后疫情时代的房地产行业，尤其2022年的中国房地产，随着宏观经济复杂化，市场红利逐渐消退，行业走到了艰难的转折点，有玩家偃旗息鼓宣布退出，也有玩家逆流中趁势而上。

这样的市场环境下，2022年万科实现总营业收入约5038.4亿元，同比增长11.3%，逆势实现业绩双增；期内净利润226.2亿元，虽然同比增速仅0.4%，但在房企业绩普遍下滑的当下实属不易。

更重要的变化是，万科开发业务归属结算收入4444亿元，同比增长10.5%，经营服务业务全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，在去年传统地产销售下行背景下，经营服务业务为报表贡献正向盈利，增强了企业的抗风险能力。

在万科集团2022年业绩会上，万科董事会主席郁亮听到有媒体提问及经营性业务还有哪些机会，他会心一笑，表示特别期待有人提出这个问题，因为他有很多话要讲，“我觉得房地产行业进入新的发展阶段，是一个非常重大的经济社会问题，我们没有能力去全面定义它的概念，但我们有观察到，市场和政策环境对经营服务类业务越来越看重。”

从某种程度讲，地产过去一年多的危机和深度调整，惊醒了行业里无数人的温柔美梦，但危机也验证了郁亮此前预示房地产将进入白银时代，企业必须自我改革，寻求多元业务转型的必要性。

开发业务守住安全底线

过去一年，房地产市场持续深度调整，行业缓慢曲折修复。

根据国家统计局数据，2022年，全国房地产开发投资13.3万亿元，比2021年下降10%，其中住宅投资超10万亿元，同比下降9.5%，为有统计数据以来的首次下降。商品房销售面积同比下降24.3%至13亿平方米，其中住宅销售面积同比下降26.8%；商品房销售额同比下降26.7%至13.3万亿元，其中住宅销售额下降28.3%。

全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌，百强房企销售额同比下降42%，销售额超千亿元的房企数量较2021年减半。

受房地产行业调整及疫情等因素影响，2022年，房地产企业利润普遍下滑，A股和H股累计有超过140家房企发布2022年业绩报或业绩预告，七成以上企业出现利润下滑。

而万科克服重重挑战，实现了稳健的业绩，2022年营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%，重压之下还实现了营收净利企稳微升。

过去的2022年，行业多方承压，还体现在融资端：行业融资能力明显下降，海外债务市场功能失效，房企资产负债表显著承压，境内债展期规模创历史新高，流动性风险频现，并对上下游造成冲击。多种因素叠加之下，行业信心前所未有的脆弱，给企业的经营带来巨大的压力和挑战。

而保持一贯的健康财务状况和难能可贵的抗风险能力的万科，在融资端争先破冰，这是是金融机构用脚、用钱投票的结果。

万科持续“绿档”和业内领先的信用评级，净负债率仅43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.1倍。此外，万科的负债结构也进一步优化，融资成本保持低位，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。健康的财务状况也让万科获得了评级机构认可，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

除此之外，如期保交付已经成为企业必须稳固打牢的基石，主动担当企业责任，让购房者放心。

面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，万科动员全部资源和力量，实现了超过34万套新房的平稳交付，全年竣工面积3629.1万平方米，同比增长1.6%。为了给客户交付更满意的房屋，万科在53个城市组织了6322场质量共建，邀请9.6万名客户进入工地，参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的质量查验，并在交付阶段推进房产证的办理提效，116个项目的客户在收房现场拿到房产证，进一步巩固了消费者对万科的信赖。

经营业务“学费交完了”

在2021年中期，万科上下度过了较艰难的反思和检讨，彼时，面对投资者对净利下降的提问，万科总裁兼首席执行官祝九胜感慨，“这让我想起读书时候，期中考试没考好，心情很忐忑。但是，忐忑之余，也不能忘掉立志长期成为好学生的定位和志向”。2021年中报，是万科自2008年以来首次出现归母净利润的下降。

祝九胜总结了三点原因——销售规模增长有限，开发业务利润率下降稍快，以及转型业务的效果还没有真正体现出来。

从2014年开始，万科从房地产开发向开发、经营和服务并重转型，这部分业务是按历史成本计价，不光不能重估，且每年带来折旧和摊销，影响存在一个量变到质变的过程。

到了2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，多项业务巩固了业内领先优势。

其中，万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长，同时蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

物流业务保持快速增长。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。

长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一。作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。与此同时，泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。

商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。万科累计开业商业项目242个，其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个，同时公司内资源协同整合取得较大进展，印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理，提升整体商业资产运营质量。截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。

“好学生”走出蛰伏期

上述各项多元化业务都有了不错的增长成绩，2021年净利润下滑的困局在两年后的今天有了新的转机，因此不难理解前述郁亮为何乐于谈经营业务。

郁亮总结称，自2014年寻求转型至今，万科已经拿到了行业下半场的入场券，主要有四大亮点：方向对、起步早、布局全、协同多。

他表示，经营性不动产对投资的吸引力在逐步加强，过去经营性不动产能创造长期、稳定回报的优势变得更加明显，同时大家看到它的风险低、抗波动能力强。其次，目前大家非常清楚地看到相关政策、融资渠道开放，让经营性业务形成一个投、融、建、管、退的闭环。

首先是方向对。随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，市场对经营性不动产的认知已逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展也将进一步提速。万科拥有业内最全面的不动产经营服务赛道布局，未来仍有巩固和扩大先发优势的空间，为公司的长期价值增长提供新的来源。

起步早，体现在万科提前8到10年时间做了相关铺垫，到2022年底为止，万科把经营服务类加总在一起，对报表贡献是0，这是巨大贡献，因为以前是负的，“我们的学费付完了”。

万科的经营服务类业务方面有先发优势。

第三个特点，万科的多元化业务布局比较全，而且在各自领域里面都是数一数二，多条赛道已建立护城河，并开始正向贡献，拥有业内最全面的不动产赛道布局。

在各个赛道做到行业领先后，万科经营服务业务已经能够实现业务协同。“当我们服务一个大客户的时候，他不仅需要办公空间，还需要万物梁行的服务，需要租赁住房配合，需要智能化设备合作。如果万科只能提供单一场景，很难完成综合性的服务。”郁亮说，多元业务协同有利于共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

郁亮对经营业务充满信心，因为已经走过了重投入、低回报的“隧道期”、蛰伏期，其透露万科的经营服务类的业务加总在一起今年收入还会有两位数增长。

不能用重资产开发的经营模型来看待经营业务，郁亮也补充，经营服务类业务是赚长钱、赚小钱、赚辛苦钱，“卖房子每平方米1.5万元，长租公寓每天收入80到100元，商业每天每平方米6到10元，物业每天每平方米6分到1毛钱。从以亿为单位到以分为单位，开发经营业务和经营服务类业务是不同量级。”

“这是滚雪球的业务，存量生意主要靠复合增长力量，给一段时间，一定会对我们的收入、利润表有重大影响”。值得一提的是，万科对转型业务采取的是成本法计量，其价值还未在报表中充分释放，但2022年多项业务财报透露出的正向盈利信号，已经足以让好学生仰起头，向同行、关注它的投资人等证明自己，近10年的坚守是值得的、必要的。