经济观察报 丁文婷/文 2023年是“十四五”规划的第三年，也是保障性租赁住房筹集的关键一年。

根据住建部规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。2023年9月12日，住建部披露，全国已建设筹集保障性租赁住房约508万套（间），完成“十四五”计划的近60%，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难，完成投资超过4800亿元。

2023年，重点一二线城市基本进入保障性租赁住房大量入市阶段。2024年1月27日，上海市市长龚正介绍，2023年上海已建设筹措8.1万套（间）保障性租赁住房，加上前两年的24.8万套（间），已经完成“十四五”目标的70%。2024年，上海还将建设筹措7万套（间）。而2021年至今，浙江省也累计建设筹集保租房82.7万套（间），完成“十四五”目标任务的近7成。

各城市规划保障性租赁住房的规模已在当地新增住房供应中占据较高比例。《2023年全国租赁市场报告》显示，2021年至2023年，深圳保障性租赁住房供应占比达到新增住房供应55%，为一线城市中最高。二线城市规划筹集保障性租赁住房数量已占新增住房供应总量的20%—30%。众多规模超千套（间）的租赁式社区入市，带来了保租房市场供应量的快速上升。

据ICCRA住房租赁产业统计，截至2023年底，热点城市已开业的租赁式社区规模约为22.3万套（间），占市场供给总量的24.4%，比2022年增长了17.2%。

保障性租赁住房项目入市对租金一定程度的平抑效果开始显现。ICCRA住房租赁产业数据显示，除北京外，其他城市均有不同程度地租金下跌，平均下跌幅度为22.3%。

保障性租赁住房的筹集主要有存量改建“纳保”和新建两种模式。一线城市保障性租赁住房的筹集各有偏重，如北京主要以集体经营性建设用地新建为主，而深圳、广州等城市则在城中村改造方面发力。

过去几年，全国一二线城市出让了大量涉租赁用地，不过，2023年北京、上海等地公开出让的涉租赁用地已大幅下降，多地明确保租房筹集“以存量为主，新建为辅”，并出台相关配套政策。

2023年年初，央行设立的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，2024年年初“住房租赁金融17条”创新设立的团体批量购买租赁住房信贷产品，均支持盘活存量房屋。

2024年，保障性租赁住房供应将进入爆发阶段，而存量改造项目在“纳保”过程中仍存在痛点和堵点。一位长租公寓企业负责人表示，关于如何“纳保”，各区的细致标准不一样，很多时候都是一区一议、一事一议。此外，“纳保”需要公安、消防、规划等多个部门配合，在消防要求上，不同业态的消防标准有区别，但在填报时，“保租房”类目是缺失的，缺乏对应标准。

“报建、报消防的过程中，我们的项目种类在绝大多数部门都被勾选为’其他’。”该负责人提到。2021年开始，上海市关于保租房认定、管理的相关政策不断出台，但一些部门关于保租房审批的规范标准仍需进一步完善。