3月17日晚，招商蛇口（001979.SZ）发布2024年年报。报告期内，公司实现营收1789.48亿元，同比增长2.25%；累计实现签约销售面积936万平方米，签约销售金额2193亿元，销售排名站稳行业“五强”，产品力跃居中国房企排行榜第四名。

在国家提出房地产新发展模式的背景下，招商蛇口表示，将不断夯实开发业务的基本盘，聚焦核心优质城市和项目，同时坚持风险防控，保持财务稳健、安全；通过打造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三大核心能力，实现“存量做优”与“增量优做”。持续强化资产运营能力，提高物业服务基础，推进智慧化和绿色化建设，为行业高质量发展树立新标杆。

财务稳健助力销售增长

内驱力推动持续发展

在多数房企销售业绩下滑的大环境下，招商蛇口却实现了逆势上涨。

2024年，在全国多个城市进入当地流量销售金额排行榜前列。年报显示，招商蛇口在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额首屈一指，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

2024年，招商蛇口现金流稳健，在手现金充沛。全年经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金余额达1,003.51亿元，达到5年来最高水平。剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”继续处于绿档水平。全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率均为同期同行业最低；综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。

这得益于招商蛇口对大环境变化的快速感知与积极应变。去年，招商蛇口对战略进行了优化升级，将原三大策略“区域聚焦、城市深耕、综合发展”调整为“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”。

2024年，招商蛇口坚持“五精”策略，即精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本，全面提升产品力，打造“招商好房子”。

通过“首席设计师及产品经理”管理体系，“方案+落地”双团队管理模式，招商蛇口在去年研发打造了“3+1”全新产品体系，即天青、启序、揽阅3大产品线和一个高定豪宅“玺”系。凭借完善的产品体系和过硬的产品质量，招商蛇口20余个全国新作首开去化率领先竞品25%，其中北京招商玺、合肥招商玺、武汉武昌序、成都翎云阁、西安揽阅、上海揽阅等共10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单，招商蛇口更是借此跻身2024中国房企产品力TOP100第四名，以设计驱动的产品溢价能力迈向行业前列。

同时，招商蛇口发力“数智化”，落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。在智慧空间领域建设全域安全、绿色低碳的智慧化环境，在智慧运营层面赋能业务提质增效，在智慧服务方面打造“千楼千面”定制化体验，提升客户满意度。

通过不断打造与提升“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”这三大核心能力，招商蛇口实现了“存量做优”与“增量优做”，不仅完成逆势增长，也站稳行业五强。

构建商业闭环提升资产运营能力

发力第二成长曲线

当前，房地产行业的发展进入新旧模式转换阶段，提升运营能力，培育利润增长第二曲线成为房企高质量发展的主要方向。招商蛇口也积极推进资产运营类、物业服务类业务协同发展，取得了不俗的成绩。

2024年，招商蛇口主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。其资产运营业务主营包括集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮等业务；物业服务板块涵盖物业管理及其增值服务。

具体来看，集中商业是着重打造的业务主赛道之一，2024年此类业务实现收入17.70亿元，开业三年以上项目出租率达91%。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共47个，在建及筹开项目总经营建筑面积约233万平方米。布局主要分布在上海、深圳、南京、苏州、成都、重庆和厦门等核心热门城市。因结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“花园城”系产品已成为招商蛇口具有差异化竞争力的商业名片，经营效益与品牌影响力持续提升。

产业园区方面，招商蛇口聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，联合高校院所、重点实验室、领军科学家打造产业创新平台，以“产业投资+孵化服务”协同模式，通过共建创新中心承载新质生产力，2024年累计引入5家国家级重点平台或高校院所、22个代表性产学研项目，搭建起一套科技成果商业化加速模式。公司管理范围内的产业园在营主要项目31个，总经营建筑面积约 261万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约 56万平方米。

公寓方面，在政策利好下，招商蛇口持续围绕壹间、壹栈、壹棠三条产品线构筑公寓品牌的核心竞争力，通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。目前已布局19个城市，经营建筑面积约144万平米；建设期项目规划建筑面积76万平方米。去年实现营收12.34亿元。

物业服务方面，旗下物业上市公司招商积余实现营收171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。报告期末，招商积余在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方米。

资产证券化道路上，招商蛇口也走在了行业前列。去年，招商蛇口以位于深圳的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目为底层资产，搭建蛇口租赁住房REIT平台，并于10月23日完成上市发行，募集资金13.64亿元。

至此，招商蛇口在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建了多个REITs平台，成为行业典范。通过各REITs平台打通资产退出通道，招商蛇口成功构建了持有物业“开发－运营－资本化一再投资”的良性循环体系，确立了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。这一模式实践了以存量带增量、以产融促周转的轻重结合发展战略，构建了房地产发展的新模式。

此外，招商蛇口旗下写字楼、酒店、会展、邮轮、代建等业务也都获得了良好的发展。

有着储备丰富、业态多样的持有型物业资产，并伴随着不同类型REITs平台的构建，未来招商蛇口将进一步盘活存量资产，必将助力其资产运营业务的良性发展。

在房地产新发展模式的引领下，招商蛇口凭借充沛的现金储备、稳健的债务管理和创新的发展理念，走出了一条高质量发展的新路径。