经济观察报 记者 田国宝  6月1日，北京第二轮集中供地首批成交4宗宅地，合计建筑面积28.4万平方米，成交总价95.2亿元，招商蛇口、中海地产、中能建和福建雄旺地产各竞得一宗。

其中招商蛇口以33亿元竞得亦庄新城9号地，成交楼面价3.8万元/平方米；中能建以17.3亿元竞得顺义新城11号地，楼面价2.9万元/平方米；中海地产以28.3亿元竞得石景山衙门口12号地，楼面价3.6万元/平方米；雄旺地产以16.6亿元竞得顺义新城10号地，楼面价2.9万元/平方米。

北京这一轮土拍虽然只有4宗土地，但格外引人瞩目。不仅同一地块的参拍企业数量创造了历史纪录，而且有多家房企使用马甲或合作方参与竞拍，以便在摇号中获得更高的命中率。

一家参与这次土拍的房企投拓人士表示，无论是参拍企业数量创纪录，还是使用马甲参与拍地，主要是因为相关地块都有着不错的利润空间，而且地块所在区域的流量相对较好。

历史纪录

4宗成交宅地中，顺义新城10号地成交金额最低，但却创造了北京土拍史上一项历史纪录。

该地块位于顺义后沙峪，距离地铁15号线后沙峪站大约1.5公里左右，起拍楼面价2.53万元/平方米。

贝壳网显示，与顺义新城10号地块相邻的万科城市花园，目前二手房均价在3.9万元/平方米左右，中粮祥云国际和江山赋等小区二手房价格在5.5万元/平方米左右，万科观承别墅二期最高价格超过7万元/平方米。

由于起拍价与周边房价之间有较大的空间，顺义新城10号地吸引了45家企业参与报名，这一数量刷新了北京第一轮集中供地朱辛庄地块42家企业主体参拍的历史纪录。

参与拍地的主体大体可以分为三类。第一类是央企和地方国企，其中央企有10家，包括保利地产、华润置地、中海地产、招商地产、港中旅及中铁、中铁建和中建地产等。

参与顺义新城10号地竞拍的地方国企有17家，除了首开、金隅、天恒、住总等北京国有企业外，还吸引了大量其他地方国企参与，比如南通海门有3家国企参与，江苏如皋市有1家国企参与。

第二类是混合所有制企业及民企，除了金地、万科和绿城外，还有龙湖、新城、路劲、懋源等民企参与竞拍。从整体参与比例来看，传统民营房企由于普遍遭遇流动性困难，参与拍地的占比相对较小。

第三类是小房企积极参与，经济观察报不完全统计，至少有15家小房企参与了这一轮北京土拍，这些主体大部分是刚成立一两年的企业，穿透企业股权，最终实际控制人多数为个人股东。

小房企大规模参与北京土拍的现象并不多见。以往，由于北京土地价格相对较高，参与主体多为央国企和大型民营房企，只有极个别的本土小房企参与，但这一次北京土拍中，参拍小房企占比超过三分之一。

竞得顺义新城11号地的雄旺地产就是参拍小房企的代表，这家成立于2022年11月的房企，其最终实控人为2名自然人。两名股东名下还有雄旺五金、雄旺投资等共计9家企业。房地产为2022年才开展的新业务。

马甲疑云

6月1日下午，雄旺地产拿下顺义新城10号地后，外界争议声骤起，均指向其为建发的马甲。工商注册资料显示，雄旺地产的股东为2名自然人，施琳持股51%，施祥持股49%，与建发并没有关系。

施琳和施祥担任股东、法人或董事的有5家房地产企业，均与厦门建发有合作关系。宁波兆诚开发的璞云和府、福州兆益开发的登云阳光假日酒店、福清兆锦开发的建发璟云等项目，均为雄旺与建发合作项目。

杭州兆睿正在开发杭政储出（2023）11号地块，其股东为厦门岩垚盛，虽然股权上与建发没有关系，但建发的一名人员在杭州兆睿担任监事。厦门岩垚盛也是北京这一轮土拍的参与者，同样被外界视为建发的马甲企业。

厦门岩垚盛90%的股权由汇成世纪持有，其他3家由自然人控制的公司持有剩余10%的股权。汇成世纪的股东为2名自然人。工商注册资料显示，汇成世纪同样与建发在房地产开发方面有广泛的合作。

雄旺五金的一名员工告诉经济观察报，雄旺地产和雄旺五金为同一公司的两个业务部门，雄旺地产只是与建发在房地产开发上有合作关系，但并不属于建发。

此外，这次北京土拍的参与者中，有4家小型房企与龙湖关系密切，虽然股权关系上与龙湖没有任何关系，但工商注册资料显示，4家小房企的股东或董事均在龙湖开发的项目中担任职位。

上述投拓人士认为，合作拿地与马甲拿地很难进行严格区分，比如，拍地前，两家房企协商好合作拿地，无论谁拍到，都必须与另一方合作开发，这种情况，双方到底是合作关系，还是马甲关系，很难说清楚，“只要不存在违法违规的情况，没有什么好争议的”。

该人士也指出，房企自己设置马甲参与拍地的情况同样较为普遍，在实际拍地过程中，各家房企都“心知肚明和心照不宣”。

土地“打新”

顺义新城两幅土地相距不远，11号地在10号地的西侧，这一次参与竞拍的主体达到36家，这一数量仅次于顺义新城10号地和上一轮土拍中的朱辛庄地块，最终被央企背景的中能建获取。

从最终成交价格来看，10号地的成交楼面价为2.9万元/平方米，其中有1.2万平方米需要现房销售；11号地楼面价2.8万元/平方米，现房销售面积1.3万平方米。两幅土地的预售指导价5.8万元/平方米，现房销售价格6万平方米。

从中不难看出，拿地楼面价与限价之间相差一倍，如此大的利润空间，在近年北京土拍历史上并不多见。上述投拓人士表示，如果没有不可抗力发生，两幅地至少可以做到30%的毛利率。

北京后沙峪由于开发较早，目前已经成为一个交通、教育、商业等配套较为丰富的成熟社区，而且近年后沙峪地区的新项目较少，去化相对更容易一些。在当前楼市下行的背景下，这些条件也成为了吸引房企入场的重要理由。

“横竖都能赚钱，干嘛不拿呢”，上述投拓人士表示，房企拿地主要看两个指标，要么利润空间足够大，即便去化慢，也可以拿；要么流量好，一两年可以清盘，利润空间小点，只要不亏钱也能接受。

在他看来，这两个标志，顺义新城两幅土地都符合，“这就是传说中闭着眼睛都能赚钱的项目，即便是自己不开发，拿了找其他合作方也划算”。

相比而言，亦庄地块只吸引了10家房企参与竞拍，几乎清一色的央国企，最终被招商地产拿下，楼面价3.8万元/平方米，销售限价5.8万平方米。销售限价与顺义新城地块一样，但楼面价贵了1万元/平方米。

石景山衙门口地块只有中海1家参与竞拍，最终也顺利被中海以底价摘得，成交楼面价5.13万元/平方米，销售限价7.95万元/平方米。该地块与中海项目紧邻，其他房企开发的意义不大。