记者 周一帆 公募REITs又添“新兵”。

11月26日，证监会官网信息显示，首批3只消费基础设施公募REITs——华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT已正式获得证监会准予注册的批复，并在交易所审核通过，此时距离上述产品上报恰好一个月。

对此，华夏基金相关人士告诉记者，华夏金茂购物中心REIT将尽快启动发行工作。

从此前已经上市的REITs审批流程来看，产品获证监会和交易所受理后平均14个工作日获取反馈意见；29个工作日回复反馈意见；最后一轮回复后，平均12个工作日获证监会批准基金注册。由此看出，首批消费基础设施公募REITs的申报进展可谓高效。

“这类核心商圈、人流量大、出租率稳定、经营稳健的项目更容易获批。”一位基金管理人告诉记者。 

底层资产项目稳定  

此前10月20日，证监会正式发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，首批消费基础设施公募REITs就已正式获批。

统计数据显示，首批申报消费基础设施公募REITs的企业共有4家，它们所涉及的底层资产总额估值约140亿元。

从本次获批的三只产品来看，华夏金茂购物中心REIT底层基础设施长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，是成熟稳定的购物中心项目。

华润商业REIT的发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元，占据首批项目估值总和的“半壁江山”。作为山东省建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，青岛万象城商业建面约30.1万平方米，区位优势明显，双地铁上盖，交通便利，客群覆盖青岛全域。项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。

中金印力消费REIT拟投资的基础设施资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。自2013年开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，西溪印象城实现业绩较高增长。2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。

产品具备成长性

有观点指出，消费基础设施REITs的快速获批进一步拓宽了公募REITs底层资产类型，也表明了我国公募REITs市场已逐渐呈现常态化发行的趋势。

对此，华夏基金相关人士告诉记者，作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费基础设施REITs将促进消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景、提升消费条件，优化商业网点布局；同时也帮助企业打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，助力企业进入良性发展循环。

值得一提的是，随着公募REITs稳步迈入常态化发行阶段，业内普遍认为，中国公募REITs市场“首发”+“扩募”的发展格局将逐步成型，而实力强劲、旗下优质资产充足的稳健发起人，也因未来具备更高的“扩募”可能性，而吸引了更多投资者关注。

“此外，投资人也关注底层资产位于高能级城市核心商圈、成熟稳定且具有竞争优势的项目，但同时更重要的是，未来能保持稳健收益并具备持续增长的潜力。”前述基金管理人向记者表示。

兴业证券分析师孟杰在研报中指出，总体而言，消费基础设施REITs，尤其是购物中心REITs，具有鲜明的成长性特点，同时目前估值整体处于较为合理的范围。在该类REITs试点阶段，建议优先关注原始权益人实力雄厚、储备资产丰富、运管经验充足，同时底层资产所处区位优越、所在城市能级较高的购物中心 REITs。