（图片来源：东方IC）

西峯/文 最近，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则楼市相关通知，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行。几乎与此同时，广州、深圳、北京、上海先后宣布执行“认房不认贷”政策。

从北京二手房成交量看，认房不认贷新政落地后，周六成交1200套，周日成交1400套，周一成交600套，而二手房挂牌量增加了6000套。新房方面，周六签约1800套，周日减少到900余套，周一只有不到200套。这显示房地产市场中的博弈还在继续，政策落地情况仍不及预期。

那么市场究竟在期待什么样的楼市新政呢？

综合各界看法，目前对政策的预期主要分三方面：第一，目前的政策主要是在购买限制上做松绑，但有些城市还没有完全松绑，更没有达到刺激政策的水平。第二，楼市的供给侧调整迟迟未动，购房者对保交楼还有较大的担心。第三，买楼需要经济走好，经济走好高度依赖地产。这两者关系和定位不理清，买房所需的稳定预期不容易建立。

先说第一点。过去多年，为了抑制房价的过快上涨，政府和监管机构在住房消费的各个环节陆陆续续设置了高度管控措施。

这其中包括：对购房资格的审定；对购房套数的限制；对多套房或换房客户在利率和税费上的区别对待；对购入房屋在日后处置上的限定等。

这些政策的共同特点是大大抬高了楼市客户的准入门槛和购房成本，希望进而起到平抑房价的作用。但从政策的执行效果来看，2021年楼市泡沫破裂前，全国市场房价走势强劲、销售两旺，政策效果不彰显，副作用反而多被诟病。目前中央已经承认楼市发生重大变化，去除不合时宜的老旧政策情理之中。但这些政策只是松绑而非刺激。过往楼市低迷期一度出台过买房送户口、买房送车牌、房产税费降低等刺激政策。

再说第二点，购房供给侧的政策落地不及预期。例如房企三道红线、房贷两道红线，土拍两集中等措施的执行同样有改善空间。其中最应该保的，就是彻底落实保交楼承诺。

保交楼承诺的真正落实，其第一个困境和司法处理程序有关。目前仅恒大手上就有数百个楼盘在建未交付，全国涉及可能出险楼盘恐怕数以千计。保交楼政策将购房者清偿顺序优先，但是其他债权人的清偿顺序政策没有明确。这势必导致一事一议和债务处理拖延。很多问题在拖延中可以解决，唯独债务缺口会在拖延中会越来越大。

保交楼的另一个困境在于利益的重新分配。在部分楼盘资不抵债的情况下，政策和新增资金都要跟上。试想如果施工企业欠账拿不到，那么其实施工企业不会实质行动。就算施工企业愿意配合，因为保交楼后产权转移，银行和其他金融机构的抵押权就会丧失，因此实操中金融机构配合度不高。

基于以上种种实际困难，2022年上半年中央和各地政府都针对保交楼问题出台大量政策，并派大员现场调研，例如央行前行长易纲在去年7月亲自带队考察郑州的保交楼工作。但是时至今日，市场能认可的保交楼进展依然有限。部分地方甚至把正常交楼数据和保交楼楼盘数据混淆，用以“表演”出一个较好的“保交楼”数据。当下来看，保交楼仍是楼市供给侧亟待解决的最重要的问题。

第三点，买楼需要经济走好，经济走好也有赖地产。全社会应对房地产的作用和定位做重新认识。

在过往的很长一段时间，大家把经济发展遇到的不少麻烦，多归结为房地产带来的问题。殊不知中国90%的老百姓已经拥有了自己的住房，住房资产占到家庭财富的80%以上。中国家庭人均住房面积提升到40平方米，是三十年前的5倍。楼市每年还提供地方政府近10万亿的土地出让收入。一味打压楼市影响巨大。长远来看，作为中国的支柱产业，重建对房地产行业的多重认识是必要的。

楼市深度下行已经进入第三个年头。如果新的政策能逐步去除此前在楼市上设置的各种购房限制，那么这就是恢复市场常态的第一步。下一步则是要取消楼市供给侧方面的限制，特别是要落地好保交楼的承诺。如此才能让购房者确信买到的楼能按期按质交楼，楼市需求侧政策才能发挥作用。这是购房消费者应有的权利，也是目前市场最大的期待。

（作者系资深投资人）