核心观点

安徽省作为长三角区域重要省份，近十年经济增速高于全国，实现了从“总量居中、人均靠后”向“总量靠前、人均居中”的跨越式发展。为实现新旧动能转换，安徽近年来加快战略新兴产业投资，政府在引入市场资本方面走在全国前列，从京东方到蔚来，合肥更是成为“风投之城”。在优惠政策和资本助力下，安徽新能源汽车等产业优势渐显，进一步推动出口增长，伴随着近年消费潜力释放，全省经济发展迈上新台阶。

同时我们也要认识到，安徽目前仍存在财政实力弱，自给率低，土地依赖度高，老龄化严重和未富先老等中部省份常见问题，作为常年人口流出大省，安徽在2020年之后，要进一步改变人口结构，促进经济发展，还需巩固和发展新能源汽车和半导体等高技术产业，鼓励民营经济发展，减少对土地财政和中央转移支付的依赖，成为长三角一体化的重要一极。

1、经济增速快于全国，新能源车优势明显 

作为长三角地区的重要组成省份，安徽省的经济总量虽不及江浙等地，但也位居全国中上游。从经济总量上看，2022年安徽省生产总值达4.5万亿元，排名全国第十，占全国GDP总量的3.7%；从人均生产总值的角度来看，2022年安徽省人均GDP为7.4万元，排名全国第十四位，低于全国水平（8.6万元）。近年来安徽省经济发展稳中向好，实现了从“总量居中、人均靠后”向“总量靠前、人均居中”的历史性跨越。

2010年以来，在固定资产投资等因素驱动下，安徽省经济增速几乎一直维持在全国平均水平之上。2022年安徽省积极应对高温天气等超预期因素的冲击，有效统筹疫情防控的经济社会发展之间的关系，实现了经济稳定向好发展。2022年安徽地区生产总值实现3.5%的增长，比全国平均增速高0.5个百分点。

1.1.生产端看，二产高质量发展，新能源汽车产业优势明显

从横向对比角度来看，2022年安徽省三次产业占比为7.8：41.3：50.9，与全国三次产业比重的7.3：39.9：52.8相比，第一、二产业的占比相对较高；而从纵向时间维度看，安徽省三次产业占比从2013年的12.3：54.6：33.1逐渐调整为2022年的7.8：41.3：50.9，产业格局由“二三一”逐渐转变为“三二一”，第三产业占GDP比重逐渐上升。下文将分别对安徽第一、二、三产业进行详细分析。

安徽省农业生产呈现稳中有增的发展态势。2022年第一产业生产总值达3513.7亿元，较上年增长4%。其中，粮食生产再获丰收，2022年安徽粮食总产量达820.02亿斤，创下历史新高，居全国第四位、中部第二位。自安徽省政府发布《科技强农机械强农促进农民增收行动方案（2022-2025）》以来，第一产业高质量发展成绩亮眼。农业科技进步贡献率达66%，主要农作物耕种收综合机械化率达83%，均处于全国领先水平。

安徽省工业发展稳中向好，优势行业较快发展推动产业结构不断优化。从总量角度来看，2022年安徽省规模以上工业增加值同比增长6.1%，工业增加值占GDP比重达到30.6%，较上年提升了0.5个百分点；其中制造业增加值同比增长5.6%，占GDP比重为26.5%，比上年增加了0.3个百分点。今年1-2月安徽工业经济也保持了良好发展态势，规上工业增加值同比增长5.1%，比全国平均水平高2.7个百分点；其中制造业增加值同比增长6%，比全国水平高3.9个百分点。从产业角度来看，安徽高技术新兴产业增势良好。2022年安徽省高技术制造业增加值同比增长10.3%，占规上工业增加值比重从上年的13.6%提升至14.2%，对全省规上工业增加值的贡献率达23.2%；装备制造业增加值增长12.8%，占比由上年的33.8%提高到35.2%，为规上工业增加值贡献了69.9%的增长，产业结构实现进一步优化。从产品角度来看，安徽工业新产品产量实现较快增长。2022年安徽光纤产量增长23.6倍，集成电路、新能源汽车、太阳能电池（光伏电池）产量分别增长了100.5%、67.5%和33.6%。

汽车产业是安徽省一大重要产业，安徽在新能源汽车领域具有明显优势。安徽省不仅聚集了奇瑞集团、江淮汽车、蔚来汽车、比亚迪等新能源整车龙头企业，还拥有合肥、芜湖、六安等多个汽车零部件产业集群，形成了较完善的汽车产业链条和良好的新能源汽车产业基础。在汽车龙头企业和产业集群的带动下，安徽省汽车产业（尤其是新能源汽车产业）快速发展。2022年安徽省汽车产量达174.7万辆，较上年增长17.4%，增幅远超全国平均水平（3.5%）；新能源汽车产量达42.2万辆，创下历史新高，占全国比重达6%。今年年初，在新能源汽车的拉动下安徽汽车产业持续较快发展，1-2月安徽汽车制造业增加值实现同比增长32.5%，比全国平均水平高33.5个百分点。

未来安徽省也将进一步扩大汽车产业的优势，大力发展新能源汽车产业。发改委和经信厅联合发布的《安徽省"十四五"汽车产业高质量发展规划》（简称《规划》）从整体汽车产业、汽车配套零部件、新能源汽车等多个角度提出了安徽省汽车产业的发展目标。《规划》指出，到2025年，安徽省汽车产业产值力争超过1万亿元；形成布局完整、结构合理的汽车零部件产业体系，零部件本地配套率超过70%；新能源汽车产业整体发展达到国际先进水平，全省新能源汽车产量占比超过40%。

第三产业逐渐成为安徽整体经济发展的主引擎。总体来看，安徽省服务业增加值连续五年占GDP比重维持在50%以上；2022年第三产业增加值升至2.3万亿元，同比增长2.2%。分结构来看，批发和零售业、房地产业和金融业分别居前三位。其中房地产业在2014至2020年间实现较快增长，房地产业占GDP比重从2014年的3.58%升至2020年的8.02%，超越了全国平均水平（7.24%）；2020年以来安徽房地产业占GDP比重呈下降趋势，经济发展对房地产业的依赖程度逐渐下降。

安徽省民营经济活跃度较高，对经济发展的拉动作用明显。据安徽省经济和信息化厅于2021年10月19日召开的新闻发布会介绍，2020年安徽省民营经济实现增加值2.3万亿元，增速达3.6%；民营经济呈现出“66789”的特征，具体来说，安徽省民营经济贡献了全省60.6%的GDP、68.1%的税收、70%以上的创新成果、80%以上的城镇新增就业以及90%以上的企业数量。2021年安徽省民营经济进一步发展，全省民营经济增加值升至2.6万亿元，占全省GDP的比重进一步提高至60.8%，略高于全国平均水平；民营经济对全省经济增长的贡献率达到63.5%；民营经济市场主体超过了700万户，增长91.3%。未来安徽省也将持续促进民营经济蓬勃发展，《安徽省“十四五”中小企业发展规划》提出的目标指出，到2025年末，安徽省民营经济增加值占GDP比重要保持在60%以上，民营经济对GDP增长的贡献率保持在60%以上。

1.2 需求端看，固定资产投资占比高，绿色智能商品旺销，产业优势赋能产品出口

从投资角度看，固定资产投资持续较快增长，是推动安徽省经济稳定发展的重要因素。从固投占GDP比重来看，安徽省固定资产投资占GDP比重稳定在较高水平。根据统计局公布的数据测算*，近十年来安徽省固投占GDP比重长期维持在85%以上，持续高于全国水平。这反映出安徽的经济发展较大程度地依赖其固定资产投资的较快增长。而从固投增速来看，与全国投资增速变化的整体趋势类似，2010-2020年间安徽省固定资产投资增速有所放缓，但在2020年以后固投增速又逐步恢复至较高水平，其增速始终高于全国平均水平。其中2022年固定资产投资同比增长9%，比全国平均水平高3.9个百分点；今年1-2月固定资产投资增长8.4%，比全国平均水平高2.9个百分点。未来安徽固定资产投资或将继续保持稳定增长趋势，《安徽省有效投资专项行动方案（2023）》提出总体目标，力争2023年全省固定资产投资增速达到10%以上。[1]

不同于政府通过提供贷款、税收优惠等途径来招商引资的传统模式，安徽省采用国有资产资本化的模式，通过政府的资本金撬动社会资本，从而建立新兴产业发展基金、产业转型升级基金等一系列国有资本股权投资基金集群来投资战略性产业，吸引产业中的龙头企业在安徽落户，从而推动安徽省战略新兴产业发展和产业转型升级等全省重大战略的实施。《安徽省有效投资专项行动方案（2023）》提出，要用好政府出资产业引导基金，募集更多社会资本投资安徽省重点产业领域；发挥省国有资本投资公司平台服务全省重大战略的作用，推动省属企业完成及带动新兴产业投资500亿元。

从投资结构来看，安徽省投资结构持续优化，新兴产业、制造业投资占比进一步提高。2022年，安徽省装备制造业、高技术产业投资占全部投资比重分别为17.2%和10.8%，较上年分别提高了3.1和2.3个百分点。2022年制造业投资额占全部投资的比重达到30.3%，较上年提高了3.1个百分点。《2023年安徽省政府工作报告》指出，今年的重点工作是要紧紧抓住制造业投资不松手，让制造业投资占总投资比重进一步提高。

值得一提的是，近两年来安徽省制造业投资增速维持较高水平，为安徽建设制造强省奠定重要基础。2022年安徽省制造业投资增长21.5%，比全国增速高12.4个百分点。其中，2022年安徽省高技术制造业实现44.8%的增长；电气机械和器材制造业、汽车制造业、计算机通信和其他电子设备制造业投资同比分别增长80.5%、34.1%、31.9%。高增长的投资有效推动了相关行业增加值的增长，高技术制造业投资的高速增长助力安徽省制造业向高端化方向迈进。

从房地产投资角度看，早期安徽房地产投资呈现较快增长态势，近期受需求端影响投资增速出现一定程度的下滑。2011-2017年间安徽省房地产开发投资完成额占全国比重总体呈现上升趋势，该比例从2011年的4.2%上升至2017年的5.1%，这段时期安徽房地产开发投资占比的增加在一定程度上推动了其房地产业的发展，安徽省房地产业占GDP比重不断上升；而后随着房住不炒政策定调的提出，安徽房地产投资占全国比重维持在5%上下浮动。房地产投资增速方面看，近年来安徽房地产开发投资增速与全国走势类似，整体呈现下降趋势。2022年安徽房地产开发投资为6811.7亿元，较上年下降了6.2%，是近十年来首次负增，与全国投资增速负增一致。

消费方面来看，安徽人均可支配收入的较快增长或对社会消费品零售总额的增长有着正向促进作用。虽然安徽省人均可支配收入低于全国平均水平，但增速持续高于全国水平，两者差距正在逐步缩小。由此安徽省社会消费品零售总额占全国比重也在不断升高，社零增速持续高于全国平均水平，占全国比重由2015年的2.96%逐步上升至2022年的4.89%；2022年安徽省社会消费品零售总额达到2.2万亿元，较上年增长0.2%，比全国水平高0.4个百分点。

从消费结构来看，安徽省线上消费占比提升，消费升级潜力释放。2022年安徽省实物商品的网上零售额增长11.4%，比全国增速高5.2个百分点，占社会消费品零售总额比重由上年的12%提升至14%；限额以上单位商品零售额中，2022年安徽新能源汽车零售额增长2.8倍，智能家用电器和音像器材增长2.4倍，智能手机、可穿戴智能设备分别实现98.5%和86.1%的增长。

房地产销售方面，安徽省商品房销售金额变化趋势与全国平均水平相近。由于商品房销售金额等于销售面积乘销售价格，下面将从面积和价格这两个角度展开分析。从面积角度来看，近十年来安徽省商品房销售面积占全国比重整体呈上升趋势，从2013年的4.8%上升至2021年的5.8%，近期或受市场信心不足影响销售出现一定程度的回落，2022年安徽房地产销售面积为7471.3万平方米，同比下降了28.6%。从价格的角度看，安徽省商品房销售价格持续低于全国平均水平，而且近十年来复合增速为4.17%，比全国增速低1个百分点，说明安徽省房价增长相对平缓，房地产市场泡沫较小。综合来看，相较于全国水平，前期安徽省商品房销售额的增长主要由销售面积的增长拉动，而2022年的商品房销售额负增则是价量齐缩导致的。

我们通过租售比指数（房价指数/房租指数）来刻画各省市租金和房价的比值在2001-2021年间的变化，可以看出，2021年安徽省租售比指数*高于全国平均水平，但低于江浙沪等地，说明相较于全国平均水平来说，安徽省房价增速快于房租涨幅。[2]

外贸方面，安徽出口占总出口比重较低，但近年持续较快增长，贸易结构依托自身产业优势不断优化。自2018年以来出口总额持续保持两位数增长，占全国出口总额的比重从2017年的1.35%不断上升至2022年的1.99%。安徽省借助自身在农业、高端制造业等领域的产业优势改善自身出口贸易结构，努力打造安徽出口的“拳头”产品。截至2022年末，水稻种子出口已连续四年居全国首位；机电产品出口增长达18.5%，占出口总额比重达62.9%。其中汽车、太阳能电池和笔记本电脑出口增速分别达104.6%、52.9%和24.4%。值得一提的是，安徽省在新能源汽车领域的优势或进一步推动了新能源汽车出口的增长。据合肥海关统计，2023年1-2月安徽省新能源汽车出口3391辆，同比增速高达328.7%。

1.3 人口端看，较低经济产出水平导致人口大量外流，老龄化问题突出

近十多年来安徽省人均GDP持续低于全国平均水平，对人口吸引力弱，2020年之前人口一直呈净流出趋势，近两年有所回流。按常住人口计算，2022年安徽省人均GDP为7.36万元，比全国水平低1.21万元。我们用第七次和第六次人口普查的常住人口差额，剔除这十年间安徽常住人口的自然增长来近似表示安徽省常住人口的净流入（出）情况，分析得出安徽2010-2020年常住人口净流出233.59万人，人口流失较多。安徽省流失的人口大量流向了浙江、上海等地。据浙江省统计局公布数据，截至2020年第七次人口普查时，安徽流入浙江的人口达313.9万人，安徽省是流入浙江人口最多的省份；上海市统计局公布的2022年人口变动情况抽样调查数据显示，2021年和2022年在沪外省市户籍常住人口分别有24.1%和23.2%来自安徽。2020年之后，安徽人口有所回流，迁入人口增速由负转正。2022年末全省常住人口6127万，与2020年七普的6103万人相比，共增加24万人，根据安徽省统计局表述，人口回流与近年省内就业机会增加和疫情影响有关，目前疫情影响减退，未来安徽要进一步吸引人口回流，加快产业转型和增加就业岗位是关键。

安徽省老龄化问题较为严重。安徽省65岁及以上人口比例从2001年的8.14%升至2022年的15.8%，二十多年来持续高于全国平均水平。而未来安徽老年人口也会继续保持增长，《安徽省“十四五”人口发展规划》指出，预计 2025 年安徽省 60 岁及以上老年人口比例将达到21%左右，65岁及以上老年人口增速明显加快，社会老年抚养负担日益加重。随着老龄化程度的不断加深，安徽省的社会老年抚养比也呈现明显上升趋势，全省未富先老的问题逐渐凸显，这为安徽经济持续健康发展带来较大压力和挑战。

1.4 资金端看，企业信贷融资稳步上涨，居民仍保持一定储蓄倾向

从近十年的安徽省和全国净存款（存款-贷款）趋势来看，2010-2016年，安徽人民币净存款较快增长，2017年到2019中旬其维持相对平稳走势，并与全国的走势基本保持一致。但从2019年第4季度以来，安徽省的净存款与全国的走势背道而驰，不断波动式下降。我们认为这种现象是由近几年安徽省企业信贷快速扩张导致。

我们首先将安徽省人民币净存款拆解为贷款和存款，安徽省的存款增速与全国起伏趋势保持一致，且基本大于全国存款增速，尤其是2016-2017中旬，安徽与全国存款增速差值大于7%（最高达9.6%），但从2017下半年安徽存款增速持续下降至今，且在2019小于全国存款增速。同时，安徽贷款增速一致大于全国增速，且在2017 贷款增幅达到顶峰，信贷扩张平稳。但在2019下半年，在安徽存款增速下降的同时，其贷款增速仍然稳步上涨，造成净存款下降。

安徽省的贷款主力正在从居民贷款过渡到企业贷款。我们将贷款拆解为企业和居民两个角度，2016年-2019年，安徽省居民贷款增速远远高于企业贷款增速，虽然在2017年以后增速有持续下降趋势，但居民贷款仍然是贷款的主要拉动项。从2019末开始，全国受到新冠疫情影响，该因素加速居民贷款增速继续持续下滑，而企业贷款增速在2020年初只是上涨放缓。从2022年以来，安徽企业贷款增速稳步上涨，并反超住户贷款增速，且差距越来越大，逐步取代住户贷款成为信贷扩张主力。

从企业贷款结构分析，安徽涉农，普惠小微企业，绿色，制造业，基建行业贷款增速均高于各项贷款增速。同时，安徽省正确实施货币和金融政策为行业提供贷款支持。2021年，安徽省两项直达实体经济的货币政策工具支持金融机构累计发放信用贷款305.1亿元、为592.8亿元贷款提供延期还本付息，共惠及13万余户普惠小微企业（含个体工商户），为企业减少还贷负担。2022年，安徽省普惠型小微企业贷款首次突破9000亿元，位居全国前列。

从存款端来看，从2018起，住户存款增速整体呈波动式缓慢上升，而企业贷款增速一直维持在较低水平，且在2019-2020一直呈负增长。这与净存款回落一起体现安徽省居民端现有储蓄倾向。

2、安徽省财政与债务分析

2.1安徽财政实力相对较弱

安徽省财政收入稳步增长，但财政自给能力较弱，对中央转移支付有一定的依赖。近十年，安徽省的一般公共收入由2012年1792亿元增加至2022年3589亿元，年均增长7.2%，高于全国的5.9%；一般公共预算支出则由3937亿元增加至8379亿元，年均增长7.8%。以一般公共预算收入占支出比例衡量财政自给率，安徽省财政自给率始终低于全国平均水平，且在2016年开始逐步降低，2022年财政自给率达近十年来最低点，为42.83%，财政自给能力相对较弱。

安徽省总体财政收入质量有待进一步提高。2021年安徽一般公共预算收入3498亿元，税收收入2390亿元，税收占比达68.32%，低于全国平均水平（85.9%）。

安徽省对中央财政支持依赖程度较高。2019至2021年，中央转移支付占安徽省收支缺口比例逐年升高，由2019年78.03%上升至2021年87.69%，始终高于全国平均占比；具体来看，安徽省在2019年至2021年间一般公共预算收支缺口呈下降趋势，财政自给率上升，但中央对安徽省转移支付金额并未成比例下降，可见安徽省对中央转移支付有一定的依赖。2022年，安徽省一般公共预算缺口进一步扩大，达4789.80亿元，财政自给率由前值46.08%下降至42.83%。从净转移来看，安徽省2021年获得中央净转移1298.05亿元，净转移规模处于全国中游水平。

2.2财政对土地依赖程度较高

安徽省财政对土地的依赖程度处于相对较高水平。我们以成交土地出让金占地方公共财政收入的比例来近似衡量土地依赖程度，2021年安徽省的土地依赖度居全国各省市较高水平，事实上近10年以来其土地依赖度基本都高于30个省市的平均水平。

2022年11月25日，安徽省自然资源厅发布《安徽省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》，提出土地管理应当贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，节约集约用地；我们认为，如何加速经济转型、提高土地利用效率是未来安徽在财政方面需要关注的问题。

2.3安徽省隐形债务负担相对较轻

从债务角度看，近年来安徽省政府负债率和债务率略有上升，债务负担有所增加。我们将地方债务分为政府债与城投债两部分；以地方政府的转移性收入、国有资本经营收入、一般公共预算收入和政府性基金收入的加和作为地方的综合财力；采用三种方式衡量地方债务负担：以地方政府债务余额占GDP的比例代表负债率，以地方政府债务余额占综合财力的比例代表债务率，以地方债务余额与城投平台有息债务余额的加和占综合财力的比例代表宽口径债务率。

近五年安徽省偿债压力上升，总体略高于全国平均水平。2022年，安徽省GDP位列全国第十位。从总体偿债压力来看，2021年安徽省负债率（地方政府债务余额/GDP）仅为27.0%，稍高于全国各省市平均水平（26.7%）。在最近五年内，安徽省负债率由2018年72.78%上升至2021年108.08%，年平均增速达10.4%，始终高于全国平均水平，可见安徽省偿债压力逐年加大。

将城投债余额也纳入债务后，安徽省宽口径债务率低于全国平均水平。安徽省宽口径债务率从2017年的302.0%下降至2021年的252.59%，低于全国平均值273.63%，显示安徽省控制地方政府隐形债务有一定成效，近五年来首次低于全国平均值。

接下来我们将对安徽省城投债细项进行简单统计与梳理。

3、安徽城投融资情况分析

3.1 2022安徽城投债发行规模与净融资增速高于全国

2022年全国城投债总发行量与净融资额相比2021年有所下滑，而安徽总发行量仍保持增长，净融资额小幅下降。具体来看，全国2022年总发行量与净融资额分别为57568.3、12977.5亿元，同比-10.1%/-47.7%，而同期安徽总发行量与净融资额分别为2412.9、798.4亿元，同比13.6%/-2.2%。从近十年城投融资情况来看，2009至2022年安徽总发行量与净融资额复合增速分别为24.8%/15.3%，与全国复合增速相近（26.5%/13.7%）。

从地区结构来看，安徽省城投债融资规模与各市发展相匹配。2021年省会合肥经济体量及财政收入均远高于其他地级市，其次是芜湖、滁州等城市，而淮北、铜陵等地区经济实力相对较弱。从负债来看，安徽省多个地市级债务率高，政府债务覆盖能力较弱。2021年合肥市负债率和债务率分别为13.15%和89.23%，处于较低水平，政府有较强的债务偿还能力。除合肥外，安徽省各地级市债务率均超150%，高于国家规定低负债率水平，铜陵、马鞍山、亳州以及阜阳市债务率高于300%，达到国家规定高负债率水平。将城投债纳入考量后，安徽省各市宽口径负债率普遍较高，亳州、淮北以及铜陵市宽口径债务率高于高风险水平，显示出安徽省各市城投债务负担重，隐形债务风险高。

3.2城投债利率中枢下移，2023年到期偿还节奏平稳

2017年至2022年，全国和安徽城投债票面利率处于持续下滑态势，2023年均有所回升，整体变动趋势相似。2022 年全国城投债票面利率为3.81%，较 2017 年下滑 186BP，安徽省城投债票面利率3.54%，较2017年下滑215BP，低于全国27BP，发行成本明显下降，2023年，安徽和全国城投票面利率分别上行101/59bp，融资成本上升。

2013年以来安徽省城投债到期偿还量整体呈上升趋势，2022年超过千亿元。2023年到期偿还量达1064.34亿元，相较2022年有所下降。未来三年内2025年安徽到期偿还量最高。从单月来看，全年偿还节奏平稳，3、4月是偿还高峰。

4、小结

安徽省作为长三角区域重要省份，近十年经济增速高于全国，实现了从“总量居中、人均靠后”向“总量靠前、人均居中”的跨越式发展。为实现新旧动能转换，安徽近年来加快战略新兴产业投资，政府在引入市场资本方面走在全国前列，从京东方到蔚来，合肥更是成为“风投之城”。在优惠政策和资本助力下，安徽新能源汽车等产业优势渐显，进一步推动出口增长，伴随着近年消费潜力释放，全省经济发展迈上新台阶。

同时我们也要认识到，安徽目前仍存在财政实力弱，自给率低，土地依赖度高，老龄化严重和未富先老等中部省份常见问题，作为常年人口流出大省，安徽在20年之后出现部分人口回流，疫情影响逐步消退后，要进一步改变人口结构，促进经济发展，还需巩固和发展新能源汽车和半导体等高技术产业，鼓励民营经济发展，减少对土地财政和中央转移支付的依赖，成为长三角一体化的重要一极。

风险提示

国内宏观经济政策不及预期；统计数据与实际数据有偏差；国企改革不及预期；信用事件集中爆发。

脚注：

[1] 安徽省固定资产投资累计值在2017年后停止公布，因此2017年后固投累计值用累计同比倒推得出。而全国固定资产投资（不含农户）累计值虽然持续公布，但为保持与安徽省统一口径，我们也选择从2017年起用累计同比进行倒推。

[2] 以2001年为基期，通过CPI-房租测算2001-2021年间租房价格的变化，得到租房指数；以2001年为基期，通过商品房平均销售价格测算2001-2021年间商品房价格变化，得到房价指数，租售比指数=房价指数/租房指数。