经济观察报 记者 丁文婷 2023年10月11日，城投宽庭旗下最大的保障性租赁住房项目——张江社区（一期）正式上线，4455套房源陆续入市。

第二天，在浦东一家互联网企业上班的Shelly就来到了项目看房。社区旁的大型商业可以满足下班后不想做饭的需求，共享洗衣房、健身房也让Shelly十分满意。

来上海工作后，租房7年，Shelly换了4次住处。最近，两个朋友陆续搬进了闵行、杨浦的保租房项目里，这让Shelly逐渐注意到这一新兴租房选择。安全和稳定是Shelly最看重的因素，“不会被赶走，也不会再遇见和房东扯皮的糟心事”。

经济观察报注意到，仅今年国庆节前后，上海就有超过5000套租赁房源入市。

据克而瑞租售数据，2023年1-8月，上海新增集中式长租公寓规模近4万间，而同期，紧随其后的武汉、北京，新增规模均为5000间左右。

为何上海租赁房源新增规模在全国一骑绝尘？大量集中式长租公寓的入市对上海租赁市场造成了怎样的影响？

保租房“元年”

今年以来，上海近4万间新增长租公寓供应中，超过3万间为新建保租房。

克而瑞租售研究总监李见林告诉经济观察报，上海作为租赁住房的试点城市，推出了较多的R4地块，上海地产、上海城方、上海城投、浦发集团、张江集团等专注于新建类租赁住房的国企平台也较多。到今年年底，上海新建租赁社区房源将达到6.5万套，而去年这数字仅在1万套出头。

在四个一线城市中，上海的R4用地是几类专项用地中最适合建设长租公寓的一种用地。

ICCRA住房租赁产业院长赵然介绍，租赁专项用地主要分R4用地、集体用地、竞自持用地和竞配建用地四类。竞自持和竞配建用地与住宅同价，企业拿地的态度非常谨慎，量也较小。而集体用地方面，北京有许多集体用地，但实际上企业开发的热情不高，因为目前集体用地发行REITs的通道尚不畅通。

目前，只有上海的R4地块是完全符合REITs要求，且跑通了投、融、建、管、退闭环的，赵然介绍，这也使得上海出现了大规模的新建保租房。

为什么今年会迎来新建类保租房的集中入市期？赵然解释，上海从2017年开始出让R4地块，按照从建设到入市运营2年半至3年的周期，很多项目应在2020年前后入市。但实际上，保租房开始快马加鞭开工建设是在2021年首单保租房REITs上市这一标志性事件后，因为“商业模型跑通了”。

某国企租赁住房平台相关负责人告诉经济观察报，其所在企业在2018年拿地后，并没有立即建设，保租房这个板块在中国很新，R4地块建造起来的产品应该是什么标准，大家并不清楚，所以在研发产品的过程当中花了比较长的时间。此外，在“退”尚未跑通时，也没有开始大规模建设。

另一家上海国企租赁住房企业早在几年前就设立了长租公寓品牌，但真正大力投资建设是在支持性政策逐步落地后。该企业相关负责人提到，国企有保租房的任务要求，但也要计算投资回报率，如果没有公募REITs退出机制，整个回收周期非常长，要30多年才能收回投资。

2019年-2020年，企业开始加大规模拿地和开发，上海进入保租房的快速建设期。2022年上海疫情对工期造成影响，入市项目积压，今年便形成一个供给爆发年。

赵然表示：“如果没有疫情影响，我们测算从2021年始至2022年，应该就有许多项目陆续入市。”

加速入局

2023年至今，民企、外企以及国央企纷纷涌入住房租赁行业，创建自有长租公寓品牌。

据克而瑞租售数据，2023年前三季度，全国有15个新晋品牌，其中地方国企占比超50%。此外，国内外资管公司也开始布局租赁赛道，中介系贝壳租房在成都推出了首个长租公寓自营品牌项目贝壳海盐公寓。

经济观察报注意到，今年全国新成立的长租公寓品牌中，上海占了8个，参与者既包括光明地产、张江集团、奉贤发展等国央企，也包括外资投资机构如领盛推出的全新长租公寓品牌“COZI可遇”。

仲量联行大中华区酒店与旅游地产事业部副总裁魏骏亚告诉经济观察报，2021年，长租公寓赛道的投资人中，开发商和房地产基金占主导，两年间，不断有保险类基金、金融机构、国央企、运营商等多元玩家入局，一方面是政策助推，另一方面也受经济环境影响。

他提到，长租公寓是一个扛经济周期能力强的品类。过去两三年，大部分主流商业地产表现波动较大，但截至今年上半年，上海长租公寓出租率一直坚挺在90%左右。

投资者通常看重资产的两个维度是，投资回报率和稳定性。他提到，上海租赁人口约为1000万，但上海的存量长租公寓只有15.7万套左右，这也使得长租行业投资项目的运营现金流稳定性强，基本优于大部分主流商业地产类别。

从投资回报来看，保租房REITs的上市给市场带来了一个透明、直观的投资回报率参照，这使得市场对资产价格的判断更为明确。

“5%上下的回报率对大部分投资人来说，比较有吸引力。”他表示，尤其在市场环境比较波动的时候。

建行住房租赁基金规模达到300亿，6支不动产私募投资基金试点工作启动，都给资本市场带来很强的信号，赵然表示，“这个行业已经向着成熟的金融产品迈进，有基金来收一些运营良好的资产。”

一家今年新成立的长租公寓品牌的相关负责人告诉经济观察报，从2022年下半年开始，陆续有外资投资机构找到其所在企业，希望可以合作进入保租房的领域，其中不乏世界顶尖的投资机构，这在过去是几乎没有的。

平抑租金

大量保租房扎堆入市，对上海部分区域的租赁市场带来波澜。

根据克而瑞租售数据，自2023年以来，上海集中式公寓市场租金整体持续下降。2023年8月，上海集中式公寓租金为151元/平方米/月，同比下降11.62%，环比也下降2.12%。 此外，上海个人房源8月租金同比下降了3.01%。

李见林认为，国家推行保租房的一个重要原因是，租房属于刚需，必须保障租金涨幅是可控的。“2021年，上海一些板块甚至一度上涨了20%以上。”她表示，随着租赁行业机构化率提升，能够很好地平抑和稳定租金。

从去年下半年开始，闵行七莘路地铁站附近一位连锁公寓的工作人员明显感觉到，一些租客流入临近的保租房项目中。虽然两个项目都在地铁站附近，但连锁公寓40平方米左右的一室户，加上服务费，月租在4700元左右，而临近保租房项目月租在4300元-4700元，他把这一情况报告给集团，希望集团能下发更多租金折扣。

今年7月搬入上海杨浦区一个保租房项目的租客告诉经济观察报，此前自己住在90年代的老公房里，老房子总有很多问题，和房东沟通也比较麻烦。现在设备坏了可以直接报修，不用再和房东“扯皮”。“我也看过其他的长租公寓，但保租房不需要额外的管理费，且民水民电，我第一年无线网络和电视费也是免费的。”她注意到，自己搬走后，原本的住所租金从6000元降低至5800元在挂牌出租。

保租房的项目情况和选房足够公开便捷也是吸引力，Shelly告诉经济观察报，询问朋友如何住保租房时，朋友告诉她，打开“随申办”APP，首页点击“我要租房”就可以操作，不需要做太多攻略。目前，全上海共有40个项目，18000多套房源开放租赁选择。通过线上可以预约看房、网签备案、提取公积金等。

此外，普通租房每人每月最多可以提取3000元抵扣，而保租房的提取上限则在4500元。“我并不打算买房，公积金能拿出来租房，自己每个月只需要再付几百元房租就可以了，压力很小。”Shelly表示。

今年，上海入市的新建类保租房以大型租赁社区为主。克而瑞数据显示，2023年1-8月，上海作为新开租赁大社区最多的城市，新增房源量已超2.46万间。大型租赁社区的体量较大，房源数量多在1000套以上。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀告诉经济观察报，一个数千套体量的租赁住宅项目可能要经历数月的爬坡期，一个项目一个月可能去化一两百套，甚至更多。“新增租赁住宅项目由于装修较新、运营管理更规范、配套设施也较完善，因此对租赁人群更具吸引力，周围老旧小区里的租户很可能会升级到附近的长租公寓项目里。”短期会对板块内老旧住宅小区的租赁带来一定影响，但从中长期来看，整体租赁需求量是很大的。