图3–7我国房地产价格的运行变化

图3–7显示的则是我国租金价格的变化是与土地价格变化息息相关的，恰恰由于我国的土地市场是非完全市场，政府垄断中的土地价格是权力价格和非市场资源配置的价格，因此其对房屋的价格与预期产生了重大的影响。如果说土地的价格上涨有其必要与合理性，那么房价的增长也是实体经济的真实表现。

另一个说明有泡沫的理由是房地产投资的高增长，但几乎所有的经济学家或分析说有泡沫者，却都以为中国的所有城市建筑已经完全市场化了，因此可以用房地产市场中的运行指标说明整个中国的建设情况。其实这是个重大误解，中国正处于从计划经济向市场经济的转型过程中，房地产市场只占全部城镇住宅建设中58.6% （2003年）的份额，而更多的投资与建设是以非市场化的方式在进行的。从图3–8用竣工面积表示的全中国住宅建设的全貌中可以看出，房地产住宅的高速增长是建立在基本建设住宅大量下降基础上的替代与转换，合计的住宅建设总投资额平均增长仅为13.1% ，略高于国内生产总值同期平均增长水平，也并没有造成全社会住宅建设的竣工面积高增长。

图3–8房地产业高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代

注：国有单位基本建设投资建房、城镇个人投资建房和房地产（业）开发投资建房是城镇住宅建设的三个最大组成部分。此外还有国有单位更新改造投资建房和集体经济投资建房，但比重相对较小。

数据来源：国家统计局、REICO数据库

与日本1988~1990年的三年间住宅投资高增长完全不同的是，1984年之前，日本年均生产住宅为120万户稍少一点，但在1987~1990年的4年间都超过了160万户的水平，连续三年的供给量增长都在30% 以上。

图3–9日本1980~1991年新建住宅开工户数的变化图

资料来源：根据日本建设省《建筑开工统计调查报告》绘制

而中国的10多年间全社会住宅竣工面积平均增长仅为3.20% ，城镇住宅竣工面积平均增长为9.3% （包括非房地产开发的数据）（图3–10）。更要说明的是，2004年是被称为房价上涨的疯狂之年，新开工面积增幅已经降至1999年以来的最低点（图       3–11），2004年竣工面积的增幅则降到1997年以来的最低点，仅为2.1% ，甚至低于自1990年以来的全国平均住宅竣工增幅。供求关系之中表现出来的则是投资增长的替代过程中虽然出现了连续多年的高增长，但是因为替代作用、成本因素、土地价格的因素、质量提高的因素和配套条件的因素，高投资并没有提供更多的竣工量，而实际能解决供求矛盾的并不在于投资的增长，而在于竣工量，即可提供居住的房屋套数的增长。

图3–10从住宅竣工面积看替代关系

图3–112004年新开工面积增长率降至1999年以来最低

资料来源：国家统计局、REICO数据库

最后看一下两国房地产业对本国国内生产总值的影响关系。

表3–18中、日两国不同产业增加值对本国国内生产总值增长的贡献率比较
（单位：%）
行业       中国1992~2001年       日本 1990~2001年
农业       13.4 -6.0
工业       45.3 
采矿业           -0.7
制造业           -20.0
建筑业    7.1   -11.7
电力、水的供应           5.0
商业       7.7   18.7
金融保险业    5.7   
金融业           13.5
房地产业       2.0   31.5
交通邮电       6.0   
交通通信              4.7
社会服务业    4.5   
卫生体育       1.0   
教育文化       3.1   
科技       0.8   
其他服务业           51.6
国家机关       2.5   
政府机构              20.1
表3–19我国1998~2003年房地产发展指标增长率表
（单位：%）
年份       施工面积       竣工面积       销售面积       新开工面积    房价       占比国内生产总值
1998       12.9 11.0 35.2 45.4 3.3   7.8
1999       12.0 21.9 19.5 10.8 -0.4 7.1
                                          （续）
年份       施工面积       竣工面积       销售面积       新开工面积    房价       占比国内生产总值
2000       15.9 17.3 28.0 31.0 2.9   8.0
2001       20.5 19.0 20.3 26.4 2.7   7.5
2002       18.5 17.1 11.4 14.5 3.7   8.0
2003       24.2 13.0 29.1 26.9 5.7   9.1

2004（上半年）    —    15.6 26.4 15.2 9.1   9.7

资料来源：《中国统计年鉴》、《中国统计摘要》，《2004年第二季度中国货币政策执行报告》

从中日两国不同产业增加值对本国国内生产总值的贡献率比较中会发现尽管日本在泡沫破裂之后房地产业的贡献率也远远大于我国高速增长的房地产业的贡献率（表3–18），而从我国1998年之后的房地产发展指标增长率看（表3–19），未来的发展潜力巨大。

从市场中各种与实体经济相关的指标对比中可以得出如下结论：中国的现状与当年日本的泡沫几乎完全不可比，也不可能出现日本的泡沫破裂。因为中国尚不是一个完全市场化的经济体，有许多不可能用经济指标衡量的因素，政策与行政上的变化及影响会远远大于经济运行的影响，我不好说中国不会出现泡沫，但目前（2005年5月）的实体经济发展中尚找不到更多能说明已经出现泡沫的数据，尤其是绝不能用日本的泡沫当镜子而影响了中国经济发展的步伐。

读了《泡沫经济学》之后，更明白了泡沫要用数据来分析，更多的经济政策会影响到人们的预期和经济的运行。如果判断和方法错了，没有泡沫但也会让经济运行非正常发展。