记者 周一帆 公募REITs发展迈入新阶段。

3月29日，中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT在上海证券交易所上市。这也标志着基础设施REITs市场大类基础设施资产类型取得新突破，试点范围进一步覆盖到新能源领域。

从市场表现来看，上市首日，两只REITs产品二级市场交易平稳，开盘价较发行价分别上涨0.91%、10.39%；截至当日收盘，收盘价较发行价分别上涨1.94%、12.37%。

而在早前的3月24日晚间，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，证监会《通知》从加快推进市场体系建设、完善审核注册机制、坚持规范发展并重、凝聚各方合力4个方面共12条措施，进一步推进REITs的常态化发行和完善业务规则。

同日，国家发改委官网亦发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，发改委《通知》落脚于项目角度，从做好项目前期培育、合理把握项目发行条件、提高申报推荐效率、发挥专家和专业机构作用、用好回收资金促进有效投资、加强运营管理6个方面共19条措施，提升项目申报推荐的质量和效率。

“自公募REITs试点以来，监管部门及地方政府陆续出台多项政策以鼓励REITs相关市场的发展，政策内容涵盖资产前期培育、项目尽调、发行上市、资产运营、二级市场交易、扩募等多个环节，市场机构也在积极探索实践从Pre-REITs到公募REITs之路。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄告诉记者。

刘玄认为，未来，在监管政策的指导下，公募REITs前后端投融资链条有望进一步打通，不同环节的参与主体、资金来源、参与形式等也将有望百花齐放。

“茁壮成长”

回顾过去，从2020年4月基础设施REITs试点启动以来，截止今年3月底已有27只REITs发行，募集资金超900亿元。从产品来看，我国试点范围内的公募REITs底层资产覆盖了园区基础设施（8只）、交通基础设施（7只）、仓储物流（3只）、生态环保（2只）、保障性租赁住房（4只）、能源基础设施（3只）等六大类基础设施。

“自2020年4月基础设施公募REITs试点启动后，底层项目资产范围持续扩容，试点行业逐渐扩容至新能源、保障性租赁住房、消费基础设施等类别的资产。同时，不断扩大市场参与主体，推动长期机构投资者参与投资、支持民营资本发行、支持保险资管公司参与REITs业务，进一步丰富参与机构类型。从市场表现来看，受供不应求和扩募预期等利好影响，二级市场经历了两波明显的上涨行情。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆对记者表示。

“三年来，投资者对公募REITs产品的接受程度也在不断提升。2022年下半年新上市的公募REITs产品平均认购倍数均大幅提升至100倍以上。从二级市场看，截至今年3月29日，已发行的公募REITs自上市以来二级市场平均涨幅约15.79%，大幅跑赢同期沪深指数。”在一家大型公募就职的张明（化名）告诉记者。

行业的快速发展离不开监管政策的支持，公募REITs也不例外。

3月24日，国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

“发改委《通知》是对基础设施REITs前期相关政策和规则的一次重大优化和升级，有助于完善基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的项目申报推荐工作，进一步细化了项目申报推荐工作的条件要求、提升了审核效率。”刘玄称。

其进一步向记者表示，证监会《通知》则在此基础上共提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作：加快推进市场体系建设，研究支持消费基础设施发行基础设施REITs；分类调整了产权类、特许经营权类项目的收益率以及保障性租赁住房项目首发资产规模要求，推动扩募发行常态化，支持优质保险资产管理公司等开展ABS及REITs业务，加强二级市场建设；完善审核注册机制，优化审核注册流程，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度。

“REITs常态化发行及范围扩大，不仅有助于盘活存量资产，优化投融资模式，也有助于经济高质量发展。伴随公募REITs扩容，可在一定程度上实现资产的分散化，对于投资者来说，在丰富资产配置选择的同时，有望提升长期投资获得感。”张明表示。

政策力推

实际上，证监会《通知》将消费基础设施纳入公募REITs试点范围的这一决策，与当下经济环境亦十分契合。

今年政府工作报告强调要“着力扩大国内需求”，并提到把恢复和扩大消费摆在优先位置。而在如今全新的内外环境下，消费作为拉动经济增长“三驾马车”中的第一驱动力，重要性日益提升。

“此次消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围，有助于盘活存量消费基础设施资产，引导社会资本参与线下消费场景投资，有望对扩大内需、提振消费起到积极作用，同时也为投资者提供资产配置的新选择。”张明向记者解释。

莫一帆则认为，发行基础设施公募REITs有助于保障房、市场化长租房及消费基础设施物业项目持有人向轻资产运营转型，形成投融资的良性循环，一方面加速资金回笼；另一方面能够输出运营管理能力，同时参与战略配售也可享受分红收益。长期来看，随着常态化发行的不断推进，公募REITs为物业持有人提供了新的公开市场融资渠道，有助于更多的原始权益人盘活优质存量资产、优化资本结构。

另一方面，发改委《通知》则提出了特许经营权REITs项目的新指标，对于申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，满足基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%的新指标，而不再采用分派率。而产权REITs则继续采用分派率指标，但由此前规定的4%降低到3.8%，适度降低了发行收益率的要求。

对此，刘玄向记者表示，与产权类项目不同，特许经营权、经营收益权类项目的分派率包含了“本金摊还部分”，用该指标评判投资价值有失偏颇。相对而言，内部收益率（IRR）则充分考虑了时间因素对投资回报收益率的影响，更能体现该类项目在存续期内的价值，不仅有助于科学有效地衡量特许经营权、经营收益权类项目的收益水平，而且也有助于为不同项目的定价和收益合理性提供评价和比较基准。

“对具备相关资产的房企而言，一方面试点类型拓宽有助于扩大受益受众，另外净现金流分派率、目标不动产评估净值要求降低亦有助于持有资产发行，增厚短期利润、改善资产负债水平。同时根据不同资产类型灵活规定收益率要求，也适度降低了准入门槛。”张明亦表示。

莫一帆还告诉记者，在底层资产估值方面，发改委《通知》就保障性租赁住房项目降低了首发资产规模要求至8亿元。考虑到各地保障性租赁住房项目规模偏小，此次降低发行规模的要求更加符合保障性租赁住房规模的特点，有助于更多项目突破发行要求的限制，推动市场扩容。而要求可扩募资产规模要求不低于首发规模的2倍，也能够保障原始权益人的扩募能力，通过扩募持续装入资产，募集资金建设运营更多保障性租赁住房项目。

行业迎来快速发展期

在张明看来，我国REITs市场的建设，打通了基础设施领域的“资产-REITs-资金-投资-资产”的投融资良性循环。REITs作为创新性金融产品，在打通基础设施投融资退出渠道、缩短投资回收期等方面，发挥着重要作用。

值得关注的是，按照监管要求，基础设施REITs上市原则上需要满足运营满三年的要求，经历从Pre-REITs→类REITs→公募REITs的进程。当前，部分省市发改委在已经出台的REITs相关政策中提到鼓励Pre-REITs的发行。

“目前有机构通过搭建Pre-REITs平台，深度绑定REITs项目。这实际上也是对REITs投资前景的看好。Pre-REITs增加了前端资产供应，有利于孵化培育和运营提质。”张明指出。

今年2月，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确不动产私募基金的设立要求，从基金募集、投资、运作、信息披露等方面进行规范，利好Pre-REITs市场发展。有业内人士认为，随着公募REITs试点项目覆盖消费基础设施、市场化租赁住房领域，Pre-REITs的培育空间进一步拓展，未来有望打通Pre-REITs到公募REITs的一体化投融资链条。

“在相关政策的指导下，市场的发行速度无疑会加快。同时，REITs项目申报推荐将走向规范化、标准化、精细化，扩募有望常态化。展望未来，REITs真正开始规模性扩张或许会从商业地产REITs开始。”刘玄称。

值得一提的是，为了争夺项目发行，目前有个别管理人提出0发行费率以及0托管费用，价格战的苗头已经开始显现。

对此，张明认为，如今行业内出现的低价策略，可能不太具有持续性，随着REITs持续扩容，对基金管理人的能力提出更高要求，需要机构发挥自身专业能力，寻找项目亮点，并提高估值定价能力。

“当前，很多基础设施公募REITs项目的中标方并非以低费率取胜，中标还与基金管理人在专业领域的综合实力、资源投入和双方业务合作契合程度等多方面因素相关。长期来看，过低的费率不应成为竞标的趋势，价格战也不利于基础设施公募REITs市场的长期健康发展。”刘玄表示。

其进一步告诉记者，未来，随着公募REITs常态化发行的推进，REITs市场规模也将继续壮大，扩容有望提速，市场参与主体和资产类型也将更为丰富。目前，博时基金已发行博时蛇口产园REIT并已进行扩募申报，未来也将继续深耕REITs市场。

莫一帆亦介绍称，华夏基金已设置独立的基础设施基金业务主办部门，即基础设施与不动产投资部，团队在相关行业投资和运营管理经验丰富。截至目前，华夏基金管理已发行6只基础设施公募REITs产品，在任基金经理18人。与此同时，华夏基金有多个储备项目处于推进执行阶段。

“通过加强前端培育、扩大资产范围、适度优化调整发行条件并提升项目审核效率等全周期措施，公募REITs常态化发行有望进一步推进，预计下阶段市场将进入快速发展期，能够为投资者提供更加丰富的基础设施公募REITs产品。”莫一帆表示。