姜兆华/文 5.17房地产新政后，全国各地开足马力启动房地产松绑政策。其中，降低首付款比例、取消住房按揭贷款利率下限等新政引发社会关注。

房地产新政实施半月有余，截至5月底，超过80%的城市已经开始执行首套最低首付15%、二套最低首付25%的新规定；全国已有上海、广州、深圳等198个城市宣布大幅下调住房按揭贷款利率，首套房最低贷款利率3.15%，5年以下首套个人住房公积金贷款利率更是低至2.35%。5.17新政更多聚焦增量供给端政策调整，而存量房贷款利率暂未调整。那么，本轮房地产新政会否带动存量房贷利率调整呢？

众所周知，银行存量房贷利率调整对商业银行和借款人影响很大。笔者认为，当前商业银行存量房贷利率会否跟随调整，很大程度上取决于以下三方面的变动趋势：

第一、存贷利差收窄会否明显改善。国家层面一直大力推动商业银行减费让利，降低中小微企业经营负担，商业银行存贷利差自2020年年初以来一直处于下降通道。继去年9月存量房贷重新定价调整，商业银行房贷利率平均下降80个BP。存贷利差收窄对商业银行经营形成巨大负面压力。据国家金融监管总局数据显示，2024年一季度，商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度1.69%下滑0.15个百分点，存贷利差已接近国际公认银行盈亏警戒线。五大国有大型商业银行利润增速全部出现下滑。5月份开始，银行业自律协会发起商业银行禁止手工补息倡议，旨在维护金融秩序，降低存款付息成本，保持合意存贷利差。如银行存贷利差收窄趋势得到有效控制，则存量房贷利率具备向下调整空间。

第二、新房市场销售会否持续好转。5.17新政房地产一系列组合拳实施，各级政府围绕房地产去库存、保交楼、盘活闲置土地、房地产企业融资出台一系列措施，全国已有百城降低首付比率、取消房地产贷款利率下限，房地产市场出现局部回暖迹象。从5.17新政实施效果看，全国一二三四线城市房地产市场行情呈现冷热不均慢热复苏。上海、深圳等一线城市部分新盘销售上量，但大多数二三线城市楼盘销售不及预期。克而瑞研究中心的数据显示，5月份百强房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降低33.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。新房销售市场会否明显好转还有待进一步观察。如新房市场销售复苏加快，则存量房贷利率向下调整概率降低，新房市场销售如无明显改善，则存量房贷利率大概率会继续下调，进一步释放居民购买力。

第三、物价与工业生产指数会否攀升。适度通货膨胀可以有效促进投资和消费，提高经济活动水平，促进就业和居民收入提高；同时适度通货膨胀还可以降低企业居民债务负担。据国家统计局最新数据显示：4月份，全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，环比上涨0.1%，表明居民消费需求持续恢复。但PPI指数变化不容忽视：全国工业生产者出厂价格指数（PPI）同比下降2.5%，降幅比上月收窄0.3个百分点；表明工业生产继续恢复，部分行业需求阶段性回落，全国PPI环比有所下降，同比降幅收窄。这充分说明，当前的经济恢复仍存有不确定性。经济复苏压力越大，存量房贷向下调整的可能性也就越大。

存量房贷利率调整事关千家万户，牵一发而动全身，需要审时度势，择机而行。从当前经济形势判断，存量房贷利率大概率会继续调整，但何时调整尚有待继续观察。