经济观察报 陈月芹/文 多位物业高管曾用“长坡厚雪”形容物业行业的经营特性和行业前景：发展潜力足，空间大，须坚持长期主义。到了2023年，上市物企的内外部环境都发生了许多变化。

外部方面，资本市场退潮。

尽管物业的服务内容没有变，仍在为千万个小区提供“四保一服”（保安、保洁、保绿、保修和客服），甚至一再拓宽其服务边界，想做小区的淘宝（社区零售）、贝壳（房产租售）、家装、教育等，但股债市场的投资者们争相撤离，激不起更多火花。二级市场上，多家小型物企或没有品牌的物业公司几乎没有成交量。

据wind统计，截至2月3日，62家上市物业公司的市值加起来约为2114亿港元，而高峰时，碧桂园服务、恒大物业都曾创下市值超2500亿港元的纪录。如今，市值第一的是华润万象生活（517亿港元），超百亿的物企还有万物云、中海物业、碧桂园服务、保利物业和招商积余。过半数物企市值低于10亿港元。

物企内部，为了保住地产母公司，物业公司一再被“抽干”，体现为出售物业股权、给地产公司提供巨额借款收不回来、开发商增值服务欠费、未售空置房物业费欠费等，关联应收账款大幅增加，频频上演卖物业向地产母公司讨债的戏码。

地产新房销售与交付直接影响着物业公司的业绩。当整体开发规模增速放缓，物业公司需要在存量市场竞争，比如2023年的标志事件是万物云等公司“带资进场”引发争议。通过发展“两非一改”（非住宅、非开发商、旧改）新客户来进行补漏，也是增收的主要思路。

凭借稳定的物业费收入，物业一直被关联房地产公司或投资者视为“现金奶牛”。如今，“现金奶牛”瘦了，但它依然是“长坡薄雪”型、与民生紧密相关的行业。因此，如何围绕C端、B端、G端客户做好服务，如何发挥物业在不同业态、空间之间的连接作用，是物业公司走出差异化需要思考的命题。