经济观察报 记者 蔡越坤  2024年开年，嘉实京东仓储基础设施REIT（508098.SH）价格连续下跌，引发市场对于公募REITs投资的担忧。

公募REITs是指不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），主要投资于成熟不动产，向来以收益稳健著称。然而，回顾2023全年，国内REITs产品交出的成绩单并不乐观。

根据国金证券研报数据，2023年REITs加权价格指数累计下跌19.2%。截至2023年年底，REITs产品的平均跌幅为16.5%，仅有1只年内收益率为正。

2024年1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT盘中一度跌停，跌幅达9.92%。截至1月18日收盘，其收于2.544元，年内累计跌幅超23%。另外两只仓储物流REITs——红土创新盐田港REIT和中金普洛斯REIT的价格也分别出现不同程度下跌。

兴业研究公司结构融资高级研究员臧运慧向记者表示，投资者对于公募REITs应关注三方面问题：一是要重新审视关联交易稳定器的作用；二是一线城市的项目也存在高空置率，单纯选择核心城市不动产的投资策略可能失效，要结合项目所在的城市具体区域、项目自身的情况做更精细化的分析；三是要高频跟踪产权型REITs底层项目运营情况，整体有效租金的变化对行业景气度边际变化反映可能不充分、存在滞后，应更侧重于新签约租金的边际变化的跟踪。

2023年内REITs表现欠佳

2023年，公募REITs市场的表现给投资者泼了一盆冷水。

国金证券研报数据指出，自2021年5月首批9只REITs上市至2023年12月31日，我国REITs市场不断扩容，已发行30只REITs，累计发行规模达985亿元。其中，分项目类型看，产权类REITs共上市18只，特许经营权REITs共上市11只；分底层资产类型看，REITs底层资产项目类型已涵盖保租房、高速公路、产业园、清洁能源、生态环保、能源基础设施六大领域。

从行情来看，上述研报指出，2023年，REITs加权价格指数累计下跌19.2%，而产权类REITs指数和特许经营权类 REITs指数分别累计下跌19.8%、17.5%。分底层资产看，产业园类REITs（-31.0%）、高速公路类REITs（-18.6%）、仓储物流REITs（-24.2%）和生态环保类REITs（-17.2%）表现较差，跌幅均超10%，保租房类REITs（-5.5%）和能源基础设施类REITs（-3.3%）跌幅在6%以内。

此外，2023年，已上市的29只公募REITs平均收益率为-16.5%，仅1只REIT年内收益率为正，其中建信中关村产业园REIT（-45.7%）、博时蛇口产园REIT（-42.9%）的收益率均在低于40%。自上市至今，各REITs平均收益率为-4.3%，16只REITs跌破发行价，主要集中于产业园和高速公路类RE－ITs，其中，华夏中国交建高速REIT（-41.1%）的跌幅最大。

截至2024年1月18日，中证REITs指数为713.68，2024年内跌幅为5.65%。

国金证券分析，2023年REITs价格持续下行主要源于基本面、流通盘和估值三方面因素。具体来看，首先，REITs价格下行较大程度上受业绩及基本面拖累。例如，产业园类REITs受宏观经济影响较大，出租率水平存在较大幅度的波动。

其次，REITs价格波动大或受制于流动盘规模。根据2023年中报数据，已上市的29只REITs中有6只REITs流通市值占比小于或等于30%，13只REITs流通市值份额占比不足50%，其中，中航京能光伏REIT流通市值占比仅21%。从投资者结构看，机构投资者仍占主导地位，已披露2023年中报数据的27只REITs中，仅1只REIT的机构投资者占比不足80%，中金普洛斯REIT等16只REITs的机构投资者占比超95%，较高的机构投资者占比导致投资行为也具有一定的趋同性，且部分机构行为易引发踩踏效应。

从估值角度看，REITs上市以来相对估值长期偏高，目前已回落至相对低位。

对于产权型REITs下跌的原因，臧运慧分析认为，一是部分REITs存在强关联方托底，这为其带来上市时的估值溢价，存在一定的初始估值矫正。二是今年有些产权型REITs的出租率表现一直不佳，印证行业景气度存在下行可能。

配置价值逐步显现

从配置角度看，国金证券研报数据披露，2021年上市的11只REITs当年平均溢价率为27.5%，2022年已上市的24只REITs当年平均溢价率为17.4%，而2023年至今，28只公募RE－ITs平均溢价率已降至7.5%。

国金证券认为，当下公募REITs整体估值已来到相对低位，配置价值逐步显现。

对比美国市场来看，成熟的REITs市场的发展历史对于我国公募REITs的发展具有一定的参考和借鉴意义。

国金证券研报指出，从资产种类来看，美国REITs市场发展始于1960年颁布的《房地产投资信托法案》，至今已有63年历史，经历了三轮市场繁荣期，发展已趋于成熟。1971年至2022年，美国REITs的发行规模由14.9亿美元增长至12706.8亿美元，数量由34只扩展至206只，2022年，权益型REITs数量达162只，规模占比为95.6%，占据市场主导地位。

此外，美国REITs的底层资产类型种类丰富，至2023年年底已扩展至办公类、工业类、零售类、住宅类、多元资产类、医疗保健类、住宿/度假村类、自助仓储类、林业类、基础设施类、数据中心类、特殊资产类和游戏娱乐类13个类别，其中零售类（30只）、住宅类（19只）、办公类REITs（19只）数量前三。从市值规模来看，零售类（14%）、工业类（14%）、住宅类（14%）、基础设施类（14%）占比位居前列。

相比较之下，分项目类型看，目前我国产权类REITs共上市18只，特许经营权REITs共上市11只：分底层资产类型看，REITs底层资产项目类型已涵盖保租房、高速公路、产业园、清洁能源、生态环保、能源基础设施六大领域。此前，2020年4月，证监会与发改委联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》拉开了我国公募REITs发展的序幕。随着市场加速发展，REITs顶层设计不断完善，多地也陆续跟进REITs试点培育工作。自2021年5月首批9只REITs上市至2023年12月31日，我国REITs市场不断扩容，已发行30只REITs，累计发行规模达985亿元。

国金证券表示，美国REITs的资产种类更为多元化和分散化，为我国RE－ITs底层资产拓展方向提供了借鉴。

国金证券认为，至今，我国仍有大量基础设施资产有待盘活，房地产市场风险亟需化解，发展中国公募REITs有助于防范化解宏观经济风险、推动金融供给侧改革和房地产行业转型升级，而公募REITs具备的“募投管退”路径也为资本提供了畅通的退出机制。随着公募REITs二级价格持续走低，不同产品间的收益与风险不断分化。而随着各类REITs估值中枢回落调整、REITs会计计量方式得到优化、增量资金来源不断涌现，REITs底层资产未来仍存在较大的增值空间，可着重结合估值历史情况和同类对比进行分析，布局相应投资机会。

对于2024年公募REITs市场展望，臧运慧表示，一是中长期来看，产权型REITs的运营存在压力，带来估值压力；二是特许经营权REITs预期运营稳定，此前的估值矫正也基本到位，其估值压力要小于产权型REITs，可结合项目情况挖掘优质资产；三是压实一级市场估值是市场健康发展的前提。

领展资产管理有限公司行政总裁王国龙认为，市场目前已有共识，即国际金融体系已走出过去几年中最“紧缩”的阶段。尽管未来全球经济前景仍有不少挑战，但主动型投资者已开始重新考虑其资产配置策略，REITs获追捧就是典型例证之一。而对于A股和港股投资者，在经历市场调整后，外围利率环境的改善和内在经济发展的稳定，都将有助两地市场逐渐迎来价值回归。