兴奋不已。

2007年下岗的郑楠芳，一直和23岁的女儿挤在老单位清江棉纺厂中的一套18平方米的公房里，老平房年份已超过50年，条件十分艰苦。

看到自己符合市区户口5年、月收入低于700元、人均住房面积不足16平方米等条件，郑楠芳随即向所在街道提供了自己的材料，“也不知道能不能确定下来”，她三番五次地去居委会询问，工作人员告诉她，材料还需要通过区、市两级主管部门的审批。

等了许久的郑楠芳逐渐淡忘了此事。但出乎意料的是，2009年年中的一天，一位朋友打电话告诉郑楠芳，她的名字上了报纸的政府公示，已经被批准购买共有产权房。

“当时算了一下，周边房价是2500元左右，全套房子需要14万元左右，出一半是七万多，条件很优惠，我说什么也要筹过来。”

郑楠芳选了一套一层的房子，由于人缘极好，亲友赞助她完成了装修。2009年9月，郑楠芳母女搬进了新居。“如果不是政府的政策，这套房子对我而言是个天文数字，根本买不起。”郑楠芳感慨。

其实郑楠芳并不是第一批享受到新政策的淮安人。早在2007年前后，淮安中心城区磷肥厂宿舍棚户区改造。虽然原住户都拿到拆迁补偿，但很大一部分家庭仍然买不起房子。于是，政府提出拆迁户可以与政府按照7：3的比例共享安置房的产权。

正是在这一年的3月，淮安市出台文件，确定以廉租房和共有产权房为主要形式，建立当地的住房保障体系。值得注意的是，共有产权房替代了时下流行的经济适用房，作为当地中低收入购房者的保障机制。

压缩投机购房的牟利空间

不过，共有产权的模式受到一些分析人士的质疑。经济学家马光远认为，共有产权房有可能挤占了住房保障对象的福利空间。传统经济适用房中的土地出让价格和其他优惠，本是中低收入者应该享受的。政府的优惠，不过是先期垫资。

“我们主要解决了传统经济适用房一个重要弊端，即基本压缩了‘开宝马’买房者倒卖牟利的空间，确保真正需要得到保障的人群的利益。”淮安共有产权房的制度设计者、淮安市房管局局长邵明说。

按照传统的划拨土地经济适用房的机制，即使房价不涨或增值很少，投机者只要能够进入经济适用房体系，就能把政府原来隐性的而且十分可观的那部分产权收益（土地出让金及政府优惠）据为己有。

而共有产权房的套利空间，“仅仅在于房价的增值部分”。这无疑减少对不同申请对象的甄别难度和管理成本。

邵明介绍，共有产权政策给予中低收入买房人的福利，不在政府让出土地的价值，而在于提供买房者完成房屋全产权购买时的优惠。

按照淮安模式，买房人在8年内回购政府产权部分的，按照当初原价购买，“避免了房价上涨带来的压力”,而最近，淮安房管部门又添加了一条新措施，5年至8年间购买政府产权部分的，在原供应价格基础上加同期银行利息结算。8年后回购的，才按照同期市场评估价结算。

在退出端，房屋出售时，按照购房家庭和政府产权比例进行分配。当购买人家庭收入高于政府规定标准后，将对政府产权部分收取市场租金。

邵明认为，这种模式，一方面给中低收入者提供了大幅优惠的住房，另一方面无疑激励了他们通过辛勤劳动，尽快拥有全产权的积极性。

“我准备再打一份工，争取在五年之内就把另外一半还回去。再说政府给我们优惠，不还说不过去，拖久了不划算。有自己的房子多好。”郑楠芳说。

正是有了上述制度设计作保障，共有产权房可抵押、可转让、具备保值增值的商品房功能，并不会出现传统经济适用房因土地成本问题往往安排在远郊。该模式在淮安当地获得了巨大反响。据统计，自当地推行共有产权政策的三年中，政府投入了1.15亿元，供应房屋5.2万平方米，惠及主城区814户家庭。

购买力仍旧不足

“与传统经济适用房供不应求的状况相比，目前淮安的共有产权房，处于‘房等人’的状态。”淮安市保障性住房建设管理中心主任蒋峰说。

个中原因，自然有投机性购房被基本杜绝的因素，而更多的是因为，目前的配套措施，尚不能覆盖更多的人群。

尽管只要付70%或50%产权份额的购房款，但中低收入家庭一般都不符合公积金或商业贷款的条件，需要自筹资金一次性交付这么多钱，这已远远超过中等收入家庭购买普通商品房的首付压力。

“共有产权房供应对象，即使是收入在标准线附近的家庭，相对于原来经济适用房价格的个人出资额，其购买力仍然不足是一个不争的事实。”邵明坦陈。

据介绍，淮安目前已经开始在着手摸索政府住房担保贷款机制。对于那些潜在的购买人群，将通过政府贷款担保机制，鼓励符合条件的家庭申请贷款支持。

针对住房贷款涉及到较大风险，邵明认为，政策的优惠让买房家庭对拥有全部产权的愿望十分强烈，本身就化解了其中的一部分可能的风险。

另外，淮安正在试行的政府住房保障基金，除了作为保障房开发资金外，可以作为托底资金，帮助还款。具体操作模式是，将代还部分折算成对应的住房面积，增加到政府产权份额中，以覆盖有特殊困难无法偿还房贷的群体。

“退一步讲，如果基本还款无望，政府就该提供全额出资的廉租房，酌情将买房首付部分，作为租金继续让困难户在其中居住。”邵明说。

而在另一方面，淮安还在尝试将共有产权住房的申请标准继续调整，满足“夹心层”购房需求。

淮安模式试行初期，可以享受5：5和7：3比例共有产权房的人群，是特殊困难家庭拆迁户，人均收入在400元以下。而2009年，这一标准已经提高到800元-900元以下（占到当前淮安城镇居民人均月可支配收入的近70%），并接受非拆迁户的申请，据悉这一标准有望在今年放宽到1000元-1200元。同时，也在考虑将产权分配设定，扩大到8：2、9：1等更为灵活的比例。

而在廉租房保障方面，淮安原有的申请条件是人均月收入400元以下，今年的标准已经放宽到600元。

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