陈月芹 田国宝 丁文婷/文 2024年已经过去一个多月，我们迎来了农历新年。对持续盘整的房地产行业来说，龙年代表的升腾气象让人充满期待。在新的一年里，房地产能否走出同样蓬勃的行情，有赖于政策气候，也有赖于企业的策略，更关键的是宏观经济的整体走向，我们选取的龙年地产关键词正基于此。

超10万套配售型保障房来了

据经济观察报了解，35个城市计划在2024年筹集建设的配售型保障房合计约10万套，这一数据仍在动态更新中。

2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（以下简称“14号文”）的发布，标志着一类保障房“新物种”——配售型保障房诞生。

至此，保障房分为“配租型”和“配售型”，其中配租型包括公租房、保租房，配售型则按“保本微利”原则配售。因配售型保障房购买后实行封闭管理，不能上市交易，不能私自转让和长期闲置，被称为真正的“不动产”。

仅从数量上看，福州的筹建、筹集套数最多，为1.24万套，北上广深四个一线城市均为1万套左右。杭州于2023年已推出7223套，但未公布2024年筹建数量。其次是成都5000套，其余城市筹建数量在2000套—4000套。城市人口住房缺口较小的东北相应地减量建设，长春、沈阳、大连分别筹建、筹集2210套、2200套、2170套，符合“14号文”多次强调的稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行原则。

多数城市规划的配售型保障房户型面积一般不超过100平方米，如福州首个项目户型面积分为45、60、75平方米三种。

配售型保障房的筹集来源，主要分为新建和转化两种途径。据经济观察报了解，广州筹建的12个配售型保障房项目中，有4个通过存量房源转化；成都的5000套大部分通过新开工建设而来；南京筹集的2500套大部分靠存量项目转化而来，原因是此前南京已建设一批共有产权房、人才房、经济适用房等，通过存量项目转化是更为经济、便捷的办法。

地方政府对筹建配售型保障房负主体责任，据经济观察报了解，各地政府把筹建配售型保障房列为重要事项，成立了以市长任组长，分管副市长任副组长，市住建局、市规划局等相关部门为成员的领导小组或工作专班负责统筹。

筹建资金从何而来，是每个城市十分关心的问题。一位地方政府人士告诉经济观察报，配售型保障房的资金来源主要是地方财政、企业（国企城投）自筹、国开行开发贷款、地方专项债以及中央财政以奖代补专项资金、中央预算内固定资产投资补助资金等。

前述地方政府人士补充一个细节，中央预算内固定资产投资补助资金主要针对配售型保障房项目的“基础配套设施”进行补助，主要包括燃气、排水、供水、供热、道路、供电、通信、绿化、照明、消防、垃圾收储等基础设施，以及社区综合服务、养老、托幼、助餐、日间照料、无障碍、停车场、充电桩、便民、文化体育等公共服务设施。因此，各城市在发布项目招标公告、申报审批时，须将项目基础设施与主体建设（土建工程、装饰等）分开。“14号文”中也有明文要求——配套设施建设的投入不得摊入保障房配售价格中，因此不同工程须分类打包、入账。

财政部、发改委等部门对申报上述中央预算内投资的项目有要求，新开工项目须在2024年内开工；已开工项目应为2021年1月1日（含）以来新开工的项目，且项目尚未完工。这笔中央预算内投资的补助金额上限为项目总投资的50%，该地方政府人士透露。

中央、地方等部门对筹建配售型保障房寄予多重厚望，一是解决广大工薪阶层等“夹心层”群体住房困难问题；二是建立“保障+市场”住房双轨制，推动房地产业转型；三是拉动投资。

广州披露的13个配售型保障房预计总投资约125亿元，长春计划总投资14.5亿元，南宁7个项目预计拉动投资约39亿元。

保障性租赁住房筹集进度60%

2023年是“十四五”规划的第三年，也是保障性租赁住房筹集的关键一年。

根据住建部规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。2023年9月12日，住建部披露，全国已建设筹集保障性租赁住房约508万套（间），完成“十四五”计划的近60%，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难，完成投资超过4800亿元。

2023年，重点一二线城市基本进入保障性租赁住房大量入市阶段。2024年1月27日，上海市市长龚正介绍，2023年上海已建设筹措8.1万套（间）保障性租赁住房，加上前两年的24.8万套（间），已经完成“十四五”目标的70%。2024年，上海还将建设筹措7万套（间）。而2021年至今，浙江省也累计建设筹集保租房82.7万套（间），完成“十四五”目标任务的近7成。

各城市规划保障性租赁住房的规模已在当地新增住房供应中占据较高比例。《2023年全国租赁市场报告》显示，2021年至2023年，深圳保障性租赁住房供应占比达到新增住房供应55%，为一线城市中最高。二线城市规划筹集保障性租赁住房数量已占新增住房供应总量的20%—30%。众多规模超千套（间）的租赁式社区入市，带来了保租房市场供应量的快速上升。

据ICCRA住房租赁产业统计，截至2023年底，热点城市已开业的租赁式社区规模约为22.3万套（间），占市场供给总量的24.4%，比2022年增长了17.2%。

保障性租赁住房项目入市对租金一定程度的平抑效果开始显现。ICCRA住房租赁产业数据显示，除北京外，其他城市均有不同程度地租金下跌，平均下跌幅度为22.3%。

保障性租赁住房的筹集主要有存量改建“纳保”和新建两种模式。一线城市保障性租赁住房的筹集各有偏重，如北京主要以集体经营性建设用地新建为主，而深圳、广州等城市则在城中村改造方面发力。

过去几年，全国一二线城市出让了大量涉租赁用地，不过，2023年北京、上海等地公开出让的涉租赁用地已大幅下降，多地明确保租房筹集“以存量为主，新建为辅”，并出台相关配套政策。

2023年年初，央行设立的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，2024年年初“住房租赁金融17条”创新设立的团体批量购买租赁住房信贷产品，均支持盘活存量房屋。

2024年，保障性租赁住房供应将进入爆发阶段，而存量改造项目在“纳保”过程中仍存在痛点和堵点。一位长租公寓企业负责人表示，关于如何“纳保”，各区的细致标准不一样，很多时候都是一区一议、一事一议。此外，“纳保”需要公安、消防、规划等多个部门配合，在消防要求上，不同业态的消防标准有区别，但在填报时，“保租房”类目是缺失的，缺乏对应标准。

“报建、报消防的过程中，我们的项目种类在绝大多数部门都被勾选为’其他’。”该负责人提到。2021年开始，上海市关于保租房认定、管理的相关政策不断出台，但一些部门关于保租房审批的规范标准仍需进一步完善。

超大特大城市城中村改造预计带动10万亿投资

2023年是超大特大城市城中村改造的开篇之年，7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，意味着城中村改造顶层设计落地，超大特大城市及城区人口300万以上的城市进入新一轮城中村改造发力期。

本次城中村改造不同于上一轮的棚改。上一轮棚改是在全国范围内开展的，尤其是库存较高的三四线城市，而此次城中村改造主要聚焦在21个超大特大城市；也不同于棚改的大拆大建，此次城中村改造将采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式推进；资金层面上，除了棚改时期的专项贷款、专项债等，社会资本也将在城中村改造中发挥重要作用。

2023年—2024年初，厦门、合肥、广州、南宁、青岛、沈阳、上海、浙江等省市陆续公布了城中村改造计划，普遍计划3—5年完成改造。

2023年，各大城市的城中村改造政策进一步推进。如广州成为首个在城中村改造中使用房票安置的城市；为加快城中村改造的步伐，深圳在意愿征集中表明，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人2/3以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施，意味着多数人同意即可实施改造。

截至2024年1月底，已有广州、南京、苏州、宁波、合肥、成都、石家庄、沈阳、贵阳、济南等10城官宣首笔城中村改造专项借款实施投放，资金主要用于城中村改造项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

2024年是超大特大城市城中村改造的全力推进之年。如上海计划2024年启动城中村改造项目10个，广州将强力推进广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造，实现首期项目全面开工建设。

据民生证券数据，预计2023—2025年，21个城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。

1月，中指常务副院长黄瑜测算，三大工程之一的城中村改造将在未来5年带动约10亿平方米的投资规模，会对房地产市场形成有效支撑，平均到每一年，其带来的住宅新增需求约有4400万平方米。在投资带动方面，城中村改造包括土地购置和建安投资，大约有10万亿元的规模。

中国住房和房地产专家委员会委员王锋测算，全国21个超大特大城市城中村改造可以产生直接投资超过10万亿元，带动其他投资超过15万亿元，合计超过25万亿元。

“平急两用”新机遇

1月31日，湖南省长沙市举行了一场“平急两用”公共基础设施建设项目推介会，国开行、中国进出口银行、农发行、建行、农行等金融机构与北盛应急储备仓储基地等8个项目集中签约。

截至目前，湖南省首批平急两用储备项目69个，总投资588亿元，其中长沙33个，总投资408亿元。这次签约的项目中，旅游居住设施4个，城郊大仓基地4个，总投资额104.4亿元，共获授信85亿元。

2023年中央金融工作会议将平急两用公共基础设施与保障性住房、城中村改造列入三大工程。平急两用公共基础设施是集隔离、医疗、人员安置和物资保障为一体的重要应急保障设施，“平时”可用作旅游、康养、休闲等，“急时”可转换为隔离场所，满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。

除湖南外，杭州计划未来5年建成116个平急两用项目，总投资770亿元；武汉首批项目总投资163亿元；重庆和大连公布的部分项目清单总投资分别为25亿元和24亿元；此外，北京、贵州等均有平急两用项目落地。

从已落地项目看，一类是新建，在项目规划建设中即兼顾平急两用；一类是存量改造，即通过对原有设施改造达到平急两用要求。

一位从事平急两用项目开发建设的人士告诉经济观察报，该类项目需要兼顾“平时”的商业盈利和“急时”的实用性，尤其是两种功能切换时的衔接问题，对项目运营方挑战更大，“以物流园为例，一旦进入应急状态，客户物资怎么转移和安置？如何赔偿？疫情期间以配送防疫物资和医药用品为主的物流园，平时该类物资需求没那么大，如何快速解决空置、空转问题？如何补缺口？都需要有一套系统性的预案”。

根据国海证券测算，21个城市平急两用基建年均投资额在1500亿—3200亿元之间。

保交楼进入攻坚期

如果一家房企按照重要性给各项工作排序，保交楼一定是第一位的。

对出险房企而言，保交楼是压在管理层身上最重的任务，其重要性、紧急性排在还债之前，且不积极交付、挪用预售监管资金可能面临入刑等，真切地给各家房企敲响警钟。

对尚未出险的民企而言，“我的房子能交房”这项基本要求成了产品最大的卖点，需要反复打消购房者的担忧。央企理应气定神闲得多，但他们也常常面对购房者的质疑。

地方政府尤其是住建部门，担起了保交楼的具体任务，诸如保资产、筹资金，督查项目工程进度，协调建设单位、各大债权方、金融机构、小业主、供应商等。

为了让停工、烂尾的工地再次转起来，地方住建部门经办人员常常得跑法院，申请冻结资产，和债权人协商；再追查挪用预售资金，争取颗粒归仓用于后续工程建设，必要时申请行拘相关负责人，或带队到房企总部追讨款项；甚至还担当起了卖房重任，协调城投国企对项目兼并购、销售存量房等加大资产处置力度，筹措复工所需资金。

自2022年7月，央行、住建部、财政部等部门联手出台多项措施，释放了3500亿元的保交楼专项借款，以及2000亿元商业银行配套融资。

一年半时间过去，据住建部披露的数据，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。

这组数字意味着，3500亿元保交楼专项借款大多发放到项目上了，客观上推动了一批停工项目复工、交付。但需要注意的是，这仅是能申请到专项借款的项目，仍有一批项目因为资金缺口过大、严重资不抵债、没有还款来源等尚未被覆盖。

显然，3500亿元的专项借款并不能为所有烂尾楼兜底。以恒大为例，其于2023年3月发布的公告称，“未来三年的核心任务是保交楼⋯⋯预计需要额外2500亿—3000亿元融资”。这还只是一家房企的资金缺口。

在2023年底召开的住建工作会议上，住建部部长倪虹肯定了保交楼取得的阶段性成果，并表示，2024年，一是要持续落实企业主体责任和城市属地责任，切实完成350万套保交楼任务（据前述交付成绩计算，剩余50万套）；二要抓好房地产项目的交付工作，加强预售资金监管，防止出现新的交付风险。

这一年多来，保交楼与追逃预售资金同时进行。倪虹强调，2024年要稳妥处置房企风险，“落实房企总部所在城市政府和项目公司所在城市政府责任，坚决追回被抽调的预售资金，督促企业积极自救、加快资产处置”。

监管部门将房企做了分档归类：对资可抵债、暂时资金链紧张的房企，支持恢复正常经营；对资不抵债、失去经营能力的房企，按照法治化、市场化原则出清，“该破产的破产，该重组的重组”，同步做好债权人权益保护和维稳工作。这说明，出清并未停止，出险房企仍须积极自救。

三年多来，停工烂尾项目经过金融机构等市场化机构的筛选，再经专项借款审批程序的筛选，剩余项目必然是保交楼最难啃的骨头。

销售端持续下行，资产贬值持续，可能导致房企和属地政府通过资产变现换来后续建设资金的难度加大。部分项目撬动专项借款等动工建设，但完成交付后，剩余房源销售遇阻，成了国企城投手上闲置的资产。

此外，项目交付后，开发商须按此前申报时提交的还款计划，按时按月还款。存量资产处置和新建房屋销售回款等资金，全额进入政府托管账户，按照专项借款“后进先出”原则，优先用于偿还专项借款。

1月，住建部政策研究中心副主任浦湛说，目前，各地正在千方百计寻求解决（保交楼）问题的方案，“2024年，保交楼工作进入攻坚期，仍需各方站在政治高度，群策群力、攻坚克难，把最后的‘硬骨头’解决好，把人民群众的合法权益保障好”。

调控做减法之后

2023年的楼市调控风向，是从当年7月24日政治局会议的一句话定调——“房地产市场供求关系发生重大变化”开始逆转的。自此开始，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段。

各地频繁调整“四限”（限购、限售、限贷、限价）政策，涉及住房公积金、房贷利率、契税补贴、购房补贴、普宅线等全方位的宽松。据统计，2023年各省市共出台800余次优化政策，涉及城市超300个。

2023年里，LPR（贷款市场报价利率）下调了2次。部分城市已对房贷利率下限调降多次，部分城市首套住房个人住房贷款利率下限最低已降至3.6%，例如南宁、中山等，百城中60城首套房贷利率进入“3时代”。存量房贷利率也降了，1月24日央行副行长宣昌能披露，超过23万亿的存量房贷利率完成下调，平均降幅0.73%，每年减少房贷借款人利息支出约1700亿元。

尤其是2024年1月底，住建部重申“各城市可以因地制宜调整房地产政策”，截至2024年2月初，仍执行较严格限购门槛的“高地”仅剩北京、上海、深圳等少数核心城市。

实际上，部分城市政府对调控松绑、刺激市场仍怀有疑虑，正在缓慢地试探市场的“底”、政策工具箱的“底”和上级部门的“底”。

需要明确的是，“房住不炒”基调并未改变，所有撤销调控旧规的举措必须围绕支持刚需和改善性住房需求，严防投机炒房势头席卷重来，而积极稳妥化解房地产风险、促进房地产市场平稳健康发展成为住建部门新一年的重要工作。

多名政府人士认为，2024年的楼市调控基调会以“强刺激”“稳市场”为主，稳住居民购房预期和信心。

如果降低购房成本的刺激手段所起效用逐渐减弱，市场复苏动力不足，推动新一轮城中村改造会是更为有效的办法，是直接调节供求关系、创造购房需求、激活市场交易和置换、拉动万亿级投资的办法。

大部分二线及低能级城市松绑政策已基本见底，当刺激手段乏力，以往通过“上枷锁”抑制市场过热的路径并不能直接反向起效——仅靠撤销限制政策实现市场复苏，此时，需求端的购房者、供给端的开发商等翘首以盼，等待监管部门拿出更有力的政策工具。

集体土地入市加速

1月30日，长沙雨花现代物流中心开发建设有限公司以11.21亿元，在长沙雨花区获得一宗集体经营性建设用地。这是长沙作为集体土地入市试点城市以来，成功交易的首宗农村集体经营性建设用地。

集体土地入市经历了一个漫长而曲折的过程，本世纪初就开始探索，但直到2017年才在北京、上海和广州等地获得突破，从集体土地建设租赁住房到集体经营性建设用地正式入市交易。尤其是北京，集体经营性建设用地除了可以建设工业和商办项目，还可以用来建设可售型共有产权住宅。

虽然集体土地入市在部分城市突飞猛进，但从全国范围看，由于集体土地分食了地方政府土地财政收入，各地进展较为缓慢。一直到2023年底，集体土地入市才陆续在各地实现零的突破。2023年12月，武汉、资江、玉溪等地出让了首宗集体经营性建设用地。

2024年以来，集体土地入市进展明显加速，除了长沙，漳州、秦皇岛、大庆、荆州、石家庄和自贡等地也成功出让了首宗集体经营性建设用地，从用途来看，主要集中在经营性用地方面，住宅领域相对较少。

一位接近自然资源部人士表示，在所有权、承包权和经营权“三权分立”明确之前，自然资源部和地方政府推进一直较为谨慎，随着顶层设计确立，加上土地财政式微，集体土地确权和入市有了全面突破性进展。

而且，未来土地出让逐步减少增量，以存量改造为主，存量土地中，除了国有建设用地，农村集体经营性建设用地也是未来一个重要方向，将释放出更多的市场空间。

降速之后，如何建“好房子”

1月24日，住建部官网刊发了住建部部长倪虹的一篇署名文章，其中提到，住建系统将“以好房子为基础，推动好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设”。

近3年的市场调整，深刻地改变了房子需求端、供给端的逻辑：

在需求端，在多数城市松绑政策近乎出尽的背景下，70个统计城市中，有62个城市新房价格环比下跌，二手房更是无一上涨。此前因“害怕跟不上房价上涨速度”而提前透支买房需求的刚需购房者选择再观望，投资客也冷静下来了。此时，吸引购房者走进售楼处并刷卡买单的理由，更多变成了“我需要改善居住环境”，而支持刚需和改善性住房需求也正是多项政策的出发点和落脚点。这是“好房子”行动诞生的背景。

在供给端，“建造好房子”不再只是开发商的营销说辞，而是其安身立命的根本。尤其是多数城市处于供过于求阶段，又遇上10万套配售型保障房增加了供应，刚需工薪阶层有了更多选择。开发商不得不想方设法抓住改善性需求客户，认真思考自身的产品力、竞争力是什么？

实际上，2023年，在住建部等部门全程指导下，中国勘察设计协会推出了全国“好房子”设计大赛。这场比赛规格空前，有276家建筑设计单位和高校组建了531支设计团队参赛，仅评委数量就达到了166人。

通过比赛的形式，集结政企研学媒参与讨论何为“好房子”、“好房子”的标准应该有哪些，并应用到具体的项目建造中去，不失为探索住房供应标准与机制的一个思路，让更多企业和市场主体关注房屋质量、建造工艺等。

什么是“好房子”？答案千人千面，参考这次大赛提出的十大评选标准，分别是协调美观、生活便利、环境宜居、全龄友好、功能适用、健康舒适、安全耐久、灵活可变、低碳环保、运维经济。

2024年住建工作的一个重点是，“下力气建设好房子”。像汽车行业打造电动汽车一样，在住房领域创造一个新赛道，住建部将成立专班推进这项工作，它关系到建筑业、地产开发与设计、物业服务乃至智慧化建造、智能家装等全链条。

据经济观察报了解，为了抓“好房子”建设，住建部等部门频频向外取经，其调研名单里不仅有中建集团、中国建科集团等建筑企业，还出现了华为、海尔、科大讯飞、蔚来汽车、长安汽车等智能制造大厂、汽车企业。

开发商们也早早行动起来了，如越秀地产、华润置地等房企正在内部对标郑州永威、龙湖、保利、中海、招商、绿城等同行。对开发商而言，想要房子卖得好，房子必须造得好，但“好房子”、高端产品并不等于贵价材料的堆砌，产品力也非一朝一夕就能习成。

过去十余年，在行业高速发展之际趁风口扶摇而上的房企们，必须慢下来，花真金白银，付出时间精力，以及内部上上下下动员调整，全身心扑到建造出让购房者愿意买单的“好房子”这件事上。

融资白名单逐步落地

1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，要求建立城市房地产融资协调机制，地级及以上城市人民政府发挥牵头协调作用，迅速建立房地产融资协调机制，并运转起来，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。

会议强调，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。

同时，要确保信贷资金封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面跟踪监测落实情况，加强督促指导；国家层面建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报；住房城乡建设部抓机制落实力度。

从中不难发现，所谓的融资白名单仅针对项目，而非此前传言的房企。截至2月2日，已经有重庆、南宁、武汉、大连、成都、西安、昆明、青岛、哈尔滨等11个城市向银行推送了首批房地产项目融资白名单。

其中重庆涉及项目314个，融资需求830亿元；昆明涉及项目212个，融资需求916亿元；青岛涉及项目84个，融资需求250亿元；西安涉及项目54个，涉及融资179亿元；成都涉及项目227个，武汉涉及项目101个，南宁涉及项目10个。

虽然房地产融资协调机制建立起来了，多省市也建立了相应的白名单项目，但如何落实仍是一个难题。一位金融机构人士告诉经济观察报，对银行来说，是否为项目融资，首要考虑的仍是股东背景和自偿能力，与是否纳入白名单关系不大。

另一位银行人士告诉经济观察报，由于融资涉及到风险，相关基层工作人员需要承担相应责任，房地产融资协调机制想要畅行无阻，需要建立明确的责任机制，“政策性倡导的融资，谁来承担责任，这个关键问题不明确很难落实到位”。

公募REITs逆势而行

对公募REITs来说，2024年依然是一个煎熬的年份，截至2月2日，短短一个月时间，共有10只REITs价格跌幅超过10%，其中嘉实京东仓储物流REIT跌幅超过了28%，华安张江产业园REIT跌幅超过17%，国泰君安东久新经济REIT跌幅超过15%。

跌幅较大的公募REITs主要集中在产业园、部分物流园，以及高速公路领域，自上市以来，华夏中国交建高速公路REIT跌幅超过45%，建信中关村产业园REIT和博时招商产业园REIT跌幅超过30%，中金湖北科投光谷产业园等另外7只的跌幅也超过20%。

相比而言，能源和水务领域的公募REITs价格波动幅度相对较小，部分还出现一定幅度的上行。上市以来，鹏华深圳能源REIT上涨19%，中航首钢生物质REIT上涨13%，中航京能光伏涨了4%，富国首创水务REIT涨了3%。

从2021年推出以来，公募REITs被寄予厚望，先后有产业园、物流园、保障房、高速公路、水务、能源、消费等多个行业陆续被纳入试点范围，一定程度增强了资本对不动产和特许经营等领域的投资热情。

继2023年四季度消费公募REITs试点推出以来，预计文旅行业将在2024年推出首批公募REITs试点项目，届时公募REITs队伍将进一步壮大。

一位消费公募REITs原始权益方相关负责人告诉经济观察报，公募REITs意义不仅仅是盘活开发企业的沉淀资金，更大的意义在于“资本获得退出通道，企业解决资金难题，群众获得一个投资品种，总体是一个多赢的局面”。

在他看来，目前公募REITs的困境只是暂时的，不能因暂时困难否定公募REITs的价值，“就像股市，不能因为股市不好，就否定其价值”。

老旧小区改造新任务

根据住建部公布的数据，2023年全国新开工改造城镇老旧小区5.37万个，惠及897万户居民；加装电梯3.6万部；增设停车位85万个，电动汽车充电桩3.66万个，电动自行车充电桩28.8万个；增设养老托育等社区服务设施2.1万个；改造城市水电气热等各类老化管线7.6万公里；新增文化休闲、体育健身场地637万平方米。

2023年，中央金融工作会议提出“三大工程”后，老旧小区改造被纳入城中村改造。2024年全国城乡住房建设工作会议，对老旧小区提出新的任务，未来一年：

研究建立城市设计制度，再改造一批城镇老旧小区，重点解决加装电梯平层入户、停车难等问题；建设一批完整社区，补齐一老一幼等设施短板，加强无障碍环境建设和适老化改造；打造一批儿童友好空间建设样板，大力推进城市地下管网改造，实施城市排水防涝能力提升工程；深入推进城市生命线安全工程建设，推进城市生活垃圾分类提质增效，持续推进“口袋公园”、城市绿道建设；探索在中小学校、幼儿园周边配套建设公园、公厕和等候区等场所设施，为接送孩子的家长提供便利。

从地方两会透露的信息看，2024年老旧小区改造依然保持相应的力度。

广东计划新开工改造城镇老旧小区1100个以上，山东推进160个老旧片区综合更新，改造56万户；上海计划完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造；北京计划实现老旧小区综合整治新开工300个、完工200个，老楼加装电梯新开工1000部、完工600部，同时推进核心区平房整院落退租、完成申请式退租2000户，启动危旧楼房改建20万平方米；江西新增改造城镇老旧小区1008个、39.1万户；辽宁改造老旧小区700个、老旧管网4600公里；天津启动275个老旧小区改造提升。

国海证券统计，2024年，21个超大特大城市城中村改造项目1034个，预计年均投资5067亿元。

代建既是“钱途”也是窄门

短短三年时间，地产代建已经从蓝海变成红海，布局玩家也发展到了近百家。

近十年来，房地产公司讲起多元化赛道的新故事，都不免谈到传统地产主业天花板已到，必须寻求第二增长点，这其中包括商业、长租公寓、物业、物流、新能源等。代建也如此，但有一点不一样，它兴起的背景是众多房地产公司真的到了难以为继的程度，需要开辟出一条“生路”，赚点小钱以保留团队和公司品牌。

1月18日，老牌央企招商蛇口也宣布成为代建新玩家，设立代建专业公司，“统筹管理并开展代建业务”。央企代建派有着得天独厚的资源优势，可以承接会展中心、学校、医院等政府代建订单。

新的行业趋势也在逐步显现。

一是充分竞争必然引发“内卷”。2023年，代建企业以低费率抢占市场份额的现象频频出现，例如商业代建管理费报价1%，只要覆盖人员成本，没有利润也要做。也有不少代建公司对项目销售业绩做对赌，项目交付时却遇到下行行情，不仅无法获得超额受益，还持续增加人工投入。

实际上，“地产向下，代建向上”是个伪命题，尤其是商业代建，委托方的最终诉求是把房子卖出去，如果整个区域甚至地产行业持续萎靡，代建也会相应地承压。因此，在后开发时代，代建既是“钱途”，也是窄门。

二是“三大工程”带来代建业务放量的机会。新一轮保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设，将拉动近万亿元规模的房地产投资增量，其中，政府代建需求充沛。

三是甲方和乙方深度绑定，如蓝绿双城牵手花样年，深度参与后者业务开发以推动其境内资产重组；绿城管理牵手长城资产、长城国富置业，参与不良资产纾困代建。

四是代建公司双双抱团。自2023年下半年以来，多家代建公司传出抱团消息，如蓝城乐居与重庆华宇集团，金科开发管理与世纪金源旗下腾云华力，腾云当代管理与湖南建投，旭辉建管和北京住总、华远地产、浙江海宁经济开发区、大连德泰等达成战略合作。

五是代建品牌的纷争将加剧，行业正从野性生长向进一步规范化过渡。例如1月，绿城管理宣布终止品牌授权，即代建项目不能再使用绿城品牌进行宣传销售等，业主纷纷控诉：冲着开发商品牌买房，不到一年就被通知“撤牌”，项目涉嫌虚假宣传。这其中涉及代建作为轻资产业务，如何进行品牌授权管理的问题。

行业龙头绿城管理的业绩和资本市场表现等，让其他房企看到了代建业务的“光”。2023年，绿城管理的新拓代建费超百亿，同比增幅超20%，和地产开发公司的悲喜并不想通。

物业这头“现金奶牛”瘦了

多位物业高管曾用“长坡厚雪”形容物业行业的经营特性和行业前景：发展潜力足，空间大，须坚持长期主义。到了2023年，上市物企的内外部环境都发生了许多变化。

外部方面，资本市场退潮。

尽管物业的服务内容没有变，仍在为千万个小区提供“四保一服”（保安、保洁、保绿、保修和客服），甚至一再拓宽其服务边界，想做小区的淘宝（社区零售）、贝壳（房产租售）、家装、教育等，但股债市场的投资者们争相撤离，激不起更多火花。二级市场上，多家小型物企或没有品牌的物业公司几乎没有成交量。

据wind统计，截至2月3日，62家上市物业公司的市值加起来约为2114亿港元，而高峰时，碧桂园服务、恒大物业都曾创下市值超2500亿港元的纪录。如今，市值第一的是华润万象生活（517亿港元），超百亿的物企还有万物云、中海物业、碧桂园服务、保利物业和招商积余。过半数物企市值低于10亿港元。

物企内部，为了保住地产母公司，物业公司一再被“抽干”，体现为出售物业股权、给地产公司提供巨额借款收不回来、开发商增值服务欠费、未售空置房物业费欠费等，关联应收账款大幅增加，频频上演卖物业向地产母公司讨债的戏码。

地产新房销售与交付直接影响着物业公司的业绩。当整体开发规模增速放缓，物业公司需要在存量市场竞争，比如2023年的标志事件是万物云等公司“带资进场”引发争议。通过发展“两非一改”（非住宅、非开发商、旧改）新客户来进行补漏，也是增收的主要思路。

凭借稳定的物业费收入，物业一直被关联房地产公司或投资者视为“现金奶牛”。如今，“现金奶牛”瘦了，但它依然是“长坡薄雪”型、与民生紧密相关的行业。因此，如何围绕C端、B端、G端客户做好服务，如何发挥物业在不同业态、空间之间的连接作用，是物业公司走出差异化需要思考的命题。

房产中介受累

2023年7月，深圳市房地产中介协会发布报告，上半年，深圳的2.7万名中介一共卖出2万套二手房，平均每人每个月的成交量是0.12套，折算下来，一名中介人员一年只能卖掉1.48套房。

开单量持续低迷，行业退局者增加。根据深圳市房地产中介协会发布的报告，2023年上半年有104间计划或已关停的门店，占比达11.1%。

即使是成交频率更高的租房业务，近年来的形势也不容乐观。据贝壳数据，2023年1—10月，个人业主出租房源显著增加，房源出租速度放缓，各城市租赁房源成交周期均处于较高位水平。深圳房源成交周期达到近2个月，广州超过2个月，上海超过1.5个月，北京接近1.5个月，而在2019年1—10月，四个一线城市的房源成交周期均在40天内。

2023年，随着新房、二手房交易的低迷，中介企业的交易额度下滑明显。贝壳2023年一季度GTV（总交易额）为9715亿元，同比增长65.8%；二季度GTV为7806亿元，同比增长22.1%。到了三季度，贝壳GTV同比下降11.1%，其中，新房业务下滑幅度较大，达26.5%。

新房、二手房市场的持续低迷，房地产开发企业的资金问题都直接影响着中介企业的生存状况。2023年5月，Q房网陷入倒闭传闻，虽然Q房网随后辟谣，但Q房网仍不断传出欠薪消息，Q房网控股股东湖北国创高新材料股份有限公司也将Q房网完全剥离。

2023年8月，老牌房地产中介中原地产发布通报，“近年来，房地产行业极为不景气，各大开发商资金链断裂相继爆雷，无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金，导致公司连续的巨额亏损，经营举步维艰”，中原地产提及，开发商、代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿元。

1月30日，我爱我家发布2023年度业绩预告，预计2023年归属上市公司股东的亏损额在7.5亿至8.5亿元之间，而2022年同期为亏损3.06亿元。

家装行业进入存量消费时代

贝壳调研数据显示，2023年有装修需求的消费者中，从装修房屋类型来看，二手房占比58%左右。而城市能级越高，二手房装修占比越高，一线城市中，二手房装修占比超过75%，新一线城市、二线城市这一比例也分别超过了56%和60%。

贝壳预计，存量房带来的装修规模在逐步扩大，并将在未来逐步取代新房装修。

一方面，存量消费时代下家装行业并购频发。

2023年10月，贝壳宣布与爱空间签订股权收购协议，收购完成后，爱空间将成为其全资附属公司。这是继2022年4月全资收购圣都家装后，贝壳在家装行业的第二大收购。

此外，2023年1月8日，厦门建发股份通过现金方式协议收购红星美凯龙家居集团不超过30%的股份。11月，金隅集团收购居然之家部分股权并宣告共同发力整装。当月，“美的系”斥百亿元拿下顾家家居控股权，成为家居行业历史上金额最大的股权转让案。

另一方面，受到房地产开工、销售等因素的影响，家装行业增速低于整体消费复苏。国家统计局披露的国民经济数据显示，与家装消费相关的家用电器、家具类、建筑及装潢材料类三类商品2023年1—12月同比增长0.5%、2.8%、-7.8%。

艾瑞咨询报告认为，随着住房由增量市场向存量市场过渡，家装行业也将面临重塑，预计行业增幅将逐年略微回落。但未来三年，家装行业增幅依旧会高于GDP。预计2025年，行业市场规模将达到37802亿元。

写字楼租金回到十年前 2024年仍有供应“洪峰”

2023年，写字楼以创纪录的“高空置率”与“低租金”重回公众视野。

各大机构的统计数据无一不反映着写字楼市场的冷却程度。四大一线城市的空置率几乎都来到了近三年的最高水平。世邦魏理仕数据显示，2023年末，北京、上海、广州及深圳优质写字楼办公市场的空置率分别为21.7%、19.8%、18.2%以及20.9%。其中，北京写字楼空置率达到2009年末以来最高水平。一些传统的办公区域，如望京、金融街、中关村、燕莎、王府井等区域全年租金跌幅靠前。上海、深圳的写字楼租金水平更是降至十年最低。

以上海和深圳为例，上海写字楼的净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）已经连续三年下降。戴德梁行数据显示，2023年全年，上海写字楼市场净吸纳量为39万平方米，而2022和2021年这一数字分别为63万平方米、142万平方米。近乎成倍地缩减。

深圳的情况类似，第一太平戴维斯数据显示，2023年，深圳甲级写字楼市场净吸纳量不到22万平方米，创近十年新低。

大量新增的写字楼供应是空置率上升的原因之一。戴德梁行数据显示，2023年，上海全年入市办公建筑规模达155万平方米，而当年的净吸纳量仅为供应量的四分之一。

上海一位办公园区的招商人员告诉经济观察报，2023年，他的一项重要工作就是每天跑客户，跑客户并非发展新的客户，而是维系现有客户。“尤其是快到期的客户，’留住’是终极目标”。

一位五大行写字楼业务相关负责人表示，“以价换量”是造成租金下行的最大因素。对业主而言，现有客户的续约是重中之重，业主不惜以降低租金、延长免租期为代价，因为现在流失了客户，就很难填补回来。

然而，写字楼业主还将面临更为激烈的竞争和更大的租金压力。戴德梁行数据显示，2024年，广州预计还将会有70万平方米的甲级写字楼供应入市。未来三年，北京写字楼市场也将迎来百万平方米的新增供应，其中40%都集中在2024年入市。

民营房企困惑

随着房地产市场下行，流动性风险开始向优质民营房企和混合所有制房企蔓延，旭辉和远洋的公开债先后展期，部分国央企也面临着较大的资金压力。如果短期内市场仍无法触底回升，风险面势必进一步扩大。

而随着房地产发展新模式确立，原有高周转模式已不复存在，对房企投资周期的考验更大，尤其是民企，未来生存环境将更加艰辛。

一位TOP20房企人士表示，无论是保障性住房建设，还是城中村改造，在多数城市，改造和建设主体只能是国企或央企，仅有少部分城市民企可以参与建设。

据经济观察报了解，部分房企已经逐步将重心转向多元化业务，减少在房地产开发领域的投资权重，随着房地产市场持续缩量，国央企占比持续上升，办公、商业、长租、物流、物业和代建等多元化业务成为未来民企赖以生存的基础。

一位出险房企人士告诉经济观察报，其所在公司的日常运营费用，除一部分来自零星销售和应收款回款，主要依靠多元化业务现金流，“虽然不多，一年只有上亿的收入，但总部运转就靠这些钱维持”。

对出险房企来说，目前最大任务是保交楼，另外就是探索新业务作为转型方向。但由于之前所有的资源和重心都倾向于开发业务，多数房企的新业务并不成熟，这一定程度增加了转型难度。

而没有出险的房企，一方面需要继续和国央企在土地市场拼杀，另一方面，部分房企也在寻找新的出路，比如参与开发国央企或城投公司拿下的土地，或通过带资进场发展相对较重的代建业务。