作者，任志强。“商品房并非人人买得起”，“炒房无罪”，“房价一点也不高”，当任志强说出这些话时，必定招致众声反驳，甚至谩骂和攻击。但近年来的房地产市场，却一步步地印证了任志强的观点。当人们正为掐头去尾后的任式雷言大骂，房价却正如其所言，噌噌上涨。他放出“雷言”的同时，也在不断指责人们曲解了他的原意。是他太过狂傲，还是我们太过粗心？今天，让我们静下心来读任志强。本书为任志强近三年来的在房地产领域的发言结集。其中包含保障性住房、房地产市场化、地价与房价的关系、房地产泡沫、房产投资等各个方面，言辞辛辣而鞭辟入里。他的观点是对是错，任你评说。
策划：蓝狮子财经出版中心
出版：中信出版社
定价：39.00元
出版时间：2010年10月
目录：
自序
第一章：商品房并非普惠式消费品

第二章：是市场化的问题吗？
第三章：别拿日本泡沫当镜子
第四章：地价推高房价勿庸置疑
第五章：请用数据说服我
第六章：情绪不能代替规律
第七章：何须分清几套房？

第三章 别拿日本泡沫当镜子

当中国的经济高速增长时，特别是房地产投资与房价出现连续的增长时，许多官员和经济学家都在用日本1986~1991年的泡沫当镜子，对照中国发展的现状，并警告市场、官员、投资者与消费者：中国的房地产市场已出现了泡沫，并将出现日本式的泡沫破裂。但他们对于日本当时泡沫是如何产生和如何破裂的，与中国的现状是否相似却从未给出明确的答案。

| 别拿日本泡沫当镜子① |

当中国的经济高速增长时，特别是房地产投资与房价出现连续的增长时，许多官员和经济学家都在用日本1986~1991年的泡沫当镜子，对照中国发展的现状，并警告市场、官员、投资者与消费者：中国的房地产市场已出现了泡沫，并将出现日本式的泡沫破裂。但他们对于日本当时泡沫是如何产生和如何破裂的，与中国的现状是否相似却从未给出明确的答案。

几年前我曾读过周其仁教授的两本书《收入是一连串事件》和《真实世界的经济学》。其中有篇文章《以郁金香的名义》揭示了泡沫的一些真相，我因此又读了盖伯尔的《天下第一泡沫》，发现“郁金香泡沫”是在特定条件下产生的，并不像未作深入研究之前被媒体炒得那么可怕。用周教授的话说是“不过看似疯狂”，盖伯尔将举世人云亦云的“泡沫”捅了一个大窟窿。

一个偶然的机会，在共同搭乘“远大”的公务机时遇到一位喜欢让人读书的女士，向我推荐了日本经济学家野口悠纪雄先生的专著《泡沫经济学》，让我有机会更深入地了解了日本当年发生的事情，并从中有了一些对中国现状更深刻的认识。

国人常用顾炎武先生的名句告诫有志之士“国家兴亡，匹夫有责”，读了原著才知道原话是“保国者，其君其臣，肉食者谋之；保天下者，匹夫之贱，与有责焉耳矣”，意思是完全不同的。世人也常用“无毒不丈夫”形容成大事者要狠毒，而原意却是“量小非君子，无度不丈夫”。恰与流行之意相反，君子不但不应狠毒，反而应大度。更有甚者，在华远地产独家赞助的首届中国经济学奖颁奖典礼上，获奖的吴敬链教授在发表感言时大谈关于“穷人经济学”的重要，但中国社会科学院的韩朝华研究员却在重读西奥多?舒尔茨的原文时发现，诺贝尔奖授予的是“关于贫穷的经济学”或“贫穷中的经济学”，并不是“穷人的经济学”。“穷国”“贫穷社会”“贫穷经济体”的经济学是针对整个社会，关注的重点是经济发展和生产力增长。而“穷人”经济学则是针对社会中的一部分成员，关注的重点是财富的分配和社会的公平问题。如果经济学的本质是专门研究如何用最少的投入获取最高效益的一门学科，则研究关于“穷人”的财富分配和社会公平的问题已经不仅仅是经济学的范畴了。

重新回到关于“泡沫”的问题上来。人人都在说泡沫，但对泡沫到底为何物人们却理解不同，泡沫如何产生、如何评价和计算也无定论，这就产生了用不同的方式判断的、不同标准的不同结论，这样就会使经济学家的理论与实际很难相结合，并无法被推广与运用。

周其仁教授将泡沫定义为：基于对现实交易情况无知而无法解释的资产价格的大起大落。

野口悠纪雄先生将泡沫定义为：资产价格与经济实体无关的上涨部分，即实现资产价格与实体资产价格之差，实体经济不能说明之差。这与周教授的解释大致相同。进一步解释资产价格的通涨：一般产品与服务价格稳定，只有资产价格暴涨，并且这种暴涨是由于不劳而获的投机行为产生的资产价格异常。由此可以说，不管什么样的经济学家，大致都公认泡沫是资产价格所产生的不合理的、无法用实体经济发展作解释的上涨。

因此正确地判断资产价格是否超出合理的条件，或实体经济的合理性成为重要的标准。野口悠纪雄先生给出了衡量资产价格的几个条件：一、资产价格取决于收益。如股票为“分红还原价格”，土地为“收益还原价格”，而收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。二、影响资产价格的因素还包括：收益与贴现率的变化，即预期的影响—将来的价格影响现在的价格。同时这个预期的产生在于实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号，反之由投机带来投机的方式，并且当这种高价格的投机有金融信贷的支持时，泡沫将随资产价格的异动而产生。野口悠纪雄先生同时给出了资产价格的计算公式：

尽管野口悠纪雄先生作了大量的计算模拟，但他最终得出的并不是一个明确的结论，而是告诉我们实体经济的资产价格实际是很难计算的。

我们无法用数字模型正确计算中国的资产价格情况，因为统计数字不完整，信息不透明。但根据野口悠纪雄先生的推导，我们可以通过已有的资料将中日两国的经济发展背景情况作个对比。这个对比起码可以说明中日两国存在着极大的差异，也正是由于有这些重大的差异存在，因此才证明中国不会出现或说各种可查的数据显示目前的中国并不存在当年日本产生泡沫现象的前提，也并

存在资产价格的不合理暴涨。尽管已有少数城市出现了部分投机行为，也有少量的共同点，但是性质并不相同。

首先，中日两国之间的经济发展背景不同。

表3–1日本泡沫与中国现状的背景对比
       日本1986~1991年的特点    中国目前的现状（2005年5月）
1     股票价格暴涨、金融成本降低    股票价格暴跌、基本丧失融资能力
2     金融放松、给不动产巨额融资    金融管理严格、开发信贷几无增加
3     土地私有并市场化、预期收益提高    土地国家垄断、政策性推动地价上涨
4     土地价格上涨、家庭收入增加    土地价格上涨、家庭支出增加
5     零付款土地抵押贷款增加    必须支付全部地价后抵押贷款
6     股票与土地升值增加了消费与需求    家庭自住性消费占主导地位
7     投机行为提升了股票与土地的预期价格    必须支付首付的少量投资与投机行为
8     大量的非不动产企业与政府购买土地       土地购置与开放主要为不动产开发
9     税收制度扭曲了土地的保有与使用关系    税收有利于拥有多套住房
10    设备与房屋投资增加    实体经济因素促进全面投资增长
              （续）
       日本1986~1991年的特点    中国目前的现状（2005年5月）
11    汇率波动币值上升       汇率僵硬、币值稳定
12    国际资本净输出    国际资金涌入
13    利率降低       利率升高
表3–2?中日两国经济对比中存在重大差异
       日本       中国
土地       由家庭向法人机构与政府部门转移    由国家所有向法人机构和家庭转移
交易过程       家庭收入增加、储蓄增加（储蓄变成信贷能力增加）、消费增加  政府收入增加、家庭支出增加、储蓄减少、消费减弱（个人信贷增加）
目的       土地保有和土地投机、出租房屋增加（住宅产量增加）       土地转换为生产原料、房屋向个人销售
价格属性       市场价格       权力价格＋垄断价格＋市场价格
资产价格       股票与土地暴涨（1986年股价与地价暴涨了3倍）       股票暴跌，连续5年熊市
       一般产品与服务价格稳定    土地暴涨、房价上升
（2004年上升20%、2003年之前平均3.2%）
              工业产品出厂价上涨、服务与能源价格上涨
              消费者物价指数从负增长变正向增长
地价与租金    从与国内生产总值平行变动突变为土地高于国内生产总值1~1.5倍，租金为0.25~0.5倍 增幅均低于国内生产总值增幅（平均）
金融背景（经济环境与政策）    金融宽松、财政紧缩    金融紧缩、财政适度
       股价上涨使权益融资加大    股市融资极低、自有资金为主
       土地抵押信贷、信贷购买土地    有价土地的抵押信贷
（开发信贷的严格控制）
       汇率升值、利率降低    汇率平稳、利率上升
       准银行及信托大量金融支持       非银行融资能力极弱
       个人消费信贷宽松       个人消费信贷严格
              （续）
       日本       中国
税制       保有环节税低       无保有环节税
       置换更新特别优惠措施
（10年期限后）   置换住宅加税（20年期限内）
       交易环节税轻       交易环节税重
（印花税、营业税、契税、所得税）
       继承税制有利于购置与保有土地       无继承税
       租务税率低    租务税率高
       存款无利息税       存款有利息税
       固定资产税1.4%（实际0.06%）      固定资产税（家庭住房免征）
       地价税
（新增税种），有扣除（低税率0.3%）    出让金预先交纳
       农地征税（必须宅地化的农地）       农地征税无限制（征用）
资产变动的主要交易对象    股票（虚拟价格）       土地（权力价格）
       土地（不完全市场价格）    房屋（市场限量供应价格）