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前面跟大家讲了“带押过户”这个政策的影响。有很多朋友问我，怎么看接下来的房地产市场变化。今天，我就跟大家讲一讲我对未来房地产市场的看法。

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先说说当下的现状。今年春节以来，有些城市的房地产销售逐步复苏，个别地区似乎又回到了疫情之前的景气。网上就有人说，房地产市场经历了一个“小阳春”。但是，最近这个小阳春好像又有点变冷了。

从数据来看，房地产企业还处在一个整体躺平的状态。房地产企业还是基本不买地。今年以来，地方政府的卖地收入比去年还差，说是历史最差的阶段可能也不夸张。房地产企业也不怎么增加新开工，也就是不开新的楼盘。

那他们在干吗？我问了一圈，发现房地产企业现在唯一正经干的事情，就是加快竣工，目的是尽快把已经卖掉的房子交付给购房者。这个不难理解。从去年开始，保交楼就是地方政府的头等大事，一个不小心就要出舆情事件。所以地方政府有非常大的压力和动力去监督房地产企业加快竣工。

接下来，房地产市场的前景会怎样呢？

现在市场上就有两种观点：一种观点是觉得今年房地产市场不行，房地产商大概率还是会继续躺平；另一种观点稍微乐观一些，觉得虽然房地产行业今非昔比，但有起有落，到了今年，总该出现逐渐复苏的趋势了。

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哪种观点更有道理呢？

我做宏观经济研究这么多年，有一个心得。如果想理解未来会出现什么变化，不如先看看历史上有什么先例。如果自己的历史上有先例，就去看自己的历史。如果自己的历史上没有先例，就去看别人的历史，也就是说，去看看国际经验。

想要理解房地产行业的未来前景，也要去看历史经验。我给你推荐一篇非常精彩的工作论文，相信了解这篇论文的结论之后，你会有自己的判断。

这篇论文的名字叫《长尾——一个关于地产泡沫破裂的跨国观察》。这篇论文是中国金融四十人论坛发布的。

这篇工作论文说了啥呢？论文的作者把过去50年，也就是1970年以来国际上发生的房地产泡沫破裂之后的整个复苏情况梳理了一下。他们一共找到了22次房地产泡沫破裂的案例。在梳理完这些案例之后，他们得到了三个基本结论，都让人印象非常深刻。

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第一个结论是，房地产危机的持续时间会很长，大概要花5年或者更长的时间才能走出危机。影响最大的时点通常也不是房地产危机爆发的那一年或者第二年，很多影响都要到第三年甚至更久才会触底。这就是所谓的“长尾”，也就是说房地产危机这个事儿会拖一个很长的尾巴。

第二个结论是，房地产危机的影响程度特别大。一些重要宏观变量的变动幅度明显超过一般经济周期中波动的幅度，并且会在底部持续一段时间，而不是很快触底反弹。超过40%的房地产危机还伴随着系统性银行危机。换句话说，房地产危机引发的经济衰退，要比普通经济周期中的衰退要大得多。

第三个结论是，房地产危机给经济带来的伤害是永久性的，经济会留下伤疤。在房地产危机后，政府的公共债务占GDP的比重平均上升25个百分点，而且不会再回到危机前的水平。危机对GDP等其他变量的影响也类似。在危机后会持续数年都是低速经济增长，但此后经济恢复正常了也不会加速增长，更没有因为基数低而呈现高增速，都是保持了比危机前略低的增速。这就意味着危机后若干年“失去”的增长就是永远失去了。

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看完这篇工作论文，我大受震撼。

聪明如你，一定也能得出自己的判断。如果这些规律依然适用，那我们要讨论的就不是房地产企业要躺多久。虽然房地产企业看似已经不行了，但它们其实还没有完全躺下。也就是说，从当前情况来看，房地产危机还处于引而不发的状态。

这就很微妙了。

我以前提过“南墙效应”。很多时候，都是不撞南墙不回头。你得撞上了南墙，知道形势有多严峻，才会痛定思痛，改弦更张。

那我们现在呢？大概是摸到了南墙，也磕了一下脑袋，但论大势，还没有真正撞墙。会不会撞墙，怎么撞墙，撞完了之后有多疼，撞疼了之后又该怎么办，要不要送医院，还要耐心等待，继续观看。

但不管如何，读完这篇研究报告，你手上已经有剧本了。