记者 丁文婷 1月23日，上海市市长龚正在政府工作报告中提到，2024年“要深入实施城市更新行动，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目，加快推进外滩‘第二立面’等城市更新项目”。

在城市更新中，企业是重要的实施主体。对企业来说，参与城市更新项目，面临着较长的开发周期、高额的资金投入、严格的规划条件、细致的风貌文保要求等普遍性难点。这也导致很多城市更新项目成本高、收益不确定，影响了企业对城市更新的参与度和积极性。

“实际上，风貌保护等专业性技术问题最终都可以得到解决。”某头部央企上海相关负责人告诉，对企业来说，主要的顾虑在于，城市更新的商业模式能否完全跑通。

这位负责人表示，其所在企业对上海城市更新地块已经跟踪研究数年，非常想参与，也参加了一些投标，但是始终没有拿项目。

“资金、市场、开发实力，这三个要素缺一不可。”上述负责人介绍，资金方面，进入城市更新赛道需要一定的资金储备，城市更新项目占用的资金量较大。此前，其也与上海一些区的相关部门进行过沟通，比如某老城区旧改拆迁需要投入的资金总量在2000亿元左右，这意味着，哪怕20家企业共同开发，每家也需要百亿级的资金储备。并且，城市更新项目资金占用时间比较长，以目前上海已经拿地开工的城市更新项目来看，仅方案批复时间，就几乎没有项目短于一年。

市场方面，总价动辄数千万的住宅产品客户群厚度也是企业所顾虑的。“随着上海城市更新的脚步不断加快，许多高总价的同类产品进入市场，目前上海市场是否有足够能力消化仍然要打个问号”。

第三点顾虑在于，城市更新开发过程中，不可控的因素较多，如因前期拆迁成本高、周期长，导致后期的利润存在风险。“一些已经开工的企业发现，项目远比他们拿地时预想的更为复杂，开发周期更长，有些企业的地块在拿到两年后都没能动工”。

已经投身城市更新建设中的企业，同样遇到了亟待解决的一些卡点和痛点。

城市更新项目非标的特点非常明显，许多政策为“一事一议”，这也造成了企业回报的不确定性。

招商蛇口华东区域投资总经理陈杲在1月19日举行的“2023城市更新优秀实战案例发布会”上提出，企业在实施城市更新项目时存在设计难（文保要求高）、建设难（地铁下穿等技术难点）、销售难（双限价）等问题。

规划上存在业态要求、容积率要求，政府要求与终端客户要求难以平衡，导致规划调整周期长、成本不确定等，经济账非常不好算。

此外，招商蛇口做的上海市中心城市更新项目与常规的房地产项目有很大的区别，普遍项目地段具有稀缺性，旧改拆迁工作周期长，可控力不强。这也导致前期策划时项目不确定性非常大，而作为强调确定性的央企，如何把不确定性转变为确定性是摆在眼前的难点。

城市更新要可持续发展，就要解决参与主体企业所面临的压力，让更多企业参与到城市更新项目中。

如何提高经营主体拿地决策的精准性，进一步调动经营主体参与城市更新的积极性？

在上海市第十六届人民代表大会第二次会议开幕前夕，上海市人大代表、瑞安房地产行政总裁王颖在提交的《关于上海进一步优化城市更新工作的建议》中提到，上海目前大力支持复合利用土地，但多用途混合用地在土地出让时，目前给予的是一个综合的楼面地价，还没有就土地融合管理有进一步的细则。

王颖建议，针对城市更新项目的混合功能用地，可以分用途、分业态明确各自的土地价款，特别是含住宅功能的混合用地中，建议明确住宅及非住宅用途各自对应的土地价款，以及相应的竞拍溢价的分配比例等问题。

针对集约化用地、竖向垂直功能复合的更新发展项目，建议采用“三维地籍”模式的土地立体化管理创新做法。这个做法深圳前海已有实践先例和经验，很好地解决了新时期土地立体化开发和城市高复合发展的新趋势新需求，充分调动经营主体参与城市更新的积极性。