经济观察报 记者 田国宝 5月29日下午，在一份商品房认购协议上签字时，杨洋难掩脸上的兴奋，一旁的女友笑吟吟地看着他，销售人员一边看着杨洋签字一边搓着胖乎乎的手。对他们来说，这显然是一个值得激动的时刻。

杨洋认购的房子位于北京顺义，一套120平方米的精装三居室现房，折合单价3.1万元/平方米左右。杨洋说，他和女友将在国庆节完婚，原来打算买二手房，但看了新房后，觉得还是新房好，现在价格合适就定下来了。

杨洋告诉经济观察报，从2023年春节后，他断断续续在看房，由于市场价一天一变，他不敢轻举妄动。“5·17”楼市新政发布后，杨洋觉得该出手了。

5月17日，央行、住建部、金融监管总局、自然资源部等部委联合召开发布会，宣布了包括降低首付、取消房贷利率下限、下调公积金利率、收储存量房和存量土地、住房以旧换新在内的一系列楼市新政。

截至5月30日，包括上海、深圳、广州在内的多数城市均出台相关实施细则；除北京、上海、深圳、广州、天津及海南仍有部分限购措施外，大多数城市的房地产市场已经取消了限购。

方杰是一家大型房企的北京项目销售负责人，他告诉经济观察报，“5·17”新政后，项目访客和成交都有明显改善。在以往的工作日，项目每天接待的客户不会超过10组，现在每天基本在20组以上，成交也比之前好了。

一家民营房企的高管告诉经济观察报，新政对房地产市场和开发商都是利好，但利好的程度、范围及持续时间需要观察细则落地后的市场表现，尤其是一二线城市的成交和价格。

同花顺数据显示，5月17日至5月28日，30个大中城市新房日均成交量为2845套，高于5月的2581套日均成交量，与3月的日均成交量3159套相比还有差距，其中北京、深圳和广州等城市的日均成交量不及4月。

买房历程

杨洋和女友都在北京望京上班。2023年打算买房时，杨洋的首付预算可以买总房款350万元左右的房子。每个周末，杨洋都会用一天时间约中介看二手房，或者到顺义看新楼盘。几个月下来，他发现，可选空间实在有限。

结合预算和上班通勤距离考量，杨洋能选择的只有朝阳区的二手房或顺义区的新房。他和女友商议，要么上班近，要么住得舒服，两者至少占其一。

2023年7月，杨洋差点买下一套50平方米的“老破小”，当时价格已经谈得差不多了，打算让双方父母过来看一下。约定好时间，双方父母从外地赶来北京，看过房子后，气氛有些尴尬。杨洋说，老家住的都是大房子，如此小的两居室很少见。

杨洋父亲说，婚姻是大事，两个孩子不能住这么破的房子。杨洋女友的父母虽然没说什么，但表情挂在脸上，谁都看得见。

既然就近居住的目标实现不了，只能选择住得舒适了。女友觉得，只要居住舒适，通勤距离远一些也可以接受。

此后，杨洋开始重点看顺义的新房，“去年也看过这个项目，当时已经降价了，但这个户型也得450万元”。

2023年10月，那套“老破小”的中介人员给杨洋打电话说，业主着急卖房，如果杨洋能在一个月付清首付，可以在原来的基础上便宜50万元。

杨洋已经决定买新房，所以没有继续谈，但中介人员的电话让杨洋意识到房价松动的迹象。对买房一事，杨洋决定不再着急，遇到合适的就买，遇不到就继续观望。

2023年年底，杨洋在顺义看上一套特价房，80平方米的两居室，一口价280万元。楼层是一楼，女友觉得没有隐私。就在他们犹豫时，房子卖掉了。

杨洋说，看房遇到相对满意的房子，价格也合适，就要迅速出手。虽然市场下行，但新房价格普遍没有太大松动，推出的特价房也是阶段性的，而且数量不多。

2024年春节后，杨洋陆续看了不少新楼盘，但一直没遇到合适的房子。5月下旬，一个项目的销售人员给杨洋打电话，楼盘马上要清盘，最后一批房源性价比较高，让他抽时间去看房。

5月25日，杨洋和女友去看了几套房子，但由于每个户型的房源都不多，他看上的一套房子，还没来得及谈价格，就被其他购房者买走了。

5月28日晚上，销售人员又给杨洋打电话，项目清退出来一套同户型的房子。第二天，杨洋和女友请假去了售楼处。销售人员带他们实地看了房子，房子在次顶层，楼王位置，大三居。杨洋和女友各自向父母做了汇报，就和销售人员签订了认购协议。

房子是现房，需要7天内交清首付款，大约一周可以办下按揭，房贷办下来就可以交房和交本。

销售人员告诉杨洋，他房子对面的一栋楼，同楼层同户型的房子，2021年业主买期房时总价比现在的价格多出150万元。“那个业主买了房子，等了两年交付；我的房子最快两个星期就能入住。”杨洋说。

杨洋的经验是，多数房地产项目，最先卖的都是难卖的房子，好位置、好楼层、好户型都留在最后，可以卖更高的价格；但由于楼市下行，开发商着急清盘回款，尾盘的价格反而不高，具有较高的性价比。

成交回升

促使杨洋买房的原因有两个：第一，“5·17”楼市新政后，他发现每个楼盘的看房人明显多了，他判断已经到了出手的时候。而且，北京楼市经历了4月的大幅下行，目前价格相对较低，短期继续下行的可能性不大。

第二，杨洋买的房子具有较高的性价比。从历史成交来看，该类户型最高成交价在4.7万元/平方米左右，目前价格不到3.1万元/平方米，相当于高点时价格的6.5折，比同小区其他业主具备更大价格优势。

在北京乃至全国楼市，“5·17”新政后，像杨洋这样从观望到出手的购房者不在少数。方杰告诉经济观察报，他负责销售的项目，购房的大部分是持币观望的群体，新入场的相对较少。

这些购房者本来就打算买房，但因为市场和价格波动，转向了持币观望。“5·17”新政让一部分观望的购房者迅速入场。

方杰说，由于对新政效应没有明确的预期，他所在的项目没有恢复备案价，仍然维持开盘时的优惠，综合折扣在两折左右，加上赠送面积较大，吸引了不少购房者。半个月的成交量相当于过去一个月的。

“5·17”新政以来，方杰负责销售的楼盘成交量是原来的两倍。原来成交主要靠周末两天，平时主要是带看，成交较少；新政后，基本每天都有成交，带动比较明显。

新政对二手房浸润更为明显。北京朝阳区一家中介门店的负责人告诉经济观察报，5月17日晚上，咨询的客户开始多了起来。这几天门店所有人基本是满负荷带看，每天从早晨一直忙到晚上10点多。

该门店负责人介绍，5月25日和26日这个双休日，他所在中介公司的二手房成交量合计在1000套左右，其中周日的成交量创下了2024年以来单日成交的第三高峰，“北京的新政（截至5月30日）还没有落地，落地后应该还有一波成交高峰”。

同花顺数据显示，5月17日至5月28日，北京二手房日均成交458套，较5月的日均成交增加64套；比4月的日均成交增加13套，但与3月的日均成交相比减少2套。

一家总部在上海的房企的销售负责人告诉经济观察报，从全国范围看，新政对长三角城市带来的影响大于珠三角和京津冀，“我们在长三角的项目，这段时间成交量在全年是最好的，珠三角稍少一些”。

在他看来，长三角城市经济和产业较为发达，人均收入领先全国，具备较强的消费能力。这种能力折射在房地产市场，使得长三角成为支撑房地产需求最为重要的区域，长三角也是大部分房企业绩的最大贡献地。

同花顺数据显示，5月17日至5月28日，上海、杭州等长三角城市的二手房日均成交量均创下年内最好成绩；杭州新房的日均成交量也超过3月和4日；上海新房的日均成交超过4月，但不及3月。

期待政策一步到位

上述房企的高管告诉经济观察报，一系列新政对房地产市场和房地产开发企业均属于重大利好，到底能释放出多少利好，还得看各地细则的力度。实施力度不同，带来的结果也不同。

央行将房贷首付最低比例下降至15%，并不意味着所有城市都会按照下限进行，比如上海和深圳要求的首套房最低首付比例是20%，广州首套房首付比例是15%。

方杰认为，首付降低的意义相对较小。首付降了，意味着利息成本增加，月供压力大了。从最近两个月的销售情况来看，多数购房者的首付比例并不低。

方杰认为，取消利率下限和降低公积金利率对楼市的影响更大，“利率下降，对购房者来说是实实在在的成本下降，原来还不起月供的，可能就够得着了，这部分人可能会出手买房”。

一家民营房企的区域营销负责人告诉经济观察报，每一次楼市新政都会带动一定的市场成交。在实际执行过程中，由于购房者信心和预期不足，虽然政策的力度在不断加大，但效应是逐步递减的。

2023年9月，北京实施“认房不认贷”政策，带来一波成交量，表现在二手房市场，2023年9月至今仍是成交高峰；2024年3月，北京五环外限购政策调整，带来的市场成交不及2023年9月。

这次“5·17”新政更是从不同维度对原有楼市调控政策进行松绑，但多数城市的成交均不及今年3月和去年9月。

在这位区域营销负责人看来，面对当前购房者预期和信心不足的现实，地方政府出台政策应该一次性到位，“同样的政策，去年8月出来可能会稳住市场，但今年出来，不一定能实现预期目标”。

该区域营销负责人认为，“5·17”新政可能会阶段性地稳住市场，“只要保持成交，价格就可以稳下来，但是现在说房价见底还太早，需要继续观察”。

在他看来，房地产市场下行的根源是需求不足，除了出台相关刺激政策外，还需要想办法增加市民的收入，进而增强购房者的预期和信心，“工作是稳定的，收入是稳定的，谁不想居住得更好一些”。

（应受访者要求，杨洋、方杰为化名）