土地增值税变形(2)

另一位专家文干森认为，若全额征收土地增值税，毛利率在30%的项目土地增值税征收比率将占营业收入的5%-8%。而对于毛利率在50%以上的项目，土地增值税征收比率将占营业收入的12%-15%左右。

为何难征

事实上，房地产企业规避土地增值税有很多办法，主要的办法有做高成本、拖延清算时间甚至直接开具假发票。

一位房地产企业财务总监告诉本报，做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。还有部分房地产企业利用种种手段钻 《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。对此各省税务官员都发现了很多案例，已经成为普遍现象。

郭伟则表示，“大多数企业并不采用税务筹划，而是直接开假发票。假发票才是税收征管的重灾区。”他指的假发票不是说印刷伪造的假发票，而是那些实际支出额和发票票面额对不上的发票。尤其是在自己拥有工程队的小公司当中，这种做法非常普遍，比如说花了2000万给开成2500万。大型房地产公司有好几十家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利用为提高成本的工具。

这种假成本、假发票的基本操作手段也在国税总局的关注之下。内部人士透露，国税总局本次稽查风暴注意到了关联公司之间的问题，调查不仅针对房地产企业，也对其下属子公司和关联企业逐个进行调查。有消息人士透露，涉及SOHO中国的关联企业就有好几十家在关注范围内。

上述地产公司财务总监向本报表示，做高成本和假发票仅仅是税务上的技术手段，更大的问题在于一些相关部门的纵容，而不是技术。

土地增值税属于地税税种，在具体征缴比例和方式上也由地方政府自行认定。其间就存在着巨大的灰色空间。以唐山为例，唐山市的土地增值税的预征率与省内其他市相比明显偏低，土地增值税的预征率为市区住房1%，县0.5%，别墅、商用房2%。而石家庄的预征率市区包括县级市1.5%，县1%，各类别墅、商用房2.5%。由于这个区别，河北经济实力最强的唐山市土地增值税反而排在全省第四名。

除征缴率之外，地方政府还有各种名目繁多的退税和财政返还。实际上房地产企业征缴的土地增值税要比公布的还要低。

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