记者 周一帆 公募REITs一级市场申报按下加速键。

10月26日，中国证监会和沪深交易所官网显示，共4只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申报材料，项目状态显示为已受理，资产类型包括购物中心、社区商业等。

此前，为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，证监会于10月20日发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

这也意味着，仅仅不到一周时间，国内首批消费基础设施公募REITs即已完成申报。

根据公开信息，首批消费基础设施公募REITs包括华夏基金旗下的华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金基金管理的中金印力消费REIT和嘉实基金管理的嘉实物美消费REIT。

有业内人士指出，首批消费基础设施公募REITs的申报，使得公募服务实体产业与国家战略方向进一步扩容，为落实国家“扩大内需”战略背景下的投融资效能转型升级提供了创新示范效应。纳入消费基础设施后，公募REITs将进一步成为金融服务实体经济高质量发展的创新工具和重要载体。

“消费基础设施公募REITs有利于优化消费场景，激发市场潜力，进一步扩大内需、提振消费和拉动经济增长，同时也将有助于扩大公募REITs市场的规模和深度，为投资者提供多元化的投资选择，进一步丰富和健全公募REITs市场资产谱系。”嘉实基金相关人士对记者表示。

项目底层资产特色鲜明

从统计数据来看，公募REITs在国内发展至今，总体流动性仍偏低，发行节奏偏慢，底层资产类别和市场规模亟待扩充。自2021年5月17日首批基础设施公募REITs获批以来，截至2023年10月26日，公募REITs市场共有29只产品获批，其中上市REITs共发行28只，发行规模为924.67亿元，流通市值仅为396.38亿元。

目前，在证监会公募REITs试点类型扩充之下，一级市场中的项目申报又开始复苏。

作为一种新型的产权类公募REITs底层资产，消费基础设施与工业厂房、仓储物流、租赁住房和产业园区等有许多区别。《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）中强调，消费基础设施项目的范围为“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”

根据已披露的信息，首批消费基础设施公募REITs的底层资产包括购物中心、社区商业等，原始权益人包括华润、金茂、印力、物美，均为国内头部消费基础设施领域的参与者，旗下资产类型丰富，位于一、二线城市的资产较多。首批项目原始权益人的优质，也表明头部企业对消费基础设施公募REITs的积极态度。

“消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高，新增投资缺口大，亟需补充资本金，消费基础设施公募REITs则提供了很好的解决方案。”华夏基金相关人士表示。

根据相关要求，首批消费基础设施公募REITs坚决落实“房住不炒”要求，部分项目构建了有效隔离机制，在机构、人员、财务、资产和业务等方面均独立于住宅开发主体，实现回收资金封闭管理，能够确保消费基础设施公募REIT行稳致远，防范资金变相流入商品住宅开发领域，为消费基础设施公募REITs的发展提供了积极保障。

构建消费基础设施新模式

目前，国内消费基础设施行业市场化程度高、参与主体多元、存量资产可观。以购物中心为例，国内已形成了体量巨大的存量购物中心。根据赢商大数据统计，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5.00亿平方米。

华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士称，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。消费基础设施公募REITs可盘活优质的消费类基础设施存量资产，让公募服务实体产业与国家战略的能力得到更充分得发挥。更重要的是，消费基础设施公募REITs的亮相，有望为整个消费基础设施行业在“扩大内需”战略背景下的投融资效能转型升级，提供具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案。

具体看来，消费基础设施公募REITs的成功发行将促进消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景、提升消费条件，优化商业网点布局。供给侧的优化，驱动需求侧的扩大，也是“把恢复和扩大消费摆在优先位置”的具体举措，是对国家相关政策号召的贯彻落实，将为各类社会资本参与消费基础设施投资提供良好典范。

亦有业内观点认为，消费基础设施公募REITs能够为打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，同时可利用资本市场的定价功能，发现持有型资产的商业价值，帮助企业回收资金用于新项目的建设和已有项目的升级改造，进入良性发展循环。

“从更长期视角来看，公募REITs的扩募机制亦有利于将消费基础设施项目源源不断地装入消费基础设施公募REITs，回收资金继续用于新项目的再投资，形成良性循环，提高行业资产周转率，做大资产规模，为全社会供应高品质的消费场所，具备重要的推广价值。”华夏基金相关人士表示。