经济观察报 记者 张勇 作为南昌市四大投融资平台之一的南昌市城市建设投资发展有限公司（下称南昌城投），身处全国地方融资平台清理规范的大浪之中。

虽然从规模上来说，南昌城投算不上市属融资平台中的老大，但其能够在八年间将最初都未完全到位的2.1亿原始资本变成如今的120多亿总资产，也几乎能称得上是一个经营“奇迹”。

“如果你了解地方政府在城市建设上的‘苦衷’，或许你就能明白为什么南昌城投会如此飞速的发展。”对于这一“奇迹”，江西省财政厅的一名官员有些无奈。像许多城市一样，南昌市财政上的捉襟见肘无法应付巨额的基建开支。

而多位当地人士告诉本报记者，南昌城投操作的其实就是 “玩转”土地。在这些操作过程中，非市场化的操作和难以避免的违规“踩线”时有发生。

虽然刚刚发行完难得的12亿元企业债券，但南昌城投的融资渠道仍然主要依靠银行信贷。而更值得关注的是，随着背负着政府信用的南昌城投的总资产不断膨胀，负债也迅猛增加，而高企的负债承担者最终还是南昌市政府。

玩转土地

公开资料显示，截止到2009年末，南昌城投资产总额为123.8亿元，其中净资产为53.28亿元，比初创时 2.1亿元的净资产增加了25.22倍。

50多亿元的净资产和120多亿元的总资产又是怎样来的？“绝大部分是市政府对于南昌城投的土地注入”，此次城投发债的保荐商——国盛证券一位知情人士告诉本报记者。

在红谷滩新区的核心区域，一座被誉为“红谷之门”的建筑是南昌城投目前的办公所在地，也是城投以基建换土地的经典之作。

红谷大厦此前曾是一座 “烂尾楼”。

2002年底，成立不久的南昌城投负责红谷滩新区的数条道路建设。作为回报，当时停工多时的红谷大厦转由城投开发。

除了写字楼，南昌城投还通过运作，把部分经济适用房楼盘转为商品房进行开发。

2009年年底，南昌水岸观邸二期推出不到两个月，400多套房源就基本被认购一空，而这一由南昌城投开发的楼盘在一开始并非定位于商品房。

这一位于南昌市青山路69号的地块之前属于原南昌市低压电器厂，后经政府重新规划为经济适用房用地，并划转给南昌城投进行开发，而城投支付的成本相对在土地市场上竞拍显然要低廉很多。

同样的情况还发生在南昌城投开发的另一楼盘中。

2005年竣工的康泽园小区为南昌城投开发的经济适用房安置小区，总建筑面积15.13万平方米，住房总套数1272套，但其中90平方米以上房源占95%以上。2009年，经过南昌城投的申请，市政府同意将康泽园小区中约6万平方米住房在补缴土地出让金和出让手续后，转为普通商品房对外公开销售。

无论是水岸观邸还是康泽园，通过住房性质的变更，南昌城投都因此获得了更多的资金。

“一般来说，南昌城投操作的项目都是先由市政府注入的土地作为引子，再向银行进行抵押贷款。”江西省财政厅的一位人士告诉本报记者，土地是南昌城投这一类地方融资平台运作的根本。