建设数字中国是数字时代推进中国式现代化的重要引擎，是构筑国家竞争新优势的有力支撑。推动房地产行业的高质量发展，需要房地产企业进一步对于数字中国建设以及数字化价值进行整体认知。

如何通过数字化赋能房地产行业，如何从数字化应用转向数字化转型，又如何在数字化生产、数字化经营、数字化管理等方面寻找新的增长红利来源？

6月7日，在由经济观察报主办的“第二十届（2023）蓝筹年会”上，招商蛇口数字城市科技有限公司副总经理叶国栋先生与仲量联行中国区研究部资深董事米阳展开对话，就房地产行业数字化的相关问题给出了自己的答案。

数字化是必答题

李晓丹：如何理解房地产的数字化，二位的心目中房地产的数字化是什么样子的？

叶国栋：业界对于房地产的发展阶段有一定共识，以前是土地和金融红利，今天上午提到要回归产品和服务，现在大家越来越重视房地产行业的精细化管理，哪些城市值得投，哪些城市的哪些区域值得投，哪些区域应该做什么样的产品，在什么样的时机投，这些事情都不是拍脑袋做的决定，支撑如此精细化研究的背后一定有数字化的工具或者平台。进入高质量发展，数字化是必答题而不是选择题。

米阳：数字化是舶来品，现在的数字化更高级，数据在电脑上进行分析这是数字化的一部分，有很多层面的数字化，替代我们可能重复性的工作，可以节约一部分人力。

还有一个层面的数字化是楼宇本身的数字化，我心目中未来房地产数字化是什么样，可能是最早的虚拟现实的概念，当然居住场所是需要，没有办法模拟休息，但除此之外，以后所有的场景，所有的体验都是在数字化的世界里去体验了，这可能是未来数字化的核心概念。

回到第一个问题，数字化对于房地产来说是一项基础，是必答题。例如双碳问题，没有数字化，双碳目标就无从谈起，一个楼宇如果希望实现提出的“3060目标”，或者是需要实现与碳相关的动作，如果用传统方式比如人员统计的方式，那最终结果和实际值误差可能会高达百分之二三十。楼宇也需要数字化，不是使用人员，而是楼宇作为运营主体本身。经营行为及以楼宇为主体的行为数字化之后，可以带来非常强的能量，这是精细化的管理，可以释放更多的人才，把时间应用到获客，经营等更高精尖的工作上。同时可以让我们更加明确的知道如何管理这个楼宇。

从工具到差异化优势

李晓丹：目前房地产行业的数字化处于什么样的阶段，遇到了哪些问题？

米阳：我们说数字化应用和完成数字化是两个概念，有先后关系，首先一定是从数字化应用开始，数字化本身是基础建设，虽然是必答题，但确实没有办法短期带来实际的经营性收入，是实际的经营性成本。如何去推动这件事情的发生，就是数字化应用，可以一个项目，一个应用又或者一个场景的应用，可以部分的数字化。所以要完成整体的数字化，是通过一个个数字化场景，一次次数字化应用来实现的。现在就看怎么讲了，如果我们从基础资料的数字化来看，今天各位嘉宾所处的行业，包括以房地产为主，应该绝大多数的基础性数字都已经经过了某种程度上的数字化，这是最基础的数字化，还没有变成非常简易可读的信息可以进行分析。

李晓丹：实际操作上怎么推动数字化？

叶国栋：房地产的数字化要有以业务目标为导向的系统化建设。我们首先应该想清楚，房地产的高质量发展模式走下去，这个行业会怎样变化？未来中国的房地产发展有四种模式，一种是建筑商模式，一种是租售并举，还有一种是资管模式和复合模式。

推动数字化要结合业务的发展方向，房地产的数字化发展也要坚定方向，做精做深坚持，做到一定程度，做两到三年，这些系统做深之后，沉淀大量数据，实现系统的拉通，慢慢地未来这些数字化的工具可能就不只是工具了，背后会形成一套差异化能力，反过来助力在开发的精细管理，持有资产的精细化运营能力上，我个人理解是这样的。

数字化积累不会被辜负

李晓丹：如何平衡投入和产出？

叶国栋：投入产出这个事是没有标准答案的，每个行业都不相同。在房地产行业，数字化的发展应该是围绕公司的战略目标及发展方向，评定数字化建设的优先级、正确的资源投入和预期达到的产出结果。在这个过程中动态跟进，实时评估和调整，确保风险可控，数据可追踪，投入产出可量化的目标。

米阳：投入产出比这个事要分情况，我们的态度是，数字化是基础，基础建设的投入最大的特点是投资未来，短期见效的基础建设投入是非常少的，实现全面的数字化是一个项目一个项目来。

当下的投入更多是聚焦于未来可以解决的问题，或者是必须要完成的问题，双碳问题就是必须要完成的问题，就不是投入产出比的问题了，是需要额外增加的投入问题。

数字化的好处是，数字化的进程不会被辜负或者丢弃。在不断累积的过程中，可能某一个节点会发生质变。北京一个管理团队为项目做过统计，过去几年因为业主方面有很多的诉求，今天考虑这个方向的数字化，明天研究电梯乘客率的问题，后天研究排放的问题，几年间不同拼图拼接下来，发现完成了几乎70%全运营领域的数字化，把数字化的数据累积之后，就完成了一套统一的打法。但是这个项目和项目之间的差别很大，目前的难点是很难平移到同类型的公司或者项目上，因为每个公司的数字化进程是不一样的。