经济观察报 陈月芹/文 如果一家房企按照重要性给各项工作排序，保交楼一定是第一位的。

对出险房企而言，保交楼是压在管理层身上最重的任务，其重要性、紧急性排在还债之前，且不积极交付、挪用预售监管资金可能面临入刑等，真切地给各家房企敲响警钟。

对尚未出险的民企而言，“我的房子能交房”这项基本要求成了产品最大的卖点，需要反复打消购房者的担忧。央企理应气定神闲得多，但他们也常常面对购房者的质疑。

地方政府尤其是住建部门，担起了保交楼的具体任务，诸如保资产、筹资金，督查项目工程进度，协调建设单位、各大债权方、金融机构、小业主、供应商等。

为了让停工、烂尾的工地再次转起来，地方住建部门经办人员常常得跑法院，申请冻结资产，和债权人协商；再追查挪用预售资金，争取颗粒归仓用于后续工程建设，必要时申请行拘相关负责人，或带队到房企总部追讨款项；甚至还担当起了卖房重任，协调城投国企对项目兼并购、销售存量房等加大资产处置力度，筹措复工所需资金。

自2022年7月，央行、住建部、财政部等部门联手出台多项措施，释放了3500亿元的保交楼专项借款，以及2000亿元商业银行配套融资。

一年半时间过去，据住建部披露的数据，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。

这组数字意味着，3500亿元保交楼专项借款大多发放到项目上了，客观上推动了一批停工项目复工、交付。但需要注意的是，这仅是能申请到专项借款的项目，仍有一批项目因为资金缺口过大、严重资不抵债、没有还款来源等尚未被覆盖。

显然，3500亿元的专项借款并不能为所有烂尾楼兜底。以恒大为例，其于2023年3月发布的公告称，“未来三年的核心任务是保交楼⋯⋯预计需要额外2500亿—3000亿元融资”。这还只是一家房企的资金缺口。

在2023年底召开的住建工作会议上，住建部部长倪虹肯定了保交楼取得的阶段性成果，并表示，2024年，一是要持续落实企业主体责任和城市属地责任，切实完成350万套保交楼任务（据前述交付成绩计算，剩余50万套）；二要抓好房地产项目的交付工作，加强预售资金监管，防止出现新的交付风险。

这一年多来，保交楼与追逃预售资金同时进行。倪虹强调，2024年要稳妥处置房企风险，“落实房企总部所在城市政府和项目公司所在城市政府责任，坚决追回被抽调的预售资金，督促企业积极自救、加快资产处置”。

监管部门将房企做了分档归类：对资可抵债、暂时资金链紧张的房企，支持恢复正常经营；对资不抵债、失去经营能力的房企，按照法治化、市场化原则出清，“该破产的破产，该重组的重组”，同步做好债权人权益保护和维稳工作。这说明，出清并未停止，出险房企仍须积极自救。

三年多来，停工烂尾项目经过金融机构等市场化机构的筛选，再经专项借款审批程序的筛选，剩余项目必然是保交楼最难啃的骨头。

销售端持续下行，资产贬值持续，可能导致房企和属地政府通过资产变现换来后续建设资金的难度加大。部分项目撬动专项借款等动工建设，但完成交付后，剩余房源销售遇阻，成了国企城投手上闲置的资产。

此外，项目交付后，开发商须按此前申报时提交的还款计划，按时按月还款。存量资产处置和新建房屋销售回款等资金，全额进入政府托管账户，按照专项借款“后进先出”原则，优先用于偿还专项借款。

1月，住建部政策研究中心副主任浦湛说，目前，各地正在千方百计寻求解决（保交楼）问题的方案，“2024年，保交楼工作进入攻坚期，仍需各方站在政治高度，群策群力、攻坚克难，把最后的‘硬骨头’解决好，把人民群众的合法权益保障好”。