土地增值税变形(3)

到底肥了谁？

自1994年开征土地增值税以来，其作为针对房地产宏观调控的措施不断波动。

1994年-2006年土地增值税增加额呈现逐年上升趋势，但增加速度却先降后升，其中2000年和2001年仅为23.53%和22.62%，但远远低于平均增长速度91.27%。究其原因，1997年亚洲金融危机过后，政府为了刺激房地产市场重新活跃，对一部分转让房地产的企业和个人实施了一定的减免政策，这也大大减少了土地增值税的征收额。

2006年，全国出现房价暴涨现象，政府又着手严格征收土地增值税，从简单预征到要求严格清算。

从该政策的演变来看，一直是地产调控的手段，由各地政府自行掌握。

郭伟认为，实际上房地产业只比其他行业企业多一个土地增值税，但是土地增值税是基于取得利润高才征收，所以房地产业的总税负水平并不算太高。这种累进税制是调节税种，对正常房价、地价下的房地产企业来说并没有太大影响。但对高利润和暴利阶段的房地产企业影响较大。

一位开发商则认为，开发商不在乎这点儿土地增值税，该卖高价还是卖高价，而且会转移到消费者身上。因为开发商的团结度很高，要涨一起涨，几乎相当于一个垄断企业。“开发商不会为了少交土地增值税而降价，相反，收土地增值税会使房价火上浇油。”

事实上，土地增值税在现实中作用有限。2005年至2007年，房价高速暴涨。房地产行业代表性企业一夜暴富，毛利率一路直线飙升。2007年达到了39.91%。这是资本金较为充实的上市公司毛利。如果是资本金不足的中小企业，自有资金的回报率恐怕就不是在100%的范围内了。这样的高利润显然本来就应该是土地增值税这一累进税的主要调节目标。

但是土地增值税从2007年开始清算以来，总额增长很慢。开发商的毛利率仍在提高。即便是在2008年，房地产行业陷入危机的一年。这一年69家销售额过亿元的上市公司的营收数据显示，2008年房地产开发公司平均毛利率比2007年的39.91%上升了1.6个百分点，达到41.54%。

一位资深的业内人士也承认，房地产企业一直都存在比较严重的缴纳不足现象。在经济乏力时如此，房价高涨时还是如此。在他看来，土地增值税除了为开发商提价制造一个理由外，其实质意义到底有多大是个说不清的话题。

本报获悉，目前国税总局已有对土地增值税立法的计划，藉以消除土地增值税缴纳计算和程序灰色空间。

（本报实习记者段雯对本文亦有贡献）

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