张雅楠/文 三四月是年报季。不出意料，2022年度，房企集体交出了史上最差成绩：销售下滑、营收下滑、利润下滑、开竣工下滑、土储下滑，一些企业甚至连2021年年报都没发出，复牌遥遥无期，行业规模收缩趋势肉眼可见。

但在房企已发布的年报中，我们也看到了一个重要的新变化：万科、华润、保利等房企不约而同地开始强调要提升资产质量，在长租、物流、商业、产业园等持有型资产运营领域发力。

在我看来，这可以看作房地产行业转型最具标志性的时刻。

房地产行业从增量时代过渡到存量时代，最重要的转变，就是从追求规模转为追求质量。

追求规模的过程，简单讲，是在城市化进程中把房子盖起来。在20多年的时间里，房地产行业年销售规模发展至近20万亿、个别房企销售额直奔万亿、中国的人均居住面积接近40平方米。

这一过程中，高杠杆、高负债、高周转模式应运而生，财、地、人等资源被极致调动，满足住房需求的同时也带来高房价、金融风险等一系列问题。

而追求资产质量的过程，需要对持有的房子——不论是住宅、商业还是产业园等——用长远的定力和耐心精细地做日常运营，让房产保值、增值。

从规模到质量的转换，是速度和心态的全面转换，必然经历阵痛。

房地产行业里最典型的例子是民企龙湖，其前任CEO邵明晓说，房企从开发转型做持有，背后当然要有运营、选址、定位、建造的能力，但底层逻辑上，一个公司如果不把杠杆降到稳健，当持有型资产稍微有点规模时，“痛感会让你痛到极致”。

龙湖在2014年转型时经历过这种极致的痛。8年后，在被动的行业盘整下，这种转型要求下刻骨铭心的痛无差别地穿透整个行业，很多企业甚至直接痛死过去。

经历过阵痛，房地产行业转型的底层逻辑已经明晰，外部条件也在逐步构建中。

3月24日，证监会和国家发改委同步发文，支持消费基础设施纳入公募REITs试点，为商业地产等持有型资产真正打开了退出通道；更早的2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，将投资范围限于特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

两项政策叠加，为持有型资产运营“投融管退”流程中最难的“融”和“退”打开大门，完成了最重要的PreREITs + REITs的底层政策搭建。

我想这也是万科、华润、保利等企业在年报中纷纷强调提升资产质量的信心所在。但拥有资产质量思维，不仅仅是开发商的事情，开发商在其中的占比甚至可能很小。相反，管理着存量住宅的物业公司，管理着商场、物流园区、产业园的专业轻资产运营商都将成为主角。

此外，公园景区、大型城市场馆、轨道交通等基础设施的原始权益人，如地方政府、地方城投公司等也将是这场变革的主要参与者，与房企转型相伴随的是，地方政府也必须逐步放弃对土地财政的依赖，真正构建起运营城市资产的能力。

四五年前，房地产企业掀起过一场改名潮，纷纷去掉名字里的“地产”，要转型做城市综合运营服务商。现在，城市综合运营服务的竞争真正开始了，只是曾经壮志干云的参与者大多风雨飘摇，而新的参赛者正在集结。