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西峯/文 8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。

通知要求，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款或变更后的贷款合同利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

至此，市场热议数月的存量住房贷款利率调整政策终于出台。

为什么央行会在现在要求金融机构置换并下调存量房利率？未来存量房贷调整幅度大致多大？对普通家庭会产生什么样的影响？

新房和存量房按揭利率大幅背离是其中一个原因。央行半年度货币报告显示，截至2023年6月，全国个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%。新增个人住房贷款利率仅4.11%，其中首套房贷利率4.1%，第二套房贷利率4.9%，远远低于存量房贷5.5%左右的平均利率。

伴随新增房贷利率持续走低，存量贷款老客户一直有下调房贷利率的呼声。2022年下半年起，客户提前还贷的新闻不绝于耳。虽然很多专家指出，经济下行期间提前还贷可能增加财务风险，但是面对同样走低至2.5%-3%左右的理财和货币市场收益，很多精明的客户还是用提前还款做了选择。

个人住房贷款作为商业银行长期以来坏账最低、质量最优的资产，却因提前还款而出现走低，显然不利于银行的长期稳健经营。2023年8月1日，在半年工作会议上央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，进一步为存量房贷“利率调整”给出了政策导向。基于以上数据和政策，笔者在此对未来相关政策落地的强度、时机和影响做以下判断：

第一，经过一年多的讨论，存量贷款利率向下调整已经成为共识。这有利于促进居民家庭消费，也能遏制提前还贷行为。

目前全国个人住房贷款余额38.6万亿元，存量贷款利率每降低10个基点，大致能降低客户386亿元利息开支。如果利率降幅进一步增加为50个基点，那么一个贷款百万的家庭一年能节省5000元的利息开支。对整个市场来说，则能降低近2000亿元的利息开支。这不但能减少客户利息负担、刺激家庭消费，还能减少近期较为密集的提前还贷行为。

第二，大约七成房贷可享受利率置换，新旧条款更替也要尊重现有的合约和法规。

由于现有贷款合同约束，存量房贷利率调整方案不太可能立即消除新老贷款差距，而会结合市场利率和合同条款做统筹安排。从央行角度来看，存量房贷利率的实际降幅会考虑各家银行实际经营情况和合同条款。这也是为什么央行仅仅只是提出“指导”，而把政策具体落实方式留给银行自行安排的主要原因。央行同时要求置换后的存量贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这就为各行贷款利率下调设置了底线，同时也为将来可能的进一步利率放松提供了政策空间。

政策适用范围方面，考虑当前一二手房贷的市场占比，估计约有七成的房贷可以享受利率置换政策。贷款置换政策是否能进一步延续到二套房房贷，目前仍需看先期政策落地效果，短期可能性不高。

第三，存量个人房贷是银行最重要的优质资产，银行将更多从自身经营角度来落实存量房贷利率调整政策。

在目前情况下，存量房贷利率如果不调整，商业银行就将面临客户流失和提前还款的处境，负面冲击明显。但是如果存量房贷利率调整幅度过大，那么银行的经营则会在利润方面受到较大冲击。在经历地方和城投债务展期、以及房地产行业大面积冲击之后，银行手中这块优质资产更显重要。在整体利率下行的周期内，银行能做的让利空间也确实有限。

总而言之，商业银行置换下调存量房贷利率政策出台，将为按揭客户节约贷款利息并释放相应的消费能力。作为工具箱内政策工具的一部分，其本身亦要受制于现有合约和商业银行让利能力。但其释放的政策强烈支持所带来的市场信心，以及对过往按揭贷款提前还款行为的遏制，将是政策附带的重要成果。

（作者系资深投资人）