3月27日，绿城服务集团有限公司（以下简称“绿城服务”）召开2022年业绩会。会上，绿城服务董事会主席杨掌法表示，绿城服务作为一家纯市场化的物业公司，在头部企业里是最早走向市场化的。走向市场化越早，也代表着市场化程度越高，业态最丰富。所以“绿城服务比央企、国企更加灵活，比房地产旗下的物业公司更加稳健。”

在上市物业企业中，绿城服务一直是一个特殊的存在。1998年8月从绿城房地产拆分出来后，绿城服务并没有在股权控制上关联上游地产公司。特殊的股权架构与较早的市场化发展，也推动绿城服务走出了一条不依赖并购，凭借独立外拓能力实现自然增长的道路。

专业独立自主发展之路，才能确保物业企业可持续发展。面对疫情以及房地产周期的双重影响，绿城服务交出了2022年的答卷，2022年，绿城服务总收入达148.56亿元，同比增长18.2%；核心经营利润为9.8亿元，同比下降9.1%；权益股东应占净利润为5.48亿元，同比下降35.3%；毛利24.02亿元，同比增长3.1%。

在行业竞争激烈下，管理层对于公司2023年的核心财务目标仍充满信心。绿城服务行政总裁金科丽表示，绿城服务预计2023年收入增速在20%-25%区间之内，核心经营利润增长在20%-25%，保持利润跟收入的均衡增长。毛利率保持在16.5%-17.5%，全年新签项目合同保持在55亿元。

在管面积、非住占比双升

作为绿城服务最大收入和毛利來源。2022年，绿城服务物业服务收入达到人民币94. 46亿元，较2021年同期增长21.6%，超过绿城服务总收入6成。毛利为人民币11.40亿元，占总毛利的47.5%，较2021年全年上升17.0%。

收入增长的主要原因是在管面积的增加。2022年，绿城服务在管面积达3.84亿平方米，同比增长26.3%，储备面积达3.79亿平方米，同比增长9.0%，合约面积近8亿平方米，确定其规模化发展路径。截至2022年12月31日，绿城服务在管项目达到2630个，增长率为23.4%。

规模快速稳健增长的背后，是绿城服务对有质量增长的坚持。从1998年独立之后，绿城服务的独立外拓能力不断提升。2022年，在没有收并购在没有任何收并购面积情况下，绿城服务全年新增拓展面积1.23亿方。杨掌法表示，“面对新的发展形势，我们既坚持不走收并购、追求内生高质量发展不变，又果断进行转型，持续向非住领域转型。”

拓展非住业务方向是绿城服务做出的另一个选择。2022年，绿城服务将拓展的脚步迈入赛事运营、高校、医院、交通枢纽等专业赛道，新签天津银行、上海盒马鲜生基地、杭州高铁西站、浙江理工大学、爱尔眼科总院等项目。2022年绿城服务新签的合约中，非住合约超19亿元，占到了全年签约量43%。非住业务占比大幅提升也帮助绿城服务在一定程度上抵御了地产周期带来不利影响。

拓展大客户则是绿城服务实现稳定增长的另一抓手。杨掌法在业绩会上介绍，2022年，绿城服务新增了25家经济开发区管委会、地方国企和公用事业单位大客户。浙江文化产业投资集团、陕西建工集团、西安高新区管委会、温州滨海新城、南通中央创新区等战略合作客户，与信达地产达成轻资产型股权合作。

2022年，绿城服务大客户新签营收达到21亿，同比增长23.8%，物业全委新签项目营收45.8亿，接近2022年总营收的三分之一，创历年新高。此外，绿城服务在增量放缓的情况下，切入优质存量市场。绿城服务2022年年拓展的存量项目营收超过15亿，同比增加39.2%。

聚焦核心城市和客户

绿城服务起步于浙江，历经二十多年的发展，绿城服务的脚步已经跨入全国30个省、直辖市及自治区，215个城市中，在管项目达2630个。从全国化布局来看，绿城服务坚持“立足长三角、深耕京津冀、大力拓展大湾区”的发展战略，

2022年，绿城服务在长三角区域拓展总值达26.5亿，同比增速25%。仅在杭州，绿城服务在管项目就达到达到519个，项目数量远超于排名第二的物企。在上海，绿城服务对优质存量项目实现溢价接管，巩固了沪上市场优势，平均物业费达到4.88元/平方米/月。

绿城服务董事会主席杨掌法表示，2023年度，绿城服务将以市占率为关键指征，进一步聚焦到核心城市、核心客户当中。金科丽则进一步分析，具体来看，城市聚焦将立足长三角，深耕京津冀、成渝城市群，大力拓展大湾区，各区域回到主战场，为提升重点城市市占率加码，暂停新城市的市场拓展，重点提升北京、上海、深圳等九大核心城市的市占率。

值得注意的是，除了聚焦核心城市，客户聚焦方面，绿城服务将停止与第三方中小开发商的合作，重点达成优质国企、央企和重点城市地方城投、国投等单位的联营合作。项目则聚焦城市十大高楼、十大高物业费项目、十大专班项目，为有质量发展加码，战略性放弃部分收费单价较低、甲方资金不健康的项目以及年营收200万以下、非战略客户的项目。

“2023年，绿城服务在维持前两年发展的基础上，更加注重市场拓展的质量，拓展优质的区域，不以量取胜，更多地围绕公司的发展战略和高质量发展为主题进行市场拓展。”杨掌法表示，要在现有的形势下进行换仓调整，大力拓展优质项目，进入优质的区域并与优质的客户进行全面的战略合作。

用科技赋能服务

随着人口红利消失，物业行业规模的不断扩大以及市场集中度的提升，物业企业迫切需要通过管理要效益，数字化成为众多物业企业的选择，科技成为物业企业破局的关键。

为适应市场的发展，绿城服务早在多年前便布局了科技服务产业。2022年，绿城服务正式对主营业务进行进一步拆分，将科技服务从园区服务中拆分单列。绿城服务在原来的物业服务、园区服务、咨询服务之外，新增了科技服务。自此，绿城服务集团业务结构由“三驾马车”转向“四轮驱动”。

2022年，绿城服务科技服务的表现亮眼。全年科技服务收入为4.89亿元，较2021年的2.21亿元同比增长了121.6%，涨幅为四大主营业务中最大。2022年，绿城服务科技服务毛利率为40.9%，毛利率为四大业务中最高。

绿城服务围绕服务的数字化发展，打造了全域平台产品及智慧物业产品，形成了涵盖咨询、建设、运营的全周期数字服务体系。2022 年，绿城服务面向物业行业的“善数智慧物业平台”和“善数数字创新平台”正式发布，目前已拥有智能化设计施工双甲资质，4家国家高新技术企业，500余项专利及著作权；通过 CMMI5 级国际资质认证，成为泛社区行业率先取得此认证服务商；打造出软硬件一体化产品、行业级智慧物业平台等融合产品，以品质和普惠助力城乡共富、物企数字化转型升级。以一体化服务探索现代社区浙江模式，承接未来社区项目数十个。