记者 丁文婷 2023年11月17日，上海“网上房地产”公示了第11批次新房名单。

“还是没等到。”持币2000万元，李云一直在等两个项目入市，一个是位于黄浦区的绿城外滩兰庭，另一个是新天地的中海顺昌玖里。“等太久了，如果今年底还不开盘，我可能就买二手了”。

2023年5月，云锦东方“假结婚认购”风波引发针对性监管。

之后，绿城外滩兰庭、香港置地启元、露香园等顶级豪宅迟迟未露面，随着豪宅入市节奏暂缓，一二手豪宅价格倒挂形成的巨大利润空间，暂时关闭了。

豪宅，作为楼市中比较特殊的一类产品，即使在二手房市场整体下行时，凭借稀缺性和资产属性，仍具有较强抗跌性，能走出独立行情。但下半年开始，豪宅的行情明显发生转变。根据上海中原数据，今年10月，上海二手豪宅市场共成交49套，环比下滑超过4成，同比下滑也达到了26%。

不仅成交量下滑，随着挂牌数量不断攀升，一些二手豪宅业主也开始以价换量“出货”，二手豪宅降价成交也导致同一板块内的一二手豪宅之间倒挂价差减少，“打新”豪宅热逐渐“退烧”，上海二手房和新房豪宅市场也先后进入了冬天。

暂停入市的豪宅

梳理发现，云锦东方风波后，上海今年5-11批次新盘中，除了10月份的前滩百合园外，几乎没有“高倒挂”的豪宅项目出现。

一些核心地段的“高倒挂”豪宅迟迟未露脸，如位于黄浦区董家渡板块的绿城外滩兰庭项目延期已近半年；另一个位于新天地的豪宅项目中海顺昌玖里也没能在11批次的新盘中亮相；位于徐汇滨江的保利滨江天珺项目虽然在第10批次中开盘，但数十套大户型均未上市。

一家房企相关负责人透露，相关部门正在研究针对豪宅的政策，部分豪宅项目暂缓入市，“因为豪宅面积大，高倒挂豪宅一套的套利空间也大”，他表示，高倒挂豪宅的价格可能不会按房地联动价格走，先推两个项目进行试点后，再安排其他豪宅项目陆续入市。  

在上述负责人看来，企业目前的销售压力是非常大的。今年下半年开始，市场回落明显。尤其是一些单价和总价都很高的别墅项目，客户量较难预计，一些项目也需要早早开始蓄客。

一位央企相关负责人则表示，虽然政策希望避免出现类似云锦东方的事件，缩减打新豪宅的套利空间，但在当前的市场行情下，二手豪宅市场已经明显下滑，“打新”豪宅的获利空间正在缩小，一手豪宅的吸引力正在减小，他担忧的点在于，如果一手豪宅的销售定价再被拉高，市场上是否还有足够的客户能够消化未来大量入市的一手豪宅。

顶流豪宅板块遇冷

11月13日，单价13.2万元/平方米的上海豪宅世纪前滩天汇结束认筹，认购率只有58%。

世纪前滩天汇也被称为前滩板块最后的新房，而前滩一直是上海新房的顶流板块。自2018年以来，推出的新盘几乎都以日光的速度去化，如2020年末，前滩新房尚峰名邸认筹率超过1200%，13个人抢一套房。2021年，上海推出积分摇号制之后，前滩的新房更是成为众多“社保巨子”的竞逐之地。2021-2022年，晶鸿名邸、海德壹号、东方悦澜等前滩新盘的最低入围积分均在95分以上，这意味着，除了达到满分60分的基础分外，还需要至少17年的社保。

一位业内人士认为，世纪前滩天汇的遇冷，固然与其得房率、靠近高架、2026年底交房等产品因素相关，但这样的认筹率与市场转冷也有明显关联。

不仅是前滩，上海几个顶流板块豪宅都出现了热度下降的迹象。

今年9月，上海建工开发的新盘海玥黄浦源入市，该项目毗邻人民广场和南京西路，均价为14.3万元/平方米，面积覆盖220-600平方米，但即使位于一手豪宅稀缺的黄浦区，认购率刚刚破百，未能触发积分，至今仍在续销中。

有着类似经历的还有云锦东方所在的徐汇滨江板块，徐汇滨江板块是上海新房炙手可热的板块之一，比如今年上半年入市的百汇园、宝能公馆1288、云锦东方公寓，均价在12万-13万元/平方米之间，该板块的二手次新房价格则在15万-20万元/平方米之间，巨大的倒挂利差吸引了众多“高分”选手的竞逐。去年，徐汇滨江共推出约1500套新房，而认购人数则突破了3000多组。

但在刚刚结束的10批次新房认筹中，徐汇滨江板块的汇元玺和保利滨江天珺却并未达到市场预期热度，虽然双双触发积分，但分别61.52分和58.9分。

豪宅的遇冷也使得一些开发企业如临大敌。

上述央企相关负责人表示，近期入市的某中内环豪宅项目，今年上半年一期开盘时，积分超过了80分，但此次开盘，却选择了与中介合作引流，即使是曾经炙手可热的倒挂豪宅，客户显然已经过了“盲买”、“闭眼入”的时期。

倒挂空间缩小

李云已经在周末跑了几个板块看二手房，“去年二手房根本不能看，太贵了”，最近，她发现中内环间，一些房龄在10年内的次新房业主也愿意降价了。

一位徐汇滨江板块的豪宅中介告诉，去年底，百汇园114平方米的户型，只要楼层不太差，可以卖到2300万元左右，而现在，同户型中间楼层的房源，已经有人降价了300万元。130多平方米户型的成交价格也从最高点时的19万元/平方米降至17万元/平方米。他介绍，同样位于徐汇滨江板块的海珀旭辉今年初成交价格近20万元/平方米，但近期挂牌了几套不到18万元/平方米的房源。

另一名徐汇滨江某连锁中介的经纪人也告诉，今年4月，其所在门店成交的一套尚海湾豪庭一期两房，单价在16万元/平方米，均价比去年市场好的时候降了1万元左右。上周，同户型一套房子单价已经谈到了15万元/平方米以下，但仍然没有成交。

作为与汤臣一品齐名的豪宅，位于新天地板块的翠湖天地被视为上海豪宅的“定海神针”，也是上海豪宅的“风向标”，但近期，翠湖天地的二手房同样出现明显价格变动。

在新天地板块从事豪宅中介工作7年的一名中介人员告诉，目前，翠湖天地二期、三期的二手成交价格较去年高峰时普遍回落了15%左右。近期，翠湖天地三期售出了一套单价仅15万元/平方米，总价在2100万元的房子，“要知道，翠湖天地二期今年7月份成交的一套130平方米的法拍房都要2480万元”。

今年开始，豪宅市场的阶段性下落非常明显。该名豪宅中介介绍，去年和前年，豪宅处于卖方市场，业主都是“朝南坐”，价格非常难谈，今年年中开始，他不再做业主工作，只会询问一些挂牌业主的降价意愿，“不降价就马上换下一个”，现在，其所在门店的标准非常一致：只卖小区里同户型最便宜的那一套。“我们不看你房子有多好，只看你价格是多少”。

另一位新天地连锁豪宅的中介人员则认为，以新天地目前二手豪宅的情况来看，要回到2020年初的价格，才能卖得掉。他表示“现在都是房东主动找我们降价，我们也只推那种房东积极出售的。”

一直在等待中海顺昌玖里的李云算了一笔账，如果项目真的如楼盘销售所言，单价在17万元/平方米以上，算上等待交房这两年的资金成本，新房突然也“不香了”。

买一套大户型豪宅，转手就能赚千万元的传说已经结束了。

上述央企相关负责人表示，目前，投资客不会选择入场。针对自住的客户群体，一二手豪宅会形成一定的价格竞争，但即使在一次性入市几百套一手豪宅的板块，也不存在一手豪宅和二手豪宅相互挤压的问题，“因为本质上的问题是需求不足”。

（文中李云为化名）