回归市场的竞争法则

任志强

　　地产十年，波谲云诡。我们的感觉似乎从起点又回到了起点。近一段时间以来，大家在一起的话题，往往是“2009年会怎么样？”、“我们该怎么办？”如果说我们已经熟稔了高速增长期的房地产经营之道，那么在低谷时期又将如何应对？尽管在春节的贺信中，与“牛”有关的祝福洋洋洒洒，但真实的2009年到底是什么样，仍是一个充满悬疑的话题，我们在初春之际，特约请了数位企业家谈自己对2009的感受与判断，以期让关注房地产的读者，对于地产业境况能有另一角度的认识。

　　传统的中国文化对 “牛”有着特殊的深厚感情，在农耕时代牛不但是最重要的生产工具，也是家庭重要的资产。新时代对“牛”的热捧则来自于对股市的期待，从古到今“牛”都成为了中文中“最棒”“最好”的代名词。

每当牛年到来的时候，全球流着中原热血的中国人，不管执有哪一个国家的护照都会共同的祝福牛年的到来，祝福牛年有个好收成。世界经济的变动让中国的经济面临着大量的不确定性，但可以肯定的因素也有许多。

中国正处于城市化高速发展的牛市，44.9%的城市化水平远低于全球各国城市化率49%的水平。要解决中国7亿多农民的小康问题，唯一的出路就是城市化，这个大趋势也许是中国未来发展几十年中都不可能动摇的，不管世界经济有多少变化和不确定性，中国都要坚持走扩大城市化率的道路是确定的。

中国正处于家庭人口高速分化的时代，每年新增家庭户数超过了900万户。他们都需要有个家，不管这个安家的房子是租是买，都需要有个最基础的落脚处以结婚生子、传宗接代，这个现实也是无论经济如何运行和变化都无法改变的，中国的住房需要仍会持续的高涨，只要政策的温度合适就一定会开花结果的。

中国正处于房地产快速建设的时期，自2007年初中央提出增加供给以来，出现了自2003年之后连续数年土地紧缩之后的土地扩张，也超越了历史纪录、突破了商品房在建工程26亿多平方米的高位红线。而2008年的竣工面积却没有形成历史的突破。可见这些大量的在建工程必然会在2009-2011年之间变成现房。当市场中的消费被政策影响而抑制时，这些供给量绝不可能在短期内快速的消化。最可能出现的是空置大量增加或烂尾与停工现象。如何消化存量而减少增量大约是当前不管是政府还是开发商都必须面对的局面，这大约也是板上钉钉的确定性。

民众有需求，市场有供给，但成交量却在历史的均线以下，这就产生了许多的不确定性。

首先最大的不确定性因素来自于政府的政策导向，市场本来并不需要看得见的手过多的干预，只有在市场无法自我调节时，才需要用看得见的手帮助看不见的手。凯恩斯主义并非要否定市场经济，而是要用看得见的手来弥补市场之不足，以抑制和推动市场的竞争效率。

但中国并非是完全的市场经济，至少土地资源与金融资源并非是完全市场化的，因此在许多人指责政府的救市时，应先看清楚这个市场并非是因为看不见的手造成了今天的现状，而是自2003年以来，市场就在看得见的手的干预下忽左忽右的摇摆着，如今的量价齐跌也正是看得见的手梦想实现的预期。救市本应是政府砍断那些由看得见的手制造出的各种麻烦，自主的消费等，而如今各种由看得见的手设置的障碍并未清除，也只好再请看得见的手来出台更多的政策以收拾残局。政府的政策导向就成了决定投资与消费走向的重要因素，但市场无法判断的正是政府政策的不确定性。

当全球都在批评奥巴马的贸易保护主义时，中国仍坚持以自住、自用为住房的唯一需求，这种自购的住房自己用又与自产的钢材自己用有什么区别呢，无疑仍是计划经济。用多少生产多少的思维基础，仍是贸易保护破坏市场流通的变种。

都是自住又何来交换与流通，都是自住又何来租赁型过渡。中国的住房私有化率已是全世界最高的了，但市场化程度却可能是较低的。2005年人口普查资料显示，市场化程度越高，住房问题解决得越好；出租市场越大，住房条件改善得越好。也许要解决的仍是住房政策要保证的是有房住还是有房产的财产权观念。只有当商品房真正成为市场中可以不受看得见的手限制的自由流通的商品时，市场化才能繁荣。

投资者与消费者会在政策的影响下选择最聪明的博弈，自会“敌进我退、敌退我进”，而谁能用合适的价格在合适地点向民众提供合适的的消费空间，就成了竞争中的胜利者。

尽管社会认为2008年是房地产的滑铁卢，但近6亿平方米的销售量仍显示了这个市场的巨大。虽然有人预测北京1400万平方米的空置用两年的时间消化，但如果消费回归到2005年的水平，则现有的空置量也将供不应求，更别说是全国回归到2007年的消费量了，那么市场就会火热。问题不在于要维持一个高房价，而在于回归市场的竞争法则，让供求关系来决定价格的合理性，而非用政策的手来扭曲价格。

只要坚信中国政府要保证中国经济的增长，只要中国政府坚持市场化的改革，那么2009年中国将是一个从世界金融危机的重创中率先冲出重围的黑马。当中国的宏观经济重新恢复信心与增长时，新的振兴政策会让中国的房地产业仍将占有不可替代的产业地位，仍将会对稳定中国的经济增长做出巨大的贡献。

如果依赖于投资的中国经济缺少了房地产的投资支撑，也许将给中国的经济增长带来更大的不确定性。

（作者为华远集团总裁）

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