记者 周应梅  3月30日晚，京东宣布分拆旗下两个业务京东工业和京东产发在港交所主板独立上市，当天京东工业和京东产发分别向港交所递交了IPO招股书。

上市前，京东持有京东工业78.01%的股权，持有京东产发74.96%股权。分拆完成后，京东依然持有京东工业和京东产发50%以上股权，两家公司依然是京东子公司。从招股书披露数据来看，京东工业和京东产发近三年来收入增长较快，并且具备盈利能力。

京东工业2022年收入141亿元

京东工业收入已超百亿元，2020年至2022年，京东工业分别收入68亿元、103亿元和141亿元，年复合增长率达44.2%。京东工业为重点企业和中小企业提供数字化采购服务，同时也是一站式采购平台。

2017年，京东工业开始独立运营，并在2018年获得京东商城的首页入口。2020年到2023年，先后获得三轮融资，今年3月完成了3亿美元融资，投后估值67亿美元。

从收入构成来看，京东工业收入主要来自产品销售收入和广告等其他服务收入，其中产品销售收入占总收入比重达90%以上。2017年京东工业开始布局MRO采购服务的供应链技术服务，根据灼识咨询数据，按照2022年交易额来算，京东工业在中国MRO采购服务市场排名第一。2022年京东工业交易额为223亿元，自2020年的年复合增长率为38.4%。

京东工业的工业供应链技术服务不断拓展。2022年京东工业服务了6900家重点企业以及260万家中小企业，重点企业客户平均交易额为140万元，中小企业客户平均交易额为2500元。

京东工业2020年实现盈利3.42亿元，不过融资之后股份支付开支增加，2021年和2022年录得亏损，两年均亏损13亿元。调整后，非国际财务报告准则下，京东工业2020年至2022年净利润分别为4.37亿元、5亿元、7.13亿元。

京东工业首席执行官宋春正，于2013年加入京东集团，自2017年起领导京东工业在内部孵化，此后推动工业供应链数字化，任职至今。京东工业首席财务官胡正伟，2021年加入京东集团，此前曾担任战略投资部负责人。加入京东集团之前，胡正伟在2011年到2020年在华平投资任职。

京东产发的物流园区生意经

京东产发主要资产是物流基础设施，包括京东旗下大型智能物流中心亚洲一号。2022年7月，京东产发完成了对中国物流资产的收购和私有化，中国物流资产成为京东产发全资子公司。

截至2022年12月31日，京东产发在中国29个省级行政区及4个海外国家开发、拥有或者管理219个物流园区，总建筑面积233.36万平方米。京东产发为客户提供租赁、物业管理及其他增值服务。根据仲量联行数据，京东产发已竣工的现代化基础设施资产平均出租率超过90%，且有效租约的租期大多在5年以上。另外，截至2022年底，京东产发还在中国拥有13个产业园区，包含了休闲娱乐设施、绿化区、生活区，为企业提供办公场所租赁。例如昆山花桥产业园区入驻企业在2022年底达50家。

2020年京东产发收入5.82亿元，2021年收入增长37.2%到7.99亿元，2022年收入增长190.3%至23亿元。其中来自京东集团的收入2020年到2022年分别是4.2亿元、5.52亿元、11.25亿元，占总收入比重分别是72.1%、69.1%及48.5%。

招股书披露，来自外部客户的收入贡献从2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。客户类型从京东物流等物流服务商，延伸到汽车制造商宝马、电商平台本来生活、零售商永辉超市和良品铺子等。

2022年基础设施解决方案的收入占京东产发总收入的93%，此前这部分收入在70%左右。京东产发的收入还来自基金管理服务和开发服务。2019年2月，京东产发设立了第一支核心基金，京东产发基金资产管理规模从2019年底的115亿元增加到2022年底253亿元。基金管理服务收入由2020年的7223万元增加到2022年的1.32亿元。

2020年到2022年，京东产发录得年度盈利28亿元、15亿元和22亿元，经调整非国际财务报告准则下，对应盈利分别是29亿元、22亿元和31亿元。

招股书显示，现代化基础设施资产公允价值收益对财务产生了重大影响。2020年到2022年，京东产发实现投资物业公允价值收益分别为23亿元、30亿元和36亿元。预计后续公允价值变动将继续对财务表现产生重大影响。

若单看业务层面的盈利能力，2020年到2022年，京东产发业务毛利率为39.4%、64.3%和70.6%。中国物流资产的财务业绩自2022年3月1日并表京东产发。

招股书提及，通过各种类型及多币种基金及投资工具（例如核心基金、开发基金及收购基金），京东产发已战略性地实行资本循环策略，旨在保持灵活性及提高资本效率等。

京东产发首席执行官胡伟2010年加入京东，2010年到2017年大部分时间都在京东集团物流部任职，曾担任过京东物流华北地区总经理。

此前京东集团旗下多个业务已完成独立上市，京东健康2020年12月在港交所上市，之后京东物流2021年5月同在港交所挂牌。2022年京东完成对达达控股，达达2020年6月在纳斯达克上市；2022年7月，京东完成对德邦股份收购，德邦业绩并表京东物流。若上市成功，京东集团旗下控股的独立上市公司将增加到6家。