经济观察报 陈月芹/文 短短三年时间，地产代建已经从蓝海变成红海，布局玩家也发展到了近百家。

近十年来，房地产公司讲起多元化赛道的新故事，都不免谈到传统地产主业天花板已到，必须寻求第二增长点，这其中包括商业、长租公寓、物业、物流、新能源等。代建也如此，但有一点不一样，它兴起的背景是众多房地产公司真的到了难以为继的程度，需要开辟出一条“生路”，赚点小钱以保留团队和公司品牌。

1月18日，老牌央企招商蛇口也宣布成为代建新玩家，设立代建专业公司，“统筹管理并开展代建业务”。央企代建派有着得天独厚的资源优势，可以承接会展中心、学校、医院等政府代建订单。

新的行业趋势也在逐步显现。

一是充分竞争必然引发“内卷”。2023年，代建企业以低费率抢占市场份额的现象频频出现，例如商业代建管理费报价1%，只要覆盖人员成本，没有利润也要做。也有不少代建公司对项目销售业绩做对赌，项目交付时却遇到下行行情，不仅无法获得超额受益，还持续增加人工投入。

实际上，“地产向下，代建向上”是个伪命题，尤其是商业代建，委托方的最终诉求是把房子卖出去，如果整个区域甚至地产行业持续萎靡，代建也会相应地承压。因此，在后开发时代，代建既是“钱途”，也是窄门。

二是“三大工程”带来代建业务放量的机会。新一轮保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设，将拉动近万亿元规模的房地产投资增量，其中，政府代建需求充沛。

三是甲方和乙方深度绑定，如蓝绿双城牵手花样年，深度参与后者业务开发以推动其境内资产重组；绿城管理牵手长城资产、长城国富置业，参与不良资产纾困代建。

四是代建公司双双抱团。自2023年下半年以来，多家代建公司传出抱团消息，如蓝城乐居与重庆华宇集团，金科开发管理与世纪金源旗下腾云华力，腾云当代管理与湖南建投，旭辉建管和北京住总、华远地产、浙江海宁经济开发区、大连德泰等达成战略合作。

五是代建品牌的纷争将加剧，行业正从野性生长向进一步规范化过渡。例如1月，绿城管理宣布终止品牌授权，即代建项目不能再使用绿城品牌进行宣传销售等，业主纷纷控诉：冲着开发商品牌买房，不到一年就被通知“撤牌”，项目涉嫌虚假宣传。这其中涉及代建作为轻资产业务，如何进行品牌授权管理的问题。

行业龙头绿城管理的业绩和资本市场表现等，让其他房企看到了代建业务的“光”。2023年，绿城管理的新拓代建费超百亿，同比增幅超20%，和地产开发公司的悲喜并不相通。