上市物企正陆续公布2023年“成绩单”。Wind数据显示，截至3月13日，共有7家物企发布2023年业绩预告。有3家预计去年净利润实现增长，另有4家净利润均出现下滑或亏损。

整体来看，不少上市物企仍未走出关联地产母公司的阴影，关联方应收款计提、商誉减值仍在继续。不过可喜的是，作为“现金奶牛”，大部分物企自身的增长并未停止，同时，其对多元化业务的探索也有望逐步构建第二增长曲线。

对此，多位业内人士向《证券日报》记者表示，当前物企的风险出清已进入尾声，未来，基础物业收入依旧是物企的基石，拓展服务边界和服务内容也必不可少，行业内企业或将加速分化。

多家企业对关联方应收账款进行计提

“过去很多物业板块就是开发板块的‘现金奶牛’，通过关联业务及其他方式拆借现金流给到开发板块。然而随着房地产行业深度调整，到期债务压顶，过去拆借的款项也难以收回。”同策研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示。

从已经发布的业绩预告来看，物企亏损仍主要来自对关联方应收账款的拨备、商誉的减值，数额从数亿元到数十亿元不等。

其中，头部物企碧桂园服务减值数额最大。公司在公告中披露，出于谨慎性原则，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元，同时就商誉及其他无形资产减值计提约14亿元至18亿元。

2023年碧桂园服务未经审核归属于公司股东的净利润约2.14亿元至3.4亿元，同比下降约82.5%至89%。剔除关联方贸易应收款减值拨备后的归属于公司股东的核心净利润约38.42亿元至39.68亿元，同比下降约21%至23.5%。

除碧桂园服务外，目前还有3家物企也对关联方应收账款进行了计提，分别为金科服务、雅生活服务以及弘阳服务。

其中，金科服务预计2023年亏损。公告显示，金科服务2023年拥有人应占净亏损介乎约8亿元至11亿元之间，当期亏损主要是再次对金科地产所欠未偿还应收款项计提减值拨备所致，但减值拨备金额较2022年同期有所减少。

此外，由于过去大举并购的物业业绩不达预期、行业环境变化等原因，商誉减值也侵蚀了物企的利润。雅生活服务公告显示，出于谨慎性原则，商誉减值计提约4亿元至5亿元，主要由于过往年度收并购的部分附属公司业务拓展未能如预期开展。

物企可通过多种方式增加盈利

对于来自关联方的欠款，物企也曾采取协商、诉讼等方式进行追偿。今年开年，就有不少物企以各种方式追回了欠款。

1月2日，金科服务公布债务清偿框架协议，其关联方计划通过现金或停车位使用权等资产抵债的方式清偿约5.33亿元的应付款。1月12日，荣万家公告，公司已有条件同意收购荣盛发展位于国内的10870个停车位，332套住宅、写字楼及商铺，总对价为5.67亿元，抵销应收款项。

此外，大部分物企今年的减值拨备金额均较2022年同期有所减少，从应收账款余额来看，来自关联方的应收款已得到较为充分计提，风险正逐步出清。以碧桂园服务2023年的中期报告来看，公司来自关联方的贸易应收款项约为23.01亿元；而此次全年减值拨备约18亿至23亿元后，其与母公司的关联款项大幅减少。

一方面，地产关联业务影响逐步减弱，另一方面，部分稳健物企的快速发展或暗示着物业基本面仍然稳中有升。

建发物业发布的业绩预告显示，2023年公司预计归母净利润较2022年增长不低于约70%，主要因为期内公司社区增值及协同服务中的房屋硬装业务收入增加，以及公司在管物业建筑面积增加。

华发物业服务同样实现了业绩增长，公司预计2023年归母净利润同比增长不低于20%。主要因为物业管理业务分部的收费总建筑面积增加。

金科服务也在公告中表示，虽然减值拨备将使集团产生较大的会计亏损，但于当期依然取得了稳健的经营成果，经营性现金流净流入约4.5亿元。

在宋红卫看来，物企具有典型的现金流充裕的特征，未来增强盈利有两条路，一条是管理效率的提升，另一条就是通过创新的社区增值服务提高利润率。

中指物业总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示，物企可以通过提高服务效率和质量、延伸服务、提升项目密度、控制成本等方式增加盈利。未来具有投资价值的物企可能是那些能够独立发展、市场化运营能力强、风险管理到位、业务多元的物企。

来源：证券日报 作者：王丽新