马丽红/文

房产一直是家庭生活乃至经济活动中最重要、最受重视的财产之一。《汉书·元帝纪》说：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”人们普遍认为，有了房子就有了依托，生活就有了最基本的保障。更重要的是，房产也被视为家庭传承的重要财产。

近年来，许多夫妻将房产登记在未成年子女的名下。本文旨在探讨将房屋登记在未成年子女名下产生的法律问题，力求厘清通过房屋登记途径进行未成年人保护和财富传承的法律规范体系。

登记的可行性

父母将房屋登记在子女名下，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第11条第1款和第2款的规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。”因此，登记行为在行政层面是不存在障碍的。

不动产登记具有推定力。不动产登记簿的推定力是指登簿后其记载事项被推定与真实的权利主体与物权状态一致。推定力的适用对象应当是登记簿上记载的全部内容。《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）第216条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”也即是说，当房屋被登记在未成年人名下时，我们可以根据不动产登记簿来推定房屋的所有权人即为登记簿上记载的未成年人。

推定力的推翻。然而推定力也并不代表着绝对正确，实践中也会出现不动产登记簿上记载的事项与真实权利不符合的情况，那么此时我们如何应该理解《民法典》第216条第1款呢？有学者认为此条为证明责任规范。具体来说，在诉讼中，如果当事人就登记簿上记载的物权归属和内容不发生争议，则法官无须对不动产登记簿上记载的权利产生的要件或权利消灭的要件是否存在的问题进行认定，其只需适用此条即可，并据此在有人提出登记簿不正确的主张之前，将登记簿上的记载作为判决权利存在与否的基础。倘若有人与登记权利人就登记簿上记载的物权的归属或内容发生争议而提起诉讼.则其必须举证证明不动产登记簿的记载是错误的，即登记簿的记载与真实的权利状态不一致且其为真实的不动产物权人。倘若不能证明或者事实真相已无法查明，法官应当判决主张登记簿不正确者败诉，即其承担举证不能而败诉的风险。

由此来看，想要推翻不动产登记簿的推定力是较为困难的，但并不是不可能的。在实践中，当涉及未成年人名下房屋权属争议时，利害关系人可能会从以下几个角度来尝试推翻登记簿的推定力。

赠与合同效力

从民法的角度来看，登记在未成年人名下的不动产绝大多数情况下并不是未成年人自己的财产，一般而言可以理解为父母将房子赠送给未成年子女，其属于赠与行为，根据《民法典》第657条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”赠与合同是双方合同，需要当事人双方的参与，又根据《民法典》第19、20条的规定，未成年人实施民事法律行为分为两类，不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为；而八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，其可以独立实施纯获利益的民事法律行为。在父母赠与的场合，无论是父母进行法定代理，还是认定为限制民事行为能力人“纯获利益”的民事法律行为，该赠与行为似乎都不存在着障碍。

然而，实践中有法院提出了不同的观点，如北京市第一中级人民法院在“（2020）京01民终1749号”判决中提出了“自己代理”的反对理由，其认为：“关于徐某2（未成年人徐某1的父亲）出资购买涉案房屋并登记在徐某1名下的行为是否构成‘赠与’一节，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第129条规定：‘赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产’。因合同法上的赠与系双方法律行为，需赠与人赠与的意思表示真实、自由，且受赠人应发出接受赠与的意思表示。而本案中，徐某2购买涉案房屋，其以徐某1的名义签订购房合同和取得房屋所有权证时，徐某1仍为未成年人，其民事行为仍需由父母代理，此时徐某1父母可代徐某1接受第三人赠与。如扩大解释将徐某2的行为认定构成赠与，赠与人与受赠人皆为徐某1的父母，从而在自己与自己之间发生民事法律行为，该行为不可能发生合同法上的效力，同时，也不属于上述《意见》所述的赠与情形。故徐某2购房时将涉案房屋登记在徐某1名下的行为与徐某1之间不成立赠与。”

“自己代理”指代理人以被代理人的名义与自己进行民事活动的行为，这种行为因其很容易损害被代理人的利益因而具有效力问题，所以上述案件的审理法官以此否定了父母赠与子女的效力，但此种观点对自己代理进行的是完全形式化的解读，忽略了法律禁止自己代理的实质理由。包括自己代理和双方代理在内的自我交易行为的禁止，旨在避免利益冲突。若在个案中并无利益冲突的可能，法律自不必禁止。在父母赠与子女房产的问题中，子女的利益并未受损，由此来否定赠与效力并不妥当。

在更多的案例中，法院并没有仅从“自己代理”的角度“一刀切”地否定父母将房产赠与给未成年人子女的效力，如浙江省高级人民法院在“（2017）浙民再140号”判决书中认为：“例如钱某某、陈某在夫妻关系存续期间以钱某（未成年子女）名义签约购买涉案房屋并支付‘首付款’、办理‘按揭贷款’，其行为实际上属于赠与，钱某此时虽然未满18周岁，但该种纯获利益的赠与，并不需要未成年子女作出接受的明确意思表示；在钱某年满18周岁后，钱某某、陈某在离婚协议中再次作出赠与的意思表示，钱某虽然未就此与父母签订书面赠与合同，但此后以自己名义办理涉案房产权利登记的行为，足可认定其有接受赠与的意思表示。”

笔者认为，在不存在其他效力瑕疵的情况下，父母将房产登记在未成年人名下是没有问题的，赠与行为本身并没有法律障碍，不构成“自己代理”。

赠与后是否可以撤销。实践中有的父母将房产登记在子女名下后又觉得不太妥当，希望撤销赠与，这种想法是否能够得到司法支持？有的法院用“具有道德性质义务的赠与”认为无法撤销，《民法典》第658条第2款规定：“经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”四川省成都市中级人民法院在“（2019）川01民终6431号”判决中认为：“由于高满国与高某某系父女关系，高满国对女儿高某某负有抚养、教育的义务，高满国将自己的房产份额进行赠与是作为父亲对女儿今后健康成长提供的物质保障，具有道德义务的性质，故依法亦不能撤销。且如果允许一方反悔，不仅仅是单纯的撤销赠与行为，同时还是对高满国、田静之间订立的离婚协议的变更，必将影响整个夫妻共同财产的分割方案，从而影响离婚协议书的公平性，对对方当事人不公平，有违诚实信用原则。”最高人民法院在评析北京市第二中级人民法院“（2013）二中民终字第09734号”判决时指出：“本案中双方争议的焦点是在离婚协议中约定将夫妻共同共有的房产赠与未成年子女，离婚后一方在赠与房产变更登记之前是否有权予以撤销。在离婚协议中双方将共同财产赠与未成年子女的约定与解除婚姻关系、子女抚养、共同财产分割、共同债务清偿、离婚损害赔偿等内容互为前提、互为结果，构成了一个整体，是‘一揽子’的解决方案。如果允许一方反悔，那么男女双方离婚协议的‘整体性’将被破坏。在婚姻关系已经解除且不可逆的情况下如果允许当事人对于财产部分反悔将助长先离婚再恶意占有财产之有违诚实信用的行为，也不利于保护未成年子女的权益。因此，在离婚后一方欲根据《合同法》第一百八十六条第一款之规定单方撤销赠与时亦应取得双方合意，在未征得作为共同共有人的另一方同意的情况下，无权单方撤销赠与。”

综上可以看出，实践中法院大多没有支持撤销赠与的请求，在父母赠与子女房产之后，仅因“后悔”而希望撤销赠与的想法是不被支持的。

分家析产时对登记在未成年人名下房产的处置

理论上来说，父母将房屋赠送给未成年子女并完成登记后，房屋就是子女的个人财产了，然而不同的案例中，涉及分家析产时，有的法院将房产认定为了夫妻共同财产，有的法院将房产认定为了家庭共有财产，从登记机构的角度来说，以夫妻共同财产为例，除通过登记簿的记载来判断之外，无法也不应审查被登记的不动产是否属于夫妻共同共有财产。即便如目前有些地方的登记机构那样去审查申请人的婚姻关系状况（如要求提供离婚证或所谓的独身证明），也无法确定不动产的真实权利状况。因为夫妻之间的财产状况有分别共有、共同共有、部分分别共有和部分共同共有等多种形式。如果要求登记机构一一加以审查，确定不动产可能涉及的共有等一切权利状况对于登记机构显然难以做到。纵然有人认为可以通过提高登记人员的素质和业务水平等来尽到此种审查义务，也会导致登记所需的时间过长，成本过高，不利于提高交易效率。由此可见，登记机关在财产认定中有时会出现“鞭长莫及”的情况，此时实际权属需要法院进行具体考察。

赠与意思的真实性的考察。江西省高级人民法院在“（2017）赣民终463号”判决中认为：“该处诉争房产是高卫东、杨金萍在夫妻关系存续期间以共同财产购买，产权登记为高卫东、高登（未成年子女）二人名下，购买房产时高登年纪尚幼，仅为九岁，无独立财产，该房产出资系其父母共同财产，故原审判决认定所购置的诉争房产为高登父母即高卫东、杨金萍的共同财产，符合客观事实，应予维持。虽然依据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但是夫妻将共同财产购买的房屋登记于未成年子女名下，在夫妻离婚时，不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因为，不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律的保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，但这样并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，人民法院应当注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋作为夫妻共同财产处理。本案中，一、二审已查明，高登父母购置该房产时及离婚诉讼期间，均无证据显示双方有将该涉案房产90%份额赠与高登的共同意思表示，其中高卫东陈述系为防止夫妻一方随意处置房产而登记在高登名下，杨金萍则在离婚诉讼一、二审以及再审审查程序中均要求将本案诉争房产按夫妻共同财产进行分割。故从案涉房产的出资情况及高卫东、杨金萍的陈述等来分析，夫妻双方自始至终并未形成将该房产赠与高登的合意,本案房产的真正权利人并非高登，而是高卫东、杨金萍。高登上诉提出从房产按份共有的比例来分析，可以确定高卫东、杨金萍是经过慎重商量，共同决定将诉争房产赠与高登，但该上诉主张仅是高登的主观推测，并未提供充分证据予以证实。况且，高卫东、杨金萍离婚诉讼经历一审、二审、再审审查等诉讼程序，时间跨度近十年，期间高登也明确知道法院生效判决对诉争房产的处理结果，即作为夫妻共同财产进行分割，但直至离婚纠纷生效判决执行完毕，高登并未提出过任何异议，可见高登在提起本案诉讼之前，并未有接受赠与的意思表示。因此，结合本案现有的证据和已查明的事实，原审判决认定，虽然诉争房屋90%的份额登记在高登名下，但高卫东、杨金萍的真实意思并不是将房屋赠与未成年子女高登，位于北京市宣武区案涉房产应按夫妻共同财产进行分割，有事实与法律依据，并无不当，应予维持。”在该案中，法院从当事人真意的角度进行论证，认为夫妻双方并没有赠与子女房子的合意，而更多的是“为防止夫妻一方随意处置房产而登记在高登名下”，由此将房屋认定为夫妻双方的共同财产。这种做法的合理之处在于没有仅根据登记名册就对不动产归属进行简单认定，而是考虑到了案件中的实际情况，充分考虑到了当事人的真实意思，从而做出更准确、恰当的判决。

为了逃避债务而为赠与的考察。在实践中，有些父母是为了逃避债务而将房产登记在未成年人子女名下，对于这种案例，法院在判决时会综合考虑个案情况进行分析，探究是否真的有逃避债务的意图，如果有的话，该房产就无法简单认定为父母赠与给子女并由子女所有的财产了。

在最高人民法院在“（2017）民申3404号”裁定中认为：“王永权、姚明春将涉案18套房屋登记在未成年子女王雲轩名下时，王永权、姚明春尚未归还贺珠明借款，因此王雲轩认为其取得案涉房屋未损害贺珠明利益的理由不成立。另，案涉房屋一直由王永权、姚明春夫妻用于经营，明显超出王雲轩的基本生活需要。因此，原判决综合分析房屋购买时间、产权登记时间、王永权对贺明珠负债情况及购房款的支付，认定案涉18套房屋应为王永权、姚明春、王雲轩的家庭共有财产有证据证明。”可见，法院考虑房屋情况时，登记时间与债务成立时间的比较也是一个考虑因素，夫妻在债务未清偿的情况下的赠与可能被法院认定为逃避债务的行为，进而将财产认定为夫妻共同财产或者家庭共同财产。河南省三门峡市湖滨区人民法院在“（2017）豫1202民初249号”判决中认为：“该赠与行为发生在原告游惠琳与第三人韩建峰（未成年）建立债权债务关系之前，不存在恶意串通逃避债务的情形，该赠与行为应属有效赠与。”这里法院也是考虑到了恶意串通逃避债务的可能性，但根据所查明证据现实双方并没有恶意串通，进而支持了赠与行为的有效性。

结语

综上所述，父母将房产登记在未成年人名下的行为本身并没有法律障碍，其在民法上是一个赠与行为，登记之后不动产登记簿具有推定力，然而在个案中，法官会从房屋购买时间、产权登记时间多方面因素来考虑夫妻双方是否具有真实的赠与意思、是否有逃避债务的嫌疑，综合未成年人权益保护、第三方权益保护等因素确定该赠与行为的效力，进而认定房产的归属。

相关法律规定

《中华人民共和国民法典》

第十九条　八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

第二十条　不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。

第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百一十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第六百五十七条　赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

第六百五十八条　赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

第一千零六十二条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第十一条　无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

作者简介：

马丽红，北京德和衡律师事务所高级合伙人。美国天普大学法学硕士、北京大学法律硕士、中国政法大学法学学士。从业经验20年，为多家国企、外企及民企提供过常年和专项法律服务。近年来，主要业务领域包括不动产投融资、企业并购、集体土地开发利用、商业地产、健康养老、产业园区、资产证券化、文化娱乐等，拥有敏锐的商业思维和广阔的商业视角，深为客户信赖。2018年，马律师被评为“ALB客户首选律师”和“北京市朝阳区优秀律师”，2023年被评为钱伯斯房地产推荐律师。著有《集体土地法律实操与案例指引》等专著并发表多篇专业文章。