记者 周一帆 公募REITs扩募正式起航。

近日，包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT在内的四只获准扩募的公募REITs产品分别发布基金份额持有人大会表决结果暨决议生效公告、扩募并新购入基础设施项目招募说明书等，标志着首批REITs产品扩募启动。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄认为，通过积极参与基础设施公募REITs的第一批扩募，无论是对公司的业务发展还是对行业的市场建设，均能展现显著的社会影响，起到积极的示范作用。

具体来看，首批扩募的四只REITs产品均为向特定对象发售（定向扩募）。其中，博时蛇口产园REIT本次扩募拟发售金额不超过13.478亿元，拟发售份额上限为5.768亿份；中金普洛斯REIT本次扩募拟发售金额不高于18.53亿元且不低于18.21亿元，拟发售份额上限为4.58亿份；红土创新盐田港REIT本次扩募拟发售金额不超过4.148亿元，拟发售份额上限为1.6亿份；华安张江光大REIT本次扩募拟发售金额上限为16.40亿元，拟发售份额上限为4.85亿份。

嘉实基金相关人士对记者表示，我国REITs底层持有的是成熟运营的基础设施项目，其项目自身的内生增长动力有限，而通过扩募可以实现底层资产规模的扩张，带动REITs业绩增长。

其补充指出，REITs扩募还可在一定程度上实现资产的分散化，通过扩募，REITs可以在资产业态、资产区域等方面进行合理布局，以降低收入的波动性，提高现金流的稳定性。“此外，扩募可以增厚REITs的分红收益率，从而提高投资者的现金分红收益。因此，扩募作为REITs成长性的来源之一赋予了REITs本身成长的生命力，使得REITs的资产投资运营管理不再是一个静态的资产持有过程，更是一个动态的成长过程。”

业内人士也表示，“首发+扩募”双轮驱动的发展格局逐渐形成之下，未来将进一步推动公募REITs常态化发行。

公募REITs又一里程碑

相关公告显示，首批扩募的四只产品发售价格将通过竞价方式确定，发售价格不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。

在募集资金用途上，博时蛇口产园REIT扩募资金将用于认购招商蛇口博时产业园基础设施2期资产支持专项计划资产支持证券全部份额，进而最终用于新购入招商局光明科技园科技企业加速器二期项目，而中金普洛斯REIT扩募募集资金将在支付必要费用后全部用于新购入基础设施项目。

华安张江光大REIT扩募的实际募集资金在扣除基础设施基金层面预留费用后，拟全部用于认购华安资产张润大厦资产支持专项计划全部资产支持证券，进而新购入基础设施项目，而红土创新盐田港REIT扩募资金将用于认购深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资于世纪物流园项目。

“本次扩募后，博时招蛇产园REIT管理规模预计将有所提升，打通了基础设施公募REITs的扩募通道，后续招商蛇口持有的园区资产有望陆续装入，基金的资产和储备规模将进一步得到提升，以进一步拓展多元化资产管理的布局。”刘玄告诉记者，“此外，本次扩募后，博时招蛇产园REIT将实现资产组合的初步多元化，将进一步增强公司在产业园这一基础设施公募REITs细分赛道上的竞争优势和运管能力。”

除了扩大基金规模、优化资产组合外，刘玄还认为本次扩募是落实相关政策要求的具体举措：“扩募有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资，为国家推动‘十四五’期间的基础设施高质量发展作出贡献。”

其进一步表示，首批基础设施公募REITs扩募草案的出炉以及后续扩募工作的有序推动，将有助于进一步完善基础设施公募REITs的市场制度建设，完善扩募机制、规范和引导公募REITs存续期间新购入基础设施项目及相关决策、信息披露等事项的业务规则。对提升市场规模、优化公募REITs产品投资组合等具有重要促进作用，是公募REITs市场逐渐迈向成熟的又一个里程碑。

突发性事件冲击行业

值得关注的是，在首批启动扩募的REITs产品中，华安张江光大REIT却在5月中旬遭遇了突发的退租事件。

根据公开信息，5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(上海)有限公司(以下简称“哲库科技”)，而后者正是华安张江光大REIT扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一。

随后，华安基金于5月17日公告表示，哲库科技于2023年5月16日18点29分以邮件形式向上海张江(集团)有限公司发出说明函，确认哲库科技股东会于5月12日正式做出解散并清算哲库科技及其下属公司的决定。近期哲库科技将从张润大厦完全搬出，后续无进一步租赁需求。哲库科技拟于下周与上海张江(集团)有限公司协商租约解除事宜。

“哲库科技突发退租对于整个公募REITs行业而言，更多还是一次偶然性事件。但REITs产品核心还是要把握分散度，基金管理人应该通过常态化扩募提升公募REITs底层资产分散度，降低受到少数租户变动、行业结构调整或区域经济对产品的影响。”一位业内人士对记者表示。

对此，刘玄认为，底层资产的分散度较高与集中度较高所面临的经营难点不同，需要解决的问题也大相径庭，需根据资产所处区域、产业分布、租户结构等具体情况来具体分析、判断，不能一概而论。对于基金管理人而言，项目运营的核心是提升底层资产的投资价值，并获得投资者的认可。

“在公募REITs存续期间，底层资产经营收入的分红是投资者收益的重要来源之一，而底层资产的经济效益又与运营管理能力密切相关。同时，基础设施项目的平稳运行也是公募REITs‘募-投-管-退’机制充分发挥的前提。因此，为提升底层资产的投资价值，应保障运营管理能力的高效和稳定，对营运机构建立有效的奖惩机制，激励运营管理团队提升经营业绩，提升REITs资产组合灵活性、基金扩张专业性、资产运营稳定性，促进REITs市场行稳致远。”刘玄指出。

长期投资的“角色定位”

尽管首批扩募的REITs产品目前进展顺利，但从整体投资价值上来看，今年这一领域的二级市场表现却较为疲软。

Wind数据显示，截至5月24日，目前已经上市的27只公募REITs产品中，仅有两只在今年内实现正收益，而末尾的产品累计下跌已超过18%。

对此，前述嘉实基金人士向记者解释，公募REITs不同于股票和债券，是基于实物资产上的现金流、并且以现金流分红为特点的一类资产，会受一级发行溢价率、供需关系、宏观经济和行业周期、货币和利率环境等复杂因素影响。

在其看来，基于公募REITs本身的独特性、重要性，无论从投资者视角，还是管理人视角，或是产业方角度，任何单一维度都很难全面解构REITs的全貌，也很难在仅考虑单一维度情形下真正做好REITs，“REITs本身不应放弃其最大的立足资产的优势，只有资产本身的不朽属性方能创造百年品种，所以一只优秀的REITs产品应该定位于成为一只‘主动管理的被动型产品’。这里的主动管理并不侧重运营，而是管理人应侧重对优质资产的投资判断、价格谈判、运营监管以及择时买卖。”

实际上，不少业内人士亦认为，当前公募REITs仍面临着专业机构投入匮乏，流动性不足等问题，二级市场价格更多被短期资金左右，市场深度建设仍需要进一步加强。

“由于公募REITs产品所持基础设施项目分派率良好，二级市场价格存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的‘角色定位’。”刘玄表示。