经济观察报 记者 万敏  10月底，在还需要吹空调降温的广州，记者见到了广东老板严林博。

初次见到严林博时，很难不注意到他在同龄男士中少见的精致发型——低调中带着时尚感的深棕色头发，丝丝分明，整洁清爽。严林博用带有浓厚口音的普通话告诉记者，“我们的行业是一个美丽的行业，为人们带来美丽和自信。”

严林博是广州市申强实业有限公司（以下简称“申强实业”）的董事长，这家民营企业成立于1999年，企业员工100余人，是一家专业经营化妆品制造及批发、零售全领域的公司。

怀着这样的职业自豪感，在创业的第十个年头，严林博终于拥有了自己的厂房。

对于中小微型企业，有了恒产会更有长期稳定的经营规划，但购买厂房并不是一件简单的事。在这个过程中，商业银行介入，在信息、资源、资金方面服务小微企业，达成了双赢合作。

“上楼”之路

自1999年成立以来，申强实业一直致力于研发染发新材料和品牌运营。随着业务的不断发展，原有的租赁厂房已无法满足公司日益增长的需求。因此，自2018年起，严林博就动心思要购买厂房。“在当时的情况下，广州这片土地上实际上有一千多家持有许可证的化妆品公司。然而，由于历史原因，大部分公司都是租赁厂房，并不是拥有自己的厂房，因为广州的工业用地比较稀缺。”严林博说，他和同行交流时获知，许多同行拿着资金去整个广州寻找，包括白云区、花都以及周边的佛山、肇庆、清远等地。很多人像他一样，可能需要找一两年甚至两三年才能找到一个合适的地方。

对严林博这样的民企老板来说，工厂的选址建设对于企业的发展至关重要，并不是随随便便就能决定的。一旦确定下来，他们就希望能够长期经营。“有时候我们会开玩笑说，如果我们现在40岁，有自己的厂房，那就可以干到90岁。因为厂房的产权是50年。”

民生银行服务申强实业多年，小微客户经理也与严林博熟识，在知悉他购买厂房的意愿后，推荐了位于英德的产业园。这个产业园主要定位就是化妆品及其配套产业的集群，产权清晰，地理位置便利。严林博实地考察后，认为符合公司的需求和期望，决定买下厂房。

与过去租用厂房相比，买下自己的厂房后严林博可以完全按照企业的需要去“装修”。对于化妆品行业而言，环保是必不可少的，申强实业与产业园区进行了沟通后，产业园为了解决污水问题，投入了数千万的资金自行建设了一个污水处理厂，以处理园区的污水问题。申强实业的污水只需交给园区的污水处理厂处理，减少了单个企业的投入和人员成本。产业园区还会为入驻企业提供相关配套服务如引进包材等配套产业，提供物流服务，协助解决当地用工、环保问题。严林博说，由于园区内有200家企业，相对而言很多事情都更容易解决和处理。因此，与产业园区合作可以让公司本身更专注于生产和营销。

此外，园区还可以为厂房的环保和建筑结构做定制。严林博对厂房每层的高度、面积大小以及荷载能力等需求向开发商提出定制需求，比如一层高度为4米或5米，单层面积为1000平方米或2000平方米或3000平方米，或者要求荷载能力更大以满足重型设备的承重需求等，开发商基本上能够按照他的需求来设计和建造厂房。

申强实业的“上楼”也是工业用地走向集约化进程的一个缩影。今年8月，广东省工业和信息化局发布“关于公开征求 《广州市关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见（公开征求意见稿）》等政策意见的公告”，新措施主要包括：工业用地高效利用、工业厂房体系保障、工业园区提质升档、产业园区运营企业培优培强等四大方向。广州将严格实行工业产业区块管理。新增工业用地，原则上位于工业产业区块内。加大厂房供给，推动“工业上楼”。推广高标准厂房、打造专用型厂房、建设产业保障房。

严林博说，在过去，当企业发展到业绩提升或税收增加到一定规模的阶段时，通常会有建设厂房的想法。然而，（按照工业用地相关政策）一个企业拿个几十亩一百亩地，实际上建筑物才一两万平方。在以前的一些厂房可以看到，大部分地都空着种树种草，没有得到充分利用，造成了土地资源的浪费。因此，集约用地模式被引入，比如建设五层楼高的厂房，每层都有独立的院子，但空地面积较小。这种方式使得土地利用更加集约，以往一块土地只能建一个厂，现在可以建造五个厂了。在过去，政府可能只批出一块土地给一个厂，如果效益好则有税收效益，不好则没有。而现在，由于土地被多家企业共同使用，税收效益也得到了显著提高。

“以化妆品行业为例，同一地区有200家化妆品生产企业聚集在一起，这在全国甚至全世界范围内，化妆品生产制造企业都是非常罕见的。这种模式是中国创新创造的，为全球的产业发展提供了一个新的思路和方向。”严林博说。

针对性金融服务覆盖“难点”

严林博从合作过的银行中选择了民生银行来做厂房的按揭贷款。当时，厂房每平方米价格约2000元左右，总共买入1万多一点平方米的面积，因此总价约2000万元。申强实业首付600万元，从民生银行申请了10年共1400万元的按揭贷款。

严林博说，现在每期的按揭还款金额与之前的租金差不多，甚至略低于白云区的厂房租金。“但是租用厂房10年后不是我们的，按揭还款10年后这个厂房就属于我们自己的资产了。此外，对于企业本身来说，也能算一笔厂房升值的收益账。对于我们企业来说，如果这个厂房能够一边使用一边增值，那么这笔投入就是正确的选择。”

据严林博回忆，以往小型民企申请银行贷款比较困难，通常只能通过抵押贷款的方式，用法人或股东的房产进行抵押。近几年随着金融行业服务的完善，出现了信用贷和税贷等模式。在过去，凭信用贷款几乎是无法实现的，难度非常大，基本上只有通过抵押的方式才能获得贷款，而对于租赁的厂房，无论其面积多大，由于是租赁性质，因此无法进行抵押贷款。只有企业法定代表人或股东自己的物业才能作为抵押物。“比如在五年前，想要拥有一座具有自己产权的厂房，意味着需要投入资金至少几千万甚至过亿的资金。对于资金相对较为紧张的中小微企业而言，这是一笔不小的负担。”严林博说。

目前，申强实业已经做到实现年营收额1亿元。严林博表示，目前，申强实业现在七成销售在国内发廊的专业产品线，三成销售在出口。致力于开拓“一带一路”沿线国家的市场的同时，也在积极建设自己的染发膏品牌，严林博未来的目标是成为国内染发膏行业内的首家上市公司。“申强实业是本行存量的企业客户慢慢做大之后，银行帮助企业牵线搭桥购买厂房，与一些地产公司合作，设计出了有针对性的金融方案和杠杆机制，以帮助中小微企业缓解资金压力，助力企业发展。比如，对于需要投入2000万的中小微企业，只需支付600万甚至400万的首付，即可拥有自己的厂房。这种模式取得了较好的效果，得到了广大中小微企业的认同。”民生银行广州分行有关负责人对记者表示。

民生银行广州分行有关负责人表示，近年以来广州分行立足广东省制造业大省的区域特色，围绕制造业产业集群，积极适配应用场景，从园区建设出发，推出了支持小微企业厂房购买的一手厂房按揭贷、抵押贷业务。

此外，结合园区的运营，民生银行广州分行推出了“智慧产业园”综合解决方案，通过“系统+智慧硬件”的联动方式，提升园区整体运营效率与服务品质，助力产业园建设的智能化、信息化，为园区内中小微企业提供综合化服务支持。

华城新产业是一家新兴科技创新企业，公司以“服务中国制造业转型”为使命，主要聚焦产业园区开发，在全国开发了超过60个园区。在广东地区，企业与民生银行广州分行形成了“互为生态”的合作模式，创造了企业、园区、银行多方共赢的局面。

华城新产业广佛区域总经理王腾表示，“民生银行对工业园区的金融开发非常了解，为我们提供了帮助园区运营的园区管理系统，比如给园区装智能水电表、收租软件以及园区一卡通等，提升了园区智能化水平。同时，也为园区内企业提供厂房按揭贷款支持及其他综合化服务，如免费提供会计软件、纳税软件及代发工资系统等。”

截至目前，民生银行广州分行已与超过170家产业园区达成合作关系，服务园区企业近1000家。