经济观察报 记者 田国宝 3月30日早，金隅集团（601992.SH）发布2022年财报，全年实现营收1028.2亿元，同比降16.8%，净利润12.1亿元，同比降58.7%。其中，四季度亏损11.2亿元，成为全年净利润大幅下降的主因。

此前的业绩预告中，金隅集团称，利润下降主要因为房地产结转面积同比降幅较大，结转毛利率水平较低。年报显示，2022年金隅的地产板块营收同比降40.6%，毛利率为21.8%。

受房地产行业调整及疫情等因素影响，2022年，房地产企业利润普遍下滑，经济观察报不完全统计，截至3月30日，A股和H股累计有超过140家房企发布2022年业绩报或业绩预告，七成以上企业出现利润下滑。

金隅的情况并非个例，相当一部分房企前三季度或上半年保持一定盈利，虽然不及2021年，但差距不大，然而，全年业绩出现大幅度下滑，一部分房企甚至从盈利转向巨额亏损。

那么，2022年下半年或四季度到底发生了什么？

利润下跌

3月30日，雅居乐（3383.HK）发布2022年业绩报，全年营收540亿元，同比降低26%；归属母公司股东利润亏损149.8亿元，在已经发布2022年业绩报和年报的房企中，位列亏损榜第一名。

对亏损的原因，雅居乐称，受房地产经营环境不利和疫情影响，买家信心削弱，导致销售放缓，交付规模下降，销售面积和销售均价下降，毛利率同比下跌。

此外，导致亏损的原因还包括，以权益法入账之合营企业所占份额转亏；出售附属公司获得的收益减少；外汇波动造成净汇兑损失；按香港财务报告准则的要求对物业项目应收账款计提减值增加。

同一天，碧桂园（2007.HK）发布的业绩报显示，2022年全年实现营收4303.7亿元，同比下降17.7%，归属母公司股东的净利润亏损60.5亿元。从年报公布的数据来看，毛利下降成为亏损的主要原因。

在此前的业绩预告中，碧桂园解释了净利润下降的原因：低毛利项目结转导致整体毛利率下降；对物业项目计提减值增加；外汇波动造成预期汇兑净损失所致。

无论是碧桂园还是雅居乐，2022年均为近十年首次亏损，即便是形势并不明朗的2022年上半年，依然保持一定盈利，亏损主要发生在下半年及年底。

2022年房地产行业中，类似的情况较为普遍。根据房企年报、业绩报和业绩预告，上半年或三季度盈利，而全年亏损的房企还包括禹洲集团、时代中国、华侨城、旭辉控股、领地控股、正商实业、格力地产等。

此外，上半年亏损而下半年亏损大幅扩大的房企，包括荣盛发展、远洋集团、正荣地产等，荣盛从上半年亏损不到30亿元扩大至全年的190亿元；正荣从上半年的亏损26亿元扩大至全年的125亿元。

经济观察报不完全统计，截至3月30日，已经发布业绩报或业绩预报的144家房企中，有105家净利润出现下滑，降幅超过10%的房企有55家，其中有12家降幅超过100%，也是房地产行业近十年降幅最为严重的一年。

144家纳入统计的房企中，有76家处于亏损状态，有41家至少在2021年处于盈利状态，持续亏损的有35家。其中亏损额预计或已经超过百亿的大约有13家，合计亏损金额在1600亿元到2000亿元之间。

即便部分房企按照业绩预告的净利润上限来计算，144家房企整体也亏掉近2839亿元，实际亏损可能超过3000亿元，如果加上还没有公布业绩报的100多家房企，全行业亏损规模将更大。

因何亏损

为什么那么多房企在下半年尤其是四季度出现较大亏损，导致全年业绩受到影响？房企公布的净利润亏损原因，主要集中在因市场下行及疫情影响导致结转减少、毛利下降、投资性物业减值等方面。

经济观察报采访多位从业人员了解，房地产全行业利润下滑、甚至部分房企出现巨额亏损，由多重因素导致，其中房地产市场下行和疫情影响被视为最重要的因素。

首先，由于疫情以及房企资金链紧张等因素，部分房企施工进度不及预期，导致竣工和结转面积减少，主营业务收入大幅下降，最终影响净利润。这是房地产利润下滑的普遍因素。

一位30强房企区域负责人告诉经济观察报，房地产流动性风险爆发后，包括供应商、建筑商在内的上下游行业受到严重影响，“现在都是见到钱才能进料，才给干活，如果楼盘卖得不好，项目公司根本没钱支付，施工进度受到很大影响”。

一家10强房企人士表示，虽然他所在的房企没有爆雷，但受到行业影响，施工压力也很大，“原来通过供应链融资等方式，这部分成本支出没有压力，现在不一样了，每个进度都需要真金白银”。

其次，由于市场下行，多数房企选择不计成本去化，不仅导致销售价格低于预期，也造成营销成本进一步上升，尤其是现房项目或当年结转项目，毛利率大幅下降，造成净利润亏损。

一位私募基金投资人告诉经济观察报，2022年他接触到一单业务，有一家房企将某二线城市的两个项目打包出售，售价只有市场价的一半，但要求马上付款，“虽然很心动，但考虑到当地市场，最终还是放弃了”。

尤其到了年底，房企需要钱的地方多，为了回款更加不计成本，“那个时候，别说亏钱卖了，就是两三折也得出手”，一位房企营销人士说，为了偿还公开债，他所在的房企折价出售了多个在建项目。

再次，房地产行业固有属性导致成本上升，也是造成净利润减少的重要原因。比如，项目结算价远远超出招标价，造成结转时成本大幅上升，最终导致本来盈利的项目形成亏损。

尤其是在疫情期间，工地进料、工人上班等受到不同程度影响，“比如，钢筋绑好了，模子也支好了，打混凝土的工人也就位了，但罐车进不来”，一家百强房企的成本预算人士介绍，“活儿没干成，但工人工资还得付，这就增加成本”。

再比如，因为封控，运费上升，螺纹钢价格从4100元上升到6000元，最终也形成成本，“这儿增加一点，那儿增加一点，到项目竣工结算时，成本可能增加三成到五成，有的项目甚至翻番”，该成本人士称。

轻装上阵

据多位房企人士介绍，2022年房地产企业之所以出现大面积亏损，除了常规原因外，也与部分房企的战略选择有关，即在行业流动性风险释放的背景下，卸掉历史包袱，再轻装上阵。

在房地产行业上行期，房企为了获得包括融资、投资在内的更多资源，一直通过高杠杆、高负债、高周转模式扩大规模，通过一定的方式降低表内负债、增加营收和利润。类似操作通常在交易所和会计准则范围内进行，被房地产企业广泛使用。

与其他行业相比，房地产有自身特殊性，即销售回款与结算入账有两到三年的间隔，而且销售型物业和投资性物业之间并没有严格的边界，也就使得财务报表有较大的操作空间。

“这个项目本来已经达到结转条件，但因为不赚钱，暂时先不入账”，上述10强房企人士表示，亏损的项目一旦入账，即会影响整体利润，“等过几年房价上来了，再择机入账”。

他介绍，即便是赚钱的项目，在净投入阶段，为了减少入账成本支出，部分房企也会将项目剥离出表外，等项目现金流回正后入表，“并表项目都是盈利的，所以看起来利润很好，无论对投资人还是债权人都有交代”。

2021年四季度以来，随着房地产流动性风险不断释放，房企债务违约事件频繁，一直到2022年三季度断贷事件发酵，从前融到开发贷，从国内债到美元债，房企尤其是民营房企融资受到严格限制。

这种情况下，财务报表已经不是能够获得融资的重要参考物，“你报表再好看，照样融不到资，也照样拿不到开发贷，所以，美化报表就没有任何意义了”，上述10强房企人士表示。

部分房企选择在2022年为业绩“洗澡”，将之前的业绩泡沫全部洗掉，“以往如果调整，势必引发资本市场波动，监管也可能会介入，现在是个好时机”，该人士表示。

在当前资金相对紧缺的背景下，房企思考的更多是如何生存下去，而不是获得更大发展空间，“甩掉历史包袱轻装上阵，重头再来，只要能活下去，谁还在乎规模、负债、利润这些指标”，上述人士表示，房地产全行业缩表，经过美化的报表与现实之间的差距越来越大，或者说现有的销售、结转等调集资源的手段无法满足报表的要求，最终只会导致企业背负巨大的压力。