虽然农村宅基地改革在持续深化，但宅基地改革涉及多方利益，在使用权、资产权益流转方面依然存在较高门槛。因此，如何激发农村宅基地的活力是一个“老大难”社会问题。

2015年，北京市大兴区被国务院确定为农村“三块地”改革试点区县，是北京市唯一一个参与项目试点的地区，对于北京市的土地制度改革具有重要的战略意义。“三块地”改革是指农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。据了解，大兴区的试点项目规模大，资金需求急迫，且涉及土地整理、开发建设、产业运营等多个环节。同时，这些项目在政策、操作模式、相关金融机制上有待完善，现有的金融服务难以满足其多元化的资金需求。

为了激发宅基地使用权活力，满足农村土地复杂而多元的资金需求，近年来不少金融机构做了很多积极尝试。例如，北京农商银行于2016年初率先推出了全市首个集体经营性建设用地入市专项融资产品，有效满足集建地入市试点涉及的土地整治、开发建设和产业运营三大阶段的资金需求。

7月中旬，21世纪经济报道记者赴北京大兴区两处乡镇调研，了解“三块地”改革中，单户农民以及整村改造中的村集体的金融需求如何被满足。

旧宅变新居 助力农民改善居住需求

“我是想把老房子重新改造，但是短时间拿不出那么多钱，是我儿子说现在北京农商银行有这么个产品。”“我平时和儿子住，这次贷了45万来改造老宅，以后可以住也可以用来出租增加收入来源。”7月中旬，家住北京市大兴区青云店镇北野场村的田振英向记者介绍道。

78岁的田振英是老“大兴人”，她在大兴有一块180平方米的祖传宅基地，但老宅房子已经年久失修，存在安全隐患，居住条件不再适合她这样的高龄老人。子女们也常常劝她翻建一下，但短时间一次性拿出几十万进行翻建，对于农村的普通家庭来说，是不小的压力。

田振英通过儿子了解到北京农商银行新升级了一个“新民居”消费贷款产品，儿女可作为共同借款人，像她这样高龄的农村老人也能获得用于宅基地房屋翻新的信用贷款。于是，田振英和儿子共同从银行贷款45万元用来房屋翻新，贷款期限为五年。北京农商银行大兴支行个贷业务部负责人罗斌表示，子女作为老人的共同借款人，不仅能够提高贷款人的贷款额度，而且增加了银行的还款来源，降低了相关贷款风险。

21世纪经济报道记者了解，2020年以来，北京市及相关区政府发布政策文件，推动美丽乡村建设，落实户有所居、加强农村宅基地及房屋建设管理，农村涌现出了建房热潮。多位京郊村民反映宅基地住宅翻建需求多、投入大，需要信贷资金支持。“主要是改善需求催生了新的贷款产品。”“手续简便，效率高，是市场上仅有的支持农宅建设的贷款产品。”罗斌向21世纪经济报道记者进一步介绍，随着国家乡村振兴战略的全面推进，农村生活条件逐步改善，很多老人有老房翻新改善居住环境的需求，同时老宅存在安全隐患，为了满足这些贷款需求，北京农商银行在今年升级了“新民居”贷款产品。例如：将贷款人的年龄上限从70岁提高到80岁；贷款人的直系亲属可以作为共借人申请贷款；贷款新增加了装修等用途。

为何要将“新民居”贷款人年龄上限从70岁放宽至80岁？北京农商银行乡村振兴部客户经理石磊对记者解释，一是当前农村人口老龄化趋势更加明显；二是农村宅基地一般规划都是在老人名下，为了更好地服务这部分客户，因此在优化产品时放宽了借款人年龄限制。

石磊还强调，银行还针对“新民居”贷款优化了信用条件，对分行认可的优质客户，除了通过抵押、担保等形式办理贷款外还可以申请信用贷款。据石磊介绍，该产品上线至今，已助力268户农宅修缮，贷款额超7000万元。

助力支持整村改造、“三块地”改革

除了针对单户村民的“新民居”消费贷以外，北京农商银行还推出了针对农村整村改造的项目贷款——“美丽乡村建设贷款”。

7月中旬的午后，记者走进大兴区西红门镇大白楼村，一排排白黑相间的国风院落映入眼帘，新宅融合新中式风格与村民需求，同时配套公共服务设施，一派新乡村面貌。

“我是没想到，不用搬离老宅还能住上这样的房子！”家住大兴区西红门镇的郭大爷说道。郭大爷一家七口人，自家宅基地在2022年被集体改造成如今的“别墅”，房屋宽敞明亮，地上三层地下一层，还带一个小院落，目前正在装修。

据北京市大兴区西红门镇大白楼村工作人员介绍，“大白楼”是北京宅基地制度改革的典范。大兴区西红门镇是典型的城乡接合部地区，属于第二道绿隔范围。近年来，相关村庄面临着人口倒挂严重、环境条件差、安全隐患大、公共服务设施承载力不足等问题，极大阻碍了区域健康发展。2020年7月，中央全面深化改革委员会第十四次会议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》新一轮宅改试点，大兴区被列入本次110个试点改革区域之一，大兴区西红门镇政府响应政策、积极推进宅改项目进展，将宅改试点与集建地入市有机结合，激活了宅基地，推动了村民住宅与公共设施的双重升级。

为支持农村宅基地改革工作，北京农商银行大兴支行以特色金融产品“美丽乡村建设贷款”为大兴区西红门镇宅改项目提供近10亿元授信支持。贷款资金可用于农村地区土地疏解腾退、农民集中住房建设、村庄改造提升等用途，贷款期限最长可到20年。

北京农商银行大兴支行乡村振兴部客户经理吴思琪向记者介绍，该项目作为全市首个宅改试点项目，不同于以往的整村规划拆迁建设，而是在整村原址进行升级改造。此外，由于村集体作为融资主体会受相关限制，支行与区政府、镇级政府及总行进行多轮沟通，探索出一条可行之路，从而拓宽了融资渠道。

事实上，西红门镇宅改项目是“三块地”改革的缩影。据21世纪经济报道记者了解，作为国家新一轮农村改革试验区，北京市大兴区的试点项目规模大，资金需求急迫，且涉及多个环节，包括土地整理、开发建设、产业运营等。同时，这些项目在政策和操作模式上与传统项目有显著差异，集体经营性建设用地的相关金融机制尚不完善，现有的金融服务难以满足其多元化的资金需求，亟需金融机构改革创新。

为了满足农村土地复杂而多元的资金需求，北京农商银行于2016年初率先推出了全市首个集体经营性建设用地入市专项融资产品，包含土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营贷款、商业用房按揭贷款等子产品，有效满足入市试点涉及的土地整治、开发建设和产业运营3个阶段的资金需求。

据北京农商银行大兴支行相关负责人介绍，截至2024年6月末，北京农商银行累计为大兴区10个镇试点项目提供520亿元授信支持，为项目区域顺利推进土地腾退整治与集体经营性建设用地入市提供了资金保障，同时积极促进了当地农村环境的改善与产业的蓬勃发展。