陈月芹/文 在今年的政府工作报告中，谈及房地产时首次出现了“完善商品房相关基础性制度”的表述。

2023年12月中央经济工作会议曾提出，“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。同月召开的住建工作会议上，住建部部长倪虹具体阐述了构建房地产新发展模式的思路和考量。在体制机制上，他提出“要完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度”。

一位住房领域的政府人士表示，与商品房相关的基础性制度，涉及住房生产、流通、分配、消费、监管和保障等各个环节，包括土地制度、城镇规划制度、金融制度（企业融资、按揭贷款等）、税收制度、住房产权制度、市场交易制度（预售或现售制）、监管制度等，以及与房屋保障相关的房屋养老金、房屋保险等制度。

概而言之，从房子的开发建设、融资、销售、维护等全流程，都需要在制度层面进一步完善。依据成都市城市建设发展副院长冯波的说法，此举主要是补充现有房地产法律和制度在加快构建房地产发展新模式方面的不足。

自1998年房改以来，商品房市场的需求和供给端都有了量与质的改变，对此，本次政府工作报告中描述为“新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”。作为构建房地产新发展模式的重要一环，与商品房生产销售相关的基础性制度也须进一步更新与完善。

制度改革的背景之一，是我国城镇人均住房面积已从不足20平方米提升至接近40平方米，户均超1套住房，总量已基本实现居民住房需求，但住房结构性问题仍较为突出，呈现明显的供需错配现象。

这种供需错配体现在地域不均和产品结构失衡上。

地域上，人口流入量大的一二线城市，住房供求矛盾依然突出，新市民、低收入等群体的住房需求尚未得到有效保障，而三四线城市库存积压；

产品结构上，过去为平抑房价而推出的控规、税收、限价等政策，如“7090配比”、“禁墅令”，客观上致使商品房刚需类房源占比更大，这与当时的楼市环境是相适应的，但随着住房供给总量提高和居民改善置换需求的变化，住房领域供给侧结构性改革势在必行。今年的政府工作报告也提到，要满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。“多样化”则意味着更多层次的居住需求要得到鼓励和满足。

众多基础性制度中，深刻影响楼市的一项当属改革和完善商品房预售制。从2022年以来多地试点现房销售，受开发商爆雷引发烂尾楼风波影响，购房者也更青睐现房和存量二手房。在前述住建工作会议上，倪虹便强调“把推进现房销售作为治本之策”，而对于仍实行预售的项目，要加强预售资金封闭运行管理，防止出现新的交付问题。由此可见，预售制不会骤然退出市场，而是与现房销售制度一起，在未来数年里日趋完善。