刘远举/文 近期，中国人民银行有关人士表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。央行首次对存量房贷利率调整直接表态，引发了市场热议。

中国房贷利率不是固定的，利率会随着政策的变化而调整。房贷款利率，是以人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）为基准，根据贷款期限以及贷款的机构有所不同。通常房贷有一个重定价周期，重定价周期不低于一年，一到重定价日，房贷利率就会按照最新LPR为基准，重新计算。利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整。

在2020年3月1日至8月31日期间，中国进行过利率转换，办了房贷的人要在固定利率和 LPR浮动利率间选择，之后就无法再进行调整。如果购房者选择了固定利率，那么，不管以后通胀率如何变动，银行如何提高利息，利率调整都与之无关，借款人都是按照最初约定的利率来还房贷。

当下中国经济增长承压，央行多次调减LPR报价，新增房贷利率大幅下行。今年1月人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。在此政策下，至少有数百个城市房贷利率破4。南宁、珠海等地的首套房利率甚至已经低到3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。而此前，首套房利率一般在5%-6%之间。

还有一个非常重要的因素，那就是利率的上下浮动。办理按揭的时候，LPR只是基准，银行会根据自身经营等情况，在签合同时，在规定范围内做浮动，比如，首套房个人住房贷款利率上浮10%-40%不等，二套上浮20%。即便用户选择了浮动利率，但无论基准利率如何调整，合同中事先约定的上下浮动幅度是不变的，仍然会加在新的基准利率上。之前房地产市场控制得较紧，银行是普遍上浮利率的。

这些政策之下，当前存量房贷与新增房贷之间的利差在明显扩大，利差可能高达2个点。

那么，这对选择了固定利率，或合同约定了利率上浮的人，就非常不划算，他们会选择提前还款。今年年初，就出现了提前还贷潮。实际上，提前还贷现象早在去年就出现了。所以，社会各方也呼吁降低存量房贷利率。

面对这个现象，监管机构顺应市场大趋势，鼓励银行和贷款人重定房贷利率。具体的办法有两个，要么改签合同，将原来的高利率合同作废，改成现行市场上的低利率；要么“转按揭”，让该贷款人重新申请一笔房贷，把之前高利率的房贷还了。

根据华泰证券宏观团队粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35个基点至85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿元-2000亿元，约占居民房贷支出的3%-6%。这笔钱对于刺激当下消费，也是有利的。

如果银行通过与业主协商或贷款置换的方式，降低存量房贷利率，看起来是在主动减少自己的利润，但却能减少提前还房贷对银行利润造成的损失，与此同时，还能有效降低部分存量房业主按揭利息压力过高的压力，有助于维护市场公平，也有利于刺激消费，是多方共赢。

（作者系上海金融与法律研究员）